La vivienda ense?a sus defectos

Han saltado todas las alarmas. La situaci¨®n de la vivienda en Espa?a -con los aumentos de precios m¨¢s altos de toda Europa, el parque de alquiler m¨¢s bajo y una peque?¨ªsima parte de nueva construcci¨®n de proteccion oficial- ha desembocado en un debate nacional. Mientras el Gobierno cree que la situaci¨®n s¨®lo refleja el bienestar econ¨®mico de los espa?oles, la oposici¨®n, los promotores y los analistas reclaman una nueva pol¨ªtica.

Los recursos p¨²blicos destinados en Espa?a a la pol¨ªtica de vivienda suponen medio punto del PIB frente a una media europea del 2%

El PSOE plantea un IVA inferior al 2% para viviendas protegidas y de primer acceso, y los promotores una cuenta vivienda a 35 a?os

?Ha intentado usted comprar un piso en los ¨²ltimos meses? Si lo ha hecho y ha visto los precios, comprender¨¢ por qu¨¦ la vivienda se ha situado en uno de los puntos centrales de discusi¨®n en este pa¨ªs, aunque ayude la cercan¨ªa de las elecciones locales y auton¨®micas. Si tiene unas rentas familiares medias-altas, habr¨¢ podido acceder a una vivienda a base de endeudarse para toda la vida. Y si lo que ha pretendido es alquilar, habr¨¢ sido como buscar una aguja en un pajar.

En los ¨²ltimos a?os la vivienda se ha convertido en un producto de inversi¨®n -entre 2000 y 2001 se construyeron un 152% m¨¢s de las estrictamente necesarias para la creaci¨®n de nuevos hogares, seg¨²n el Banco de Espa?a- y de alta rentabilidad -en lo que va de a?o se ha revalorizado m¨¢s del 15%, frente a una ca¨ªda del Ibex del 28%-, pero se ha olvidado como objeto de pol¨ªtica social. Las medidas liberalizadoras de suelo implantadas por el Gobierno no han conseguido frenar el aumento de los precios, y la protecci¨®n oficial supone menos del 10% del total de viviendas, el porcentaje m¨¢s bajo de los ¨²ltimos 20 a?os. Por no hablar de la promoci¨®n p¨²blica, en manos de comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos, que se ha convertido en algo residual.

Escasa y antigua

La pol¨ªtica de vivienda en Espa?a no s¨®lo es escasa -los recursos p¨²blicos destinados a ella suponen medio punto del PIB, frente a la media europea del 2%-; es tambi¨¦n antigua. Se basa en la vivienda de protecci¨®n oficial, dise?ada en 1978 y que apenas ha tenido modificaciones sustanciales desde entonces. Lejos de haber respondido, por tanto, a los cambios que ha ido sufriendo la sociedad -familias monoparentales, flujos migratorios...-, se ha convertido muchas veces en un freno para su desarrollo. As¨ª, los j¨®venes espa?oles son los europeos que m¨¢s tarde se emancipan, y, seg¨²n los expertos, el problema de la vivienda es el principal obst¨¢culo para la movilidad laboral. Todo ello, unido al fuerte aumento de los precios -la vivienda se ha encarecido desde 1998 un 63,3%, frente a un incremento de los ingresos familiares del 9,1%-, ha hecho saltar las alarmas.

'Hay poca pol¨ªtica de vivienda', dicen los economistas Xavier Segura y Josep Oliver. 'Hay ciudades en donde el precio de la vivienda es seis veces superior a la renta de una familia, y nos hemos comido todo el efecto de la bajada de tipos'. Pese a que Espa?a tiene los cr¨¦ditos hipotecarios m¨¢s baratos de Europa, el porcentaje de ingresos que debe destinar una familia para adquirir una vivienda ha pasado del 32,2% de 1998 al 48% actual.

La pol¨ªtica de vivienda, que debe tener dos finalidades, facilitar el acceso a la misma y estabilizar el mercado de la construcci¨®n para mitigar su car¨¢cter tan marcadamente c¨ªclico, se ha limitado a esta segunda opci¨®n, seg¨²n muchos analistas. Articulada en torno al Plan de Vivienda 2002-2005 -que ofrece ayudas directas a 90.000 beneficiarios al a?o, y del que nada se sabe sobre su grado de ejecuci¨®n- y de desgravaciones fiscales centradas en la adquisici¨®n, no ha sido capaz de convertirse en lo que Manuel Mart¨ª, secretario general de la Asociaci¨®n Nacional de Promotores Constructores, cree que debe ser: 'Un instrumento para lograr el equilibrio social'.

