Alquilar es m¨¢s barato que comprar

Alquilar es tirar el dinero. Invertir en una casa no s¨®lo es m¨¢s racional, sino mucho m¨¢s barato que pagar una renta. ?Est¨¢ usted seguro? Piense otra vez. El reputado semanario brit¨¢nico The Economist publica en su edici¨®n de esta semana un informe en el que afirma que la sobrevaloraci¨®n del precio de las viviendas provoca que alquilar sea mucho m¨¢s barato que comprar en t¨¦rminos relativos en muchos pa¨ªses de la Uni¨®n, y entre ellos, en Espa?a.

El semanario utiliza como referencia para su c¨¢lculo los datos inmobiliarios de pa¨ªses de todo el mundo, en un contexto de fuertes alzas del precio de las viviendas en numerosos pa¨ªses industrializados. Adem¨¢s de constatar que la escalada de precios se ha frenado bruscamente en Australia y Gran Breta?a despu¨¦s de varios a?os de fuertes subidas, The Economist cita los casos de Espa?a, Francia e Italia para afirmar que en todos ellos es mucho m¨¢s barato alquilar que comprar.

Para ello, el semanario calcula un ¨ªndice precios-rentas, en el que el precio de una casa no se considera como una variable aislada, sino que se relaciona con lo que se estima que su due?o puede obtener como rendimiento en el futuro, ya sea por las rentas que cobrar¨¢ si saca el inmueble al mercado del alquiler, o por lo que puede ahorrarse si vive en ¨¦l, por el hecho de no tener que pagar una cantidad mensual en concepto de alquiler.

La vivienda s¨ª puede bajar

As¨ª, y conforme a un nivel dado 100, que se calcula como media de la relaci¨®n precios-rentas entre 1975 y 2000, este ¨ªndice se sit¨²a en 170 para Gran Breta?a, y en 160 para Australia pese a la reciente ca¨ªda de precios de la vivienda en ambos. Los dos pa¨ªses de la Commonwealth han visto c¨®mo el ritmo de subida de precios de inmuebles en propiedad ca¨ªa a niveles inferiores al 2%, despu¨¦s de haber subido fuertemente durante varios a?os.

Incluso sugiere que las viviendas est¨¢n ya bajando de precio en t¨¦rminos absolutos de acuerdo con varios indicadores, como el del Commonwealth Bank para Australia, y con otros signos adicionales para Gran Breta?a.

El semanario explica este frenazo en el alza de precios por el hecho de que la subida continuada ha terminado por provocar que muchos compradores, que intentaban acceder a su primera vivienda, se hayan visto obligados a quedarse en el segmento del alquiler.

Y mientras se produc¨ªa esa desaceleraci¨®n, las subidas del precio del alquiler han sido muy tibias, o incluso no hayan existido. En Australia y en Gran Breta?a pero tambi¨¦n en Espa?a, entre otros pa¨ªses, la subida de precios de los arrendamientos han ca¨ªdo a una media del 3,5%, frente a incrementos en los precios de la vivienda el pasado a?o un 12,5% de media en la zona euro, o del 17% en Espa?a.

El semanario viene advirtiendo desde hace meses sobre la situaci¨®n de sobrevaloraci¨®n del mercado de propiedad a nivel mundial, y en Espa?a en particular, y refuerza sus argumentos citando las declaraciones del Banco Central Europeo, que sin mencionar el t¨¦rmino "burbuja", ha advertido de la posibilidad de una ca¨ªda brusca de precios.

La situaci¨®n en varios pa¨ªses de la Uni¨®n Europea, incluido el nuestro, es m¨¢s llamativa a¨²n. El ¨ªndice en Italia roza los 120 puntos, en Francia supera los 140, y en Espa?a toca un techo de 200 puntos, con una subida sostenida desde 1997. Esto indica, siempre seg¨²n The Economist que la vivienda est¨¢ sobrevalorada respecto al alquiler en m¨¢s de un 60% en nuestro pa¨ªs.

Un equilibrio dif¨ªcil

Para que la situaci¨®n retorne a niveles cercanos al equilibrio, s¨®lo caben dos opciones: que los precios de las rentas suban a ritmos muy fuertes, o que los precios de las viviendas en propiedad caigan bruscamente. Y dado que los Bancos Centrales (el BCE en la zona euro, la Fed en los EE UU, y los respectivos emisores de otros pa¨ªses) no pueden permitir que la inflaci¨®n se dispare, procurar¨¢n contener ¨¦sta -reteniendo de paso las subidas de precios del alquiler- subiendo, si es necesario, los tipos de inter¨¦s.

Eso encarecer¨ªa las hipotecas y har¨ªa menos atractiva la compra a los precios actuales. La otra posibilidad pasa porque los precios del alquiler suban a un ritmo suave, con lo que tardar¨¢n varios a?os en equilibrar la situaci¨®n. Y este plazo, que el diario calcula en al menos una d¨¦cada (dadas unas subidas de los alquileres del 2,5% anual), es precisamente el que provoca que el ¨ªndice precios-rentas sea tan alto.

Ninguna de las dos opciones ser¨ªa as¨ª atractiva para el comprador, ya que la primera implica una bajada en t¨¦rminos reales del precio de su inversi¨®n (su vivienda o su fuente de rentas), y la segunda, una prolongaci¨®n de la situaci¨®n actual, de fuerte sobrevaloraci¨®n de la vivienda en propiedad respecto a la de alquiler.

Claro que al comprador siempre le queda la opci¨®n de vender el inmueble para recuperar su inversi¨®n. La cuesti¨®n es a qu¨¦ precio podr¨¢ hacerlo en el futuro.