Hong Kong, Tokio y Se¨²l encabezan las p¨¦rdidas que vuelven a sufrir los mercados asi¨¢ticos

La inestabilidad se mantiene en los mercados asi¨¢ticos. En la ra¨ªz del extremo nerviosismo de la Bolsa de Hong Kong que, nuevamente, perdi¨® ayer un 3,7%, se encuentra un interrogante. ?Podr¨ªa un fuerte descenso de los precios inmobiliarios hundir el conjunto de la econom¨ªa? Preocupada por un efecto domin¨® en el sistema bancario, la agencia de calificaci¨®n Moody's ha reducida la valoraci¨®n de los bancos de Hong Kong. El mercado de valores de Tokio, el segundo del mundo, tampoco consolid¨® las ganancias del d¨ªa anterior y cay¨® un 2,9%. Corea del Sur, que sufre presiones para devaluar, perdi¨® un 4,26%.

Si los precios de la vivienda caen en la antigua colonia brit¨¢nica -se alarman los m¨¢s inquietos- debilitar¨¢n a los bancos, que conceden el 47% de los cr¨¦ditos a los promotores inmobiliarios locales y a los pr¨¦stamos para la vivienda, a partes iguales.Peor a¨²n, sostienen los alarmados. El nivel real de deuda de los promotores locales se ha reducido mediante trucos contables. Las deudas no siempre incluyen los bonos convertibles anotados fuera del balance de los promotores y el capital en acciones se hincha mediante "reservas para revaluaci¨®n", donde se apunta la diferencia entre el coste de construcci¨®n de los inmuebles y su valor de mercado, obtenido tras a?os de especulaci¨®n inmobiliaria.

Si esta ¨²ltima se hunde, el capital en acciones caer¨¢ en igual proporci¨®n y elevar¨¢ hasta niveles desconocidos el c¨¦lebre coeficiente de endeudamiento, que cubre el peso de la deuda en relaci¨®n con la riqueza real de la sociedad.

Pese a ser un poco t¨¦cnico, el debate es fundamental. ?Descansa Hong Kong sobre un castillo de arena? Hasta ahora, la din¨¢mica de Hong Kong se apoyaba en dos elementos: dinero barato, con un coste inferior a la inflaci¨®n, y unos activos inmobiliarios mantenidos a unos precios prohibitivos por un Gobierno que, due?o de la oferta de suelo, pon¨ªa orden en la escasez.

La crisis financiera que acaba de abatirse sobre el territorio ha modificado notablemente la ecuaci¨®n. Para defender al d¨®lar local, los tipos de inter¨¦s a seis meses, con los cuales se refinancian los promotores locales, est¨¢n por encima del 11%, el doble de la media que alcanzaron en 1996. Y los precios inmobiliarios, hoy los m¨¢s elevados del mundo, podr¨ªan caer entre un 15% y un 30% en los 12 pr¨®ximos meses.

Sin embargo, lo que sobre el papel parece evidente -bas¨¢ndose en numerosas experiencias recientes en el sureste de Asia- no es forzosamente cierto en Hong Kong. La ex colonia brit¨¢nica no es Bangkok. Su mercado inmobiliario tiene una escasez cr¨®nica. Faltan m¨¢s de 50.000 viviendas al a?o para responder al crecimiento de la poblaci¨®n. En cuanto a lasoficinas, est¨¢ cerca del equilibrio, con una tasa de oficinas vac¨ªas del 8%.

Adem¨¢s, los promotores locales figuran entre los menos endeudados del mundo. "La deuda media, bonos convertibles incluidos, de los nueve primeros grupos inmobiliarios de Hong Kong, que constituyen la parte esencial del mercado, es del 17% de sus recursos propios", explica Michael Green, analista inmobiliario de Salomon Brothers.

"Ligera correcci¨®n"

Green a?ade que "aunque se retire el capital en acciones, imputando un descenso de los precios del 30% a su reserva para revaluaci¨®n, se llegar¨¢, por lo bajo, a una tasa de endeudamiento del 20%". Dicho claramente, aunque las cargas en concepto de intereses de los promotores inmobiliarios se duplicaran, seguir¨ªan siendo extremadamente bajos respecto a sus ingresos.Incluso ese recorte del 30% en los precios ser¨ªa s¨®lo una "ligera correcci¨®n". No hay que olvidar que la vivienda se ha encarecido un 61% en los 12 ¨²ltimos meses y el precio de las oficinas un 50% en 18 meses.

Si en Hong Kong la gran interrogante es el impacto en el sector financiero de una posible crisis inmobiliaria, en Jap¨®n la principal incertidumbre es el impacto de la crisis del sureste asi¨¢tico en la econom¨ªa nacional. Ayer el ¨ªndice Nikkei, que agrupa a los 225 valores m¨¢s l¨ªquidos de la Bolsa de Tokio, perdi¨® 492,2 puntos (2,92%) y se qued¨® en 16.364,94, informa ?ngeles Espinosa desde Tokio.

A diferencia de lo que sucede en Estados Unidos, los analistas consideran que la econom¨ªa japonesa no tiene en estos momentos capacidad para absorber el rev¨¦s financiero del sureste asi¨¢tico. No hay que olvidar que en tomo al 40% de las exportaciones japonesas se dirigen a esa regi¨®n.

Se¨²l fue otra de las plazas asi¨¢ticas m¨¢s perjudicadas por el nerviosismo. El principal ¨ªndice de su Bolsa perdi¨® un 4,26%, afectado por la debilidad de la moneda local, el won, que soporta fuertes presiones para devaluarse tambi¨¦n frente al d¨®lar.