Para que as¨ª sea, Mart¨ª cree que hay que cambiar el concepto tradicional de 'una vivienda para toda la vida' por el nuevo de 'la vivienda necesaria en cada ¨¦poca'. Pero, sobre todo, que hay que asignar 'su verdadero lugar en la escala social de valores al acceso a la vivienda, y exigir a los dirigentes pol¨ªticos que act¨²en'.

?D¨®nde? Pues actuando sobre los que ya se han identificado como los puntos negros del sistema: la carest¨ªa del suelo y la falta de alquiler. ?C¨®mo? Es la cuesti¨®n m¨¢s compleja, pues si bien hay consenso en el diagn¨®stico, las recetas son bien diferentes porque son de tipo conceptual.

Mientras el PSOE -que esta semana ha presentado toda una bater¨ªa de medidas- cree que la clave est¨¢ en potenciar la acci¨®n p¨²blica para paliar los efectos de un mercado imperfecto y poco transparente, los promotores defienden, en cuanto al suelo, potenciar 'la liberalizaci¨®n y la buena gesti¨®n, frente al actual intervencionismo'. As¨ª, el partido socialista plantea la modificaci¨®n de la Ley de Suelo de 1998 y la normativa de expropiaci¨®n forzosa, y los promotores las defienden.

Mientras, salta por los aires uno de los axiomas tradicionales: la relaci¨®n entre precio y escasez. En Espa?a hay suelo urbanizable para construir alrededor de cinco millones de vivivendas, y los precios no paran. El paradigma, seg¨²n Cristina Narbona, secretaria de Ordenaci¨®n del Territorio y Medio Ambiente del PSOE, ha sido Madrid, donde hay suelo para construir 800.000 viviendas, a pesar de locual se ha producido un aumento de sus precios y, consecuentemente, del de la vivienda superior a la media.

Con base en expectativas

El suelo se ha encarecido desde 1998 un 90%. Para Santiago Fernandez, de Analistas Financieros Internacionales, la clave est¨¢ en que 'el precio del suelo, que supone m¨¢s del 44% del de la vivienda, ha venido dado por las expectativas de los promotores, y no por la planificaci¨®n urban¨ªstica', y esas expectativas en un ciclo al alza han encarecido el terreno. 'Hay mucha diversidad en cuanto a la normativa que van implantando las comunidades aut¨®nomas, pero en todas ha subido mucho el precio de la vivienda', advierte.

Esa proliferaci¨®n de normas, o m¨¢s bien el hecho de que las competencias recaigan en varias administraciones, ha provocado adem¨¢s confusi¨®n en el sector. De manera que tanto promotores como el partido socialista han pedido m¨¢s coordinaci¨®n. En concreto, la oposici¨®n -que recuerda que el Gobierno aprob¨® la ley del suelo de 1998 'sin citar ni una sola vez a los consejeros de las comunidades aut¨®nomas'- plantea crear un grupo de trabajo integrado por representantes de las tres administraciones, expertos y representantes de organizaciones sociales y del sector inmobiliario para proponer, en un a?o, una nueva legislaci¨®n, que marque el precio del suelo en base a su valor de reposici¨®n y no de mercado, para evitar que sea un bien tan especulativo.

La Asociaci¨®n de Promotores Constructores, por su parte, recuerda que 'las tres administraciones tienen competencias y deben solucionar el problema, sin que sea leg¨ªtimo que unos poderes se escuden en la inoperancia de otros'. Alude as¨ª, sin citarlas expresamente, a las declaraciones de varios ministros culpabilizando del incremento del precio del suelo a los ayuntamientos y las autonom¨ªas.

Medidas fiscales

Promotores y oposici¨®n coinciden tambi¨¦n en proponer medidas fiscales, pero difieren igualmente en su definici¨®n. Los promotores ven 'ut¨®pico' el IVA superreducido de entre el 1% y el 2% para la vivienda protegida y la libre de primer acceso planteada por el PSOE, y tampoco ven con agrado la desgravaci¨®n fiscal para inquilinos de renta media y baja, planteada por los socialistas y analistas como Segura. Aventuran un nuevo camino: que la cuenta ahorro-vivienda tenga una duraci¨®n de 35 a?os, desde que nace una persona hasta que alcanza esa edad. Los impositores en dicha cuenta (padres y parientes primero, y luego ¨¦l mismo) se beneficiar¨ªan de la deducci¨®n en la cuota del IPRF y las cantidades que se ingresaran quedar¨ªan exentas del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Para fomentar el cambio de vivienda, adem¨¢s de potenciar el alquiler, los promotores proponen que el comprador pague IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales s¨®lo por la diferencia del valor entre los dos pisos (el que vende y el que compra) y no por la totalidad. 'La disminuci¨®n de los impuestos', dice Mart¨ª, 'es una de las mejores formas de estimular la creaci¨®n de empleo, pero si esa disminuci¨®n impositiva afecta a la vivienda, ayuda adem¨¢s a preservar el equilibrio demogr¨¢fico y, en consecuencia, la estabilidad del sistema de pensiones'.

