Un proyecto contra el inter¨¦s general

El Consejo Econ¨®mico Y Social (CES) ha debatido y dictaminado el Proyecto de Ley de R¨¦gimen del Suelo y Valoraciones presentado por el Gobierno ante el Parlamento. Discrepantes con ese dictamen, los representantes sindicales en el CES (UGT, CC OO, ELA y CIG) suscribimos un voto particular, al que se sumaron representantes del sector de consumidores y agrario, en el que expres¨¢bamos nuestra preocupaci¨®n por la orientaci¨®n del proyecto, que de transformarse en ley va a redundar en evidente beneficio de los propietarios del suelo a costa de perjudicar gravemente los intereses de la mayor¨ªa de los ciudadanos.Aunque la materia urban¨ªstica corresponde a las comunidades aut¨®nomas, seg¨²n ha establecido el Tribunal Constitucional, al Estado compete regular cuestiones de. primer orden, como son el derecho de propiedad sobre el suelo, su clasificaci¨®n y el r¨¦gimen de valoraciones. Pues bien, en estas materias el proyecto del Gobierno implica un claro trasvase de facultades y de riqueza desde la comunidad hacia los propietarios del suelo, fomentando un modelo de ciudad desagregado y no arm¨®nico, en perjuicio del inter¨¦s general.

Ante todo, el urbanismo deja de ser concebido como una funci¨®n p¨²blica de primer orden por su implicaci¨®n sobre el inter¨¦s colectivo, para convertirse en una actividad en la que el protagonismo corresponde a la iniciativa del propietario privado. Los poderes p¨²blicos dejan de tener un papel activo e impulsor del desarrollo urban¨ªstico para convertirse en meros agentes pasivos, quedando la iniciativa y la gesti¨®n en gran medida en manos privadas, identificadas adem¨¢s con car¨¢cter de exclusividad en el propietario -terrateniente frente al empresario- inversor. La actividad p¨²blica es as¨ª mera subsidiaria de la privada, a la que ni siquiera tendr¨¢ la posibilidad de "imponer" nada, sino s¨®lo de "proponer", en terminolog¨ªa de la propia Exposici¨®n de Motivos.

En ese sentido, el proyecto de ley viene a modificar radicalmente los principios que han venido regulando la clasificaci¨®n del suelo. En nuestro ordenamiento jur¨ªdico, el suelo es un principio no urbanizable, y es la decisi¨®n colectiva expresada a trav¨¦s de los poderes p¨²blicos democr¨¢ticos, ayuntamientos y CC AA, la que determina en raz¨®n del inter¨¦s general d¨®nde y en qu¨¦ condiciones pueden establecerse los asentamientos urbanos.

El proyecto ahora establece el sistema contrario. El suelo, con car¨¢cter general, ser¨¢ urbanizable y s¨®lo podr¨¢ ser clasificado como no urbanizable cuando concurran determinadas circunstancias -medioambientales, paisaj¨ªsticas, arqueol¨®gicas, exigencias de la legislaci¨®n sectorial, etc¨¦tera- Con la nueva ley, pr¨¢cticamente toda Espa?a pasa a ser suelo urbanizable, en el que el propietario puede edificar.

Esta nueva regulaci¨®n supone, por tanto, que la estructura general del territorio y el modelo o "imagen" de la ciudad queda fundamentalmente en manos de los propietarios del suelo, cuyo inter¨¦s por obtener la mayor rentabilidad no suele ser coincidente con el inter¨¦s colectivo por el desarrollo arm¨®nico e integrado del territorio. Se posibilita as¨ª, incluso se impulsa, un modelo de ciudad que sea m¨¢s el resultado de decisiones individuales de los propietarios, que pueden construir en la pr¨¢ctica donde quieran, que el resultado de un proceso democr¨¢tico dirigido a satisfacer el inter¨¦s general.

De esta manera se genera una ciudad dispersa, con asentamientos de poblaci¨®n aislados del n¨²cleo consolidado y establecidos en funci¨®n de la rentabilidad de la propiedad del suelo y no de la planificaci¨®n- de un modelo sostenible de ciudad, lo que conllevar¨¢ un uso irracional del suelo, un creciente coste del transporte y otros servicios colectivos y un incremento de los costes p¨²blicos posteriores, derivados de la necesidad de reequilibrar y unir las zonas dispersas.

