La vivienda entre la necesidad y el mercado

El debate sobre la dificultad de acceder a una vivienda ha vuelto a tener centralidad en un n¨²mero importante de pa¨ªses y M¨¦xico no es la excepci¨®n. De hecho, las preocupaciones de la poblaci¨®n afligida por el vertiginoso aumento de sus precios est¨¢n siendo contempladas en las recientes propuestas de pol¨ªtica de la administraci¨®n federal y de la Ciudad de M¨¦xico. Ambas plantean retomar la rector¨ªa del Estado, diversificar las formas de acceso a la vivienda y garantizar que su precio sea conforme a los niveles de ingreso de la poblaci¨®n.

A partir de 2015, un nuevo actor se sum¨® a la compleja ecuaci¨®n que dificulta cada vez m¨¢s el acceso a la vivienda en M¨¦xico: las plataformas de renta breve. Los alquileres temporales no son el ¨²nico causante de la desconexi¨®n que hoy existe entre costos de la vivienda y salarios, provocando que miles de personas sean desalojadas cada a?o u obligadas a salir de la capital hacia los estados aleda?os. Tampoco son la raz¨®n principal por la cual el 46% de los j¨®venes de este pa¨ªs siguen viviendo con su familia, seg¨²n recientes datos de la OCDE. Aun as¨ª, este fen¨®meno de car¨¢cter mundial, basado en la mercantilizaci¨®n de la vivienda y de los territorios, tiene mucho que ver con el incremento de las desigualdades urbanas y exacerba la crisis de vivienda.

Los datos recopilados por la plataforma Inside Airbnb que fue creada para aportar informaci¨®n sobre el fen¨®meno, ponen en evidencia el ritmo acelerado con el que la vivienda anteriormente disponible para los residentes estables, est¨¢ siendo trasladada al alquiler temporal. Un claro ejemplo es el caso de la Alcald¨ªa Cuauht¨¦moc de la Ciudad de M¨¦xico, una de las m¨¢s atractivas para los turistas, donde en solo 9 meses (de septiembre de 2023 a junio de 2024) ha habido un incremento de 336 nuevas viviendas enteras que se est¨¢n ofertando a trav¨¦s de Airbnb. Si bien en el pa¨ªs no existe hasta el momento un an¨¢lisis pormenorizado de la relaci¨®n que ha sido demostrada en otras latitudes entre el incremento en la densidad de pisos ofrecidos en una determinada zona y el incremento de los precios de los alquileres de larga duraci¨®n, los datos disponibles demuestran que el precio promedio de las rentas breves sobrepasa hasta tres veces el de una renta tradicional.

A partir de las presiones generadas por el gremio hotelero para el cual las plataformas representan una competencia desleal, y las voces de los activistas por la vivienda, el gobierno de la Ciudad de M¨¦xico se dispuso a empezar su reglamentaci¨®n, lo que la convierte en la segunda ciudad de Am¨¦rica Latina en hacerlo, despu¨¦s de Buenos Aires. En el mes de marzo, el Congreso aprob¨® varias iniciativas de reforma a la Ley de Turismo propuestas por el ex Jefe de Gobierno para poner en marcha un padr¨®n de anfitriones y uno de plataformas de alquiler, adem¨¢s de establecer una serie de obligaciones para cada una de las partes. Con el objetivo de hacer menos atractivo el alquiler breve, la iniciativa establec¨ªa que las viviendas no podr¨ªan ofertarse por m¨¢s del 70% de las noches del a?o so pena de ser sacadas del padr¨®n; sin embargo, la Comisi¨®n de Turismo encargada de dictaminar la ley, elimin¨® ese tope. En el mes de septiembre, Mart¨ª Batres, volvi¨® a plantear un nuevo l¨ªmite, esta vez del 50% de las noches. Adem¨¢s, a solicitud de organizaciones civiles, propuso modificar dos art¨ªculos de la Ley de Vivienda y de la de Reconstrucci¨®n respectivamente, para impedir que las viviendas que cuenten con recursos p¨²blicos puedan ser ofertadas a trav¨¦s de la plataforma, as¨ª como ya lo hace la ciudad de Viena. Todas estas modificaciones fueron aprobadas por el Congreso a inicios de octubre.

Si bien el l¨ªmite de ocupaci¨®n de 182 noches dista mucho al de otras ciudades que solo permiten 30 noches al a?o (al considerar que no hay mediaci¨®n posible entre garantizar el derecho a la vivienda y dejar prosperar los alquileres de corto plazo) la reacci¨®n de Airbnb no se ha hecho esperar. Seg¨²n la visi¨®n de la empresa, el l¨ªmite es injustificado por provocar una ¡°reducci¨®n de la derrama econ¨®mica¡± y ¡°desempoderamiento de peque?os emprendedores¡±. Esta narrativa no se relaciona con la realidad ya que varios estudios demuestran que un peque?o n¨²mero de operadores acaban concentrando la mayor¨ªa de los pisos de alquiler temporal y llegan a acaparar hasta dos terceras partes de los ingresos totales que genera la plataforma. A ello hay que a?adir que, con el tiempo, debido a la necesidad de profesionalizar el servicio, el peque?o propietario queda muchas veces obligado a dirigirse a empresas de gesti¨®n que exigen entre 25% y 30% de las ganancias. Como ha sucedido en otras ocasiones, la plataforma no dud¨® en utilizar la ya trillada estrategia de intentar espantar con los riesgos relacionados a las supuestas ¡°limitaciones a la propiedad privada¡± que la legislaci¨®n provocar¨ªa cuando hoy ya nadie discute los necesarios l¨ªmites que ya existen en el orden urban¨ªstico y mercantil, dise?ados para evitar que nuestras ciudades se conviertan en junglas.

Las reformas est¨¢n pensadas para facilitar el acceso a la vivienda de la poblaci¨®n y esbozan criterios para una transformaci¨®n urbana enfocada en el bien com¨²n. Esto es lo que deber¨ªa interesar a las mayor¨ªas. El actual Gobierno de la Ciudad de M¨¦xico tendr¨¢ la oportunidad de evaluar su impacto y de hacer los ajustes pertinentes. Mientras tanto, un grupo de organizaciones y espacios universitarios, convencidas que estos fen¨®menos merecen ser analizados y reglamentados a profundidad, estamos por presentar el Observatorio Global de Alquileres Temporarios. En el marco del Octubre Urbano, HIC-AL, el Centro de Estrategias y Acci¨®n por la Igualdad (CEAPI) y la RED Tal (Uni¨®n de Canales P¨²blicos y Culturales de Am¨¦rica Latina) lanzamos adem¨¢s una serie titulada ¡°Ciudades en crisis: la vivienda entre la necesidad y el mercado¡± que cuenta con la participaci¨®n de especialistas de ocho pa¨ªses con el fin de alertar a la poblaci¨®n latinoamericana sobre los da?os que provocan las plataformas de renta breve y seguir articulando posibles soluciones.