?Ha intentado usted comprar un piso en los ¨²ltimos meses? Si lo ha hecho y ha visto los precios, comprender¨¢ por qu¨¦ la vivienda se ha situado en uno de los puntos centrales de discusi¨®n en este pa¨ªs, aunque ayude la cercan¨ªa de las elecciones locales y auton¨®micas. Si tiene unas rentas familiares medias-altas, habr¨¢ podido acceder a una vivienda a base de endeudarse para toda la vida. Y si lo que ha pretendido es alquilar, habr¨¢ sido como buscar una aguja en un pajar.

En los ¨²ltimos a?os la vivienda se ha convertido en un producto de inversi¨®n -entre 2000 y 2001 se construyeron un 152% m¨¢s de las estrictamente necesarias para la creaci¨®n de nuevos hogares, seg¨²n el Banco de Espa?a- y de alta rentabilidad -en lo que va de a?o se ha revalorizado m¨¢s del 15%, frente a una ca¨ªda del Ibex del 28%-, pero se ha olvidado como objeto de pol¨ªtica social. Las medidas liberalizadoras de suelo implantadas por el Gobierno no han conseguido frenar el aumento de los precios, y la protecci¨®n oficial supone menos del 10% del total de viviendas, el porcentaje m¨¢s bajo de los ¨²ltimos 20 a?os. Por no hablar de la promoci¨®n p¨²blica, en manos de comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos, que se ha convertido en algo residual.

Escasa y antigua

La pol¨ªtica de vivienda en Espa?a no s¨®lo es escasa -los recursos p¨²blicos destinados a ella suponen medio punto del PIB, frente a la media europea del 2%-; es tambi¨¦n antigua. Se basa en la vivienda de protecci¨®n oficial, dise?ada en 1978 y que apenas ha tenido modificaciones sustanciales desde entonces. Lejos de haber respondido, por tanto, a los cambios que ha ido sufriendo la sociedad -familias monoparentales, flujos migratorios...-, se ha convertido muchas veces en un freno para su desarrollo. As¨ª, los j¨®venes espa?oles son los europeos que m¨¢s tarde se emancipan, y, seg¨²n los expertos, el problema de la vivienda es el principal obst¨¢culo para la movilidad laboral. Todo ello, unido al fuerte aumento de los precios -la vivienda se ha encarecido desde 1998 un 63,3%, frente a un incremento de los ingresos familiares del 9,1%-, ha hecho saltar las alarmas.

'Hay poca pol¨ªtica de vivienda', dicen los economistas Xavier Segura y Josep Oliver. 'Hay ciudades en donde el precio de la vivienda es seis veces superior a la renta de una familia, y nos hemos comido todo el efecto de la bajada de tipos'. Pese a que Espa?a tiene los cr¨¦ditos hipotecarios m¨¢s baratos de Europa, el porcentaje de ingresos que debe destinar una familia para adquirir una vivienda ha pasado del 32,2% de 1998 al 48% actual.

La pol¨ªtica de vivienda, que debe tener dos finalidades, facilitar el acceso a la misma y estabilizar el mercado de la construcci¨®n para mitigar su car¨¢cter tan marcadamente c¨ªclico, se ha limitado a esta segunda opci¨®n, seg¨²n muchos analistas. Articulada en torno al Plan de Vivienda 2002-2005 -que ofrece ayudas directas a 90.000 beneficiarios al a?o, y del que nada se sabe sobre su grado de ejecuci¨®n- y de desgravaciones fiscales centradas en la adquisici¨®n, no ha sido capaz de convertirse en lo que Manuel Mart¨ª, secretario general de la Asociaci¨®n Nacional de Promotores Constructores, cree que debe ser: 'Un instrumento para lograr el equilibrio social'.

Para que as¨ª sea, Mart¨ª cree que hay que cambiar el concepto tradicional de 'una vivienda para toda la vida' por el nuevo de 'la vivienda necesaria en cada ¨¦poca'. Pero, sobre todo, que hay que asignar 'su verdadero lugar en la escala social de valores al acceso a la vivienda, y exigir a los dirigentes pol¨ªticos que act¨²en'.