Consecuencia de ello es tambi¨¦n el propiciar una ciudad desagregada y desigual, con barrios separados, marginales, semejantes a los antiguos "poblados de absorci¨®n" para trabajadores, emigrantes y otros grupos sociales menos favorecidos, al tiempo que surgir¨¢n tambi¨¦n separadas y "aisladas" ciudades residenciales de ¨¦lite. Todo ello, insistimos, sin responder a un modelo previo de ciudad definido por los poderes p¨²blicos, y retrocediendo a un urbanismo propio del modelo desarrollista experimentado en Espa?a en los a?os sesenta y setenta, con las nefastas consecuencias de todos conocidas.

Porque el proyecto parte de la idea, fruto de una visi¨®n ingenua y simplista de las leyes del mercado, de que el aumento de la oferta de suelo urbanizable va a producir autom¨¢ticamente un aumento de la acci¨®n urbanizadora y edificatoria y un abaratamiento del suelo y de la vivienda. Pero parece ignorar que el problema del encarecimiento del suelo no resideen la escasez de suelo urbanizable, sino que lo que escasea es el suelo urbanizado, por la retenci¨®n especulativa que del mismo realizan los propietarios, a los que, adem¨¢s, la nueva ley exime del deber de urbanizar y edificar actualmente exigible, elimin¨¢ndose otros mecanismos de puesta en funcionamiento operativo del suelo cuando es retenido, como la expropiaci¨®n o su salida a concurso p¨²blico para urbanizar, relegando la intervenci¨®n del empresario-urbanizador, p¨²blico y privado a un papel subsidiario del propietario-terrateniente.

De este modo es previsible que la desregulaci¨®n operada por el proyecto se traduzca no en una mayor oferta y abaratamiento del suelo urbanizado, sino en un aumento de los movimientos especulativos y en un mayor encarecimiento del precio.

Otro de los aspectos clave del proyecto de ley es el relativo a las cesiones obligatorias que los proietarios deben realizar a los ayuntamientos a la hora de urbanizar, al fijar una escala en la que han de moverse las comunidades aut¨®nomas que tiene como tope m¨¢ximo de cesi¨®n el 10% del aprovechamiento y como m¨ªnimo el cero. En esta cuesti¨®n, la ley supone un claro retroceso en la aplicaci¨®n del principio constitucional de recuperaci¨®n por la comunidad de las plusval¨ªas generadas por la acci¨®n urban¨ªstica y de no modificarse en la tramitaci¨®n parlamentaria, ampliando el m¨¢ximo de cesi¨®n al 15% y elevando el m¨ªnimo, redundar¨¢ gravemente en los patrimonios p¨²blicos de suelo y en la posibilidad de acceso a la vivienda. T¨¦ngase en cuenta que el suelo destinado a vivienda social que las administraciones han promovido en los ¨²ltimos a?os, y al que han accedido operadores p¨²blicos y privados, especialmente cooperativas, ha posibilitado el acceso a la vivienda por parte de los j¨®venes y de la poblaci¨®n con menor poder adquisitivo, al tiempo que ha fomentado una clara tendencia al abaratamiento del precio de la vivienda.

La reducci¨®n de las cesiones obligatorias frenar¨¢, sin duda, los planes de vivienda social, dificultar¨¢ la obtenci¨®n de suelo por los ayuntamientos para fines de inter¨¦s colectivo y producir¨¢ un encarecimiento del suelo y de la vivienda.

El ¨²ltimo de los puntos esenciales de la nueva regulaci¨®n, que nos parece tambi¨¦n muy criticable, es el relativo al r¨¦gimen de valoraciones, que el proyecto modifica sustancialmente. Frente al sistema de valoraci¨®n objetiva en funci¨®n de la clasificaci¨®n del suelo y del grado de adquisici¨®n de facultades urban¨ªsticas, el proyecto propone aplicar el valor de mercado, sin correcci¨®n alguna en raz¨®n del grado de cumplimiento por el propietario de sus obligaciones urban¨ªsticas. De este modo, se produce un incremento artificioso del valor legal de la pr¨¢ctica totalidad del suelo, lo que provocar¨¢ un aumento considerable del coste de las expropiaciones para creaci¨®n de infraestructuras, dotaciones p¨²blicas y vivienda social, con el consiguiente incremento del coste final de la vivienda.

En definitiva, un nuevo trasvase de rentas y riqueza desde la colectividad hacia los propietarios y una ley que favorece a unos pocos y perjudica a la inmensa mayor¨ªa de los ciudadanos.

Jos¨¦ Mar¨ªa Garc¨ªa Calleja y Manuel de la Rocha son consejeros del CES en representaci¨®n de la UGT.