?D¨®nde? Pues actuando sobre los que ya se han identificado como los puntos negros del sistema: la carest¨ªa del suelo y la falta de alquiler. ?C¨®mo? Es la cuesti¨®n m¨¢s compleja, pues si bien hay consenso en el diagn¨®stico, las recetas son bien diferentes porque son de tipo conceptual.

Mientras el PSOE -que esta semana ha presentado toda una bater¨ªa de medidas- cree que la clave est¨¢ en potenciar la acci¨®n p¨²blica para paliar los efectos de un mercado imperfecto y poco transparente, los promotores defienden, en cuanto al suelo, potenciar 'la liberalizaci¨®n y la buena gesti¨®n, frente al actual intervencionismo'. As¨ª, el partido socialista plantea la modificaci¨®n de la Ley de Suelo de 1998 y la normativa de expropiaci¨®n forzosa, y los promotores las defienden.

Mientras, salta por los aires uno de los axiomas tradicionales: la relaci¨®n entre precio y escasez. En Espa?a hay suelo urbanizable para construir alrededor de cinco millones de vivivendas, y los precios no paran. El paradigma, seg¨²n Cristina Narbona, secretaria de Ordenaci¨®n del Territorio y Medio Ambiente del PSOE, ha sido Madrid, donde hay suelo para construir 800.000 viviendas, a pesar de locual se ha producido un aumento de sus precios y, consecuentemente, del de la vivienda superior a la media.

Con base en expectativas

El suelo se ha encarecido desde 1998 un 90%. Para Santiago Fernandez, de Analistas Financieros Internacionales, la clave est¨¢ en que 'el precio del suelo, que supone m¨¢s del 44% del de la vivienda, ha venido dado por las expectativas de los promotores, y no por la planificaci¨®n urban¨ªstica', y esas expectativas en un ciclo al alza han encarecido el terreno. 'Hay mucha diversidad en cuanto a la normativa que van implantando las comunidades aut¨®nomas, pero en todas ha subido mucho el precio de la vivienda', advierte.

Esa proliferaci¨®n de normas, o m¨¢s bien el hecho de que las competencias recaigan en varias administraciones, ha provocado adem¨¢s confusi¨®n en el sector. De manera que tanto promotores como el partido socialista han pedido m¨¢s coordinaci¨®n. En concreto, la oposici¨®n -que recuerda que el Gobierno aprob¨® la ley del suelo de 1998 'sin citar ni una sola vez a los consejeros de las comunidades aut¨®nomas'- plantea crear un grupo de trabajo integrado por representantes de las tres administraciones, expertos y representantes de organizaciones sociales y del sector inmobiliario para proponer, en un a?o, una nueva legislaci¨®n, que marque el precio del suelo en base a su valor de reposici¨®n y no de mercado, para evitar que sea un bien tan especulativo.

La Asociaci¨®n de Promotores Constructores, por su parte, recuerda que 'las tres administraciones tienen competencias y deben solucionar el problema, sin que sea leg¨ªtimo que unos poderes se escuden en la inoperancia de otros'. Alude as¨ª, sin citarlas expresamente, a las declaraciones de varios ministros culpabilizando del incremento del precio del suelo a los ayuntamientos y las autonom¨ªas.

Medidas fiscales

Promotores y oposici¨®n coinciden tambi¨¦n en proponer medidas fiscales, pero difieren igualmente en su definici¨®n. Los promotores ven 'ut¨®pico' el IVA superreducido de entre el 1% y el 2% para la vivienda protegida y la libre de primer acceso planteada por el PSOE, y tampoco ven con agrado la desgravaci¨®n fiscal para inquilinos de renta media y baja, planteada por los socialistas y analistas como Segura. Aventuran un nuevo camino: que la cuenta ahorro-vivienda tenga una duraci¨®n de 35 a?os, desde que nace una persona hasta que alcanza esa edad. Los impositores en dicha cuenta (padres y parientes primero, y luego ¨¦l mismo) se beneficiar¨ªan de la deducci¨®n en la cuota del IPRF y las cantidades que se ingresaran quedar¨ªan exentas del impuesto sobre sucesiones y donaciones.

Para fomentar el cambio de vivienda, adem¨¢s de potenciar el alquiler, los promotores proponen que el comprador pague IVA o impuesto de transmisiones patrimoniales s¨®lo por la diferencia del valor entre los dos pisos (el que vende y el que compra) y no por la totalidad. 'La disminuci¨®n de los impuestos', dice Mart¨ª, 'es una de las mejores formas de estimular la creaci¨®n de empleo, pero si esa disminuci¨®n impositiva afecta a la vivienda, ayuda adem¨¢s a preservar el equilibrio demogr¨¢fico y, en consecuencia, la estabilidad del sistema de pensiones'.