El mercado inmobiliario que llega en 2018: m¨¢s viviendas y m¨¢s caras

Se mire por donde se mire, el mercado de la vivienda en Espa?a cierra el a?o 2017 con muy buena nota y se adentra en un 2018 que, seg¨²n las previsiones, ser¨¢ a¨²n mejor. Precios, compraventas, hipotecas y visados de nueva construcci¨®n, adem¨¢s de alquileres y rentabilidades han crecido m¨¢s este a?o y han dibujado un escenario de clara recuperaci¨®n y normalidad.

Por primera vez desde 2006 crecen las compraventas de vivienda nueva y las entidades financieras est¨¢n relajando las condiciones para dar hipotecas, seg¨²n constataba hace poco el Banco de Espa?a. Adem¨¢s, hipotecarse sale barato: el tipo de inter¨¦s medio fue del 2,67% en octubre, el m¨¢s bajo de toda la serie hist¨®rica del INE que arranca en 2009.

Y con estos condimentos y con la sombra de una burbuja desterrada, el sector inmobiliario se adentra en un a?o de bonanza, no sin alguna que otra turbulencia. Est¨¢ por ver de qu¨¦ manera afecta la situaci¨®n pol¨ªtica en Catalu?a. Ya se habla de "ralentizaci¨®n de las decisiones de compraventa", en palabras de Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista.

La compraventa de viviendas aumentar¨¢ en Espa?a un 16,9% en 2017 con respecto al a?o anterior, superando las 472.000 operaciones, seg¨²n Juli¨¢n Cabanillas, consejero delegado de Servihabitat. El mercado afloja en la recta final del a?o y no rebasa finalmente la barrera del medio mill¨®n de casas como se pronosticaba meses atr¨¢s, pero a¨²n as¨ª ser¨¢ el mayor registro desde 2008 . "El nivel de actividad y de precios ha sido muy intenso, pero no hay que olvidar que estamos muy lejos de los m¨¢ximos de 2007, cuando se cerraron 775.300 operaciones y se concedieron 1, 2 millones de hipotecas, frente a las 320.000 de 2017", explica Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa.

Ya en 2018, Servihabitat calcula que se vender¨¢n 560.000 casas, por lo que el mercado aumentar¨¢ un 18,3%. Otras previsiones son m¨¢s prudentes: "El total de transacciones crecer¨¢ un 9,7% en 2018. El crecimiento estar¨¢ lastrado por la situaci¨®n de Catalu?a que evolucionar¨¢ por debajo de sus posibilidades", dice Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor de IESE Business School.

Sea como fuere, la demanda particular ha vuelto para quedarse. Tambi¨¦n el perfil inversor que apuesta sus ahorros en la compra de un piso para su alquiler, ya sea tur¨ªstico o tradicional, seguir¨¢ muy presente mientras se mantengan las altas rentabilidades. El de larga temporada est¨¢ en el 10,9% anual (incluye el alquiler y la revalorizaci¨®n de la vivienda), seg¨²n el Banco de Espa?a.

La demanda de reposici¨®n (busca mejorar la casa actual) seguir¨¢ copando las transacciones y los j¨®venes continuar¨¢n teniendo complicado el acceso a su primera vivienda. "El poder adquisitivo necesario para dar el paso se ve mermado por unas condiciones laborales inestables y por una escasa capacidad de ahorro, m¨¢s recortada si cabe en aquellos casos en los que se hace frente a un alquiler", indica Ferran Font, director de estudios de Pisos.com. Pero "para 2019 el primer acceso ser¨¢ tan importante como la demanda de reposici¨®n", pronostica Gonzalo Bernados, analista y consultor econ¨®mico e inmobiliario.

La vivienda nueva cobrar¨¢ mayor protagonismo en 2018. Ya este a?o se ha marcado un hito importante: "Las compraventas suben por primera vez desde 2006; entre enero y septiembre se vendieron 31.920 viviendas nuevas, un 10,4% m¨¢s que las 28.903 unidades de 2016", se?ala el profesor Su¨¢rez. El a?o cerrar¨¢ en el entorno de las 85.000 o 90.000 casas de nueva planta compradas y en 2018 se alcanzar¨¢n las 120.000 unidades, avanza Daniel Cuervo, director gerente de la Asociaci¨®n de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima).

A ello contribuir¨¢ el aumento de las viviendas visadas, iniciadas y terminadas. Seg¨²n el Ministerio de Fomento, de enero a agosto de 2017 la cifra de visados alcanz¨® las 53.977 unidades, arrojando una subida del 26% frente al mismo periodo del ejercicio anterior. Servihabitat calcula que en 2018 podr¨ªan aumentar un 18,8% hasta las casi 140.000 unidades. Tambi¨¦n hay que tener en cuenta que el excedente de viviendas sigue menguando: el stock se reduce m¨¢s de un 26% este a?o y la absorci¨®n superar¨¢ el 16% en 2018, seg¨²n los datos del servicer.

Pero lo que m¨¢s importa a los futuros compradores son los precios. En 2018 ser¨¢ m¨¢s caro adquirir una casa, entre otras cosas porque habr¨¢ m¨¢s obra nueva y "este tipo de vivienda es m¨¢s cara y est¨¢ gravada con m¨¢s impuestos", dice Toribio. "Si este a?o los incrementos del precio ser¨¢n del 4,5% de media en Espa?a, para el a?o que viene la previsi¨®n es que crezcan otro 4,7%", calcula Cabanillas. Aunque en este punto tambi¨¦n hay discrepancias. Seg¨²n Cuervo, en 2018 los precios subir¨¢n entre el 6% y el 8%. Por su parte, la agencia Moody's estima que los encarecimientos ser¨¢n del 8,6% en los tres pr¨®ximos a?os.

Nueva ley hipotecaria

Por fortuna, hipotecarse parece que seguir¨¢ siendo barato. "El coste de las hipotecas no variar¨¢ sensiblemente puesto que se espera la misma pol¨ªtica monetaria en la zona Euro durante 2018", dice el profesor del IESE. Esto, con permiso de las entidades financieras ya que el sector est¨¢ a la espera de ver c¨®mo reaccionan ante una nueva ley hipotecaria que busca dar mayor seguridad y transparencia a los hipotecados. Algunos creen que los cambios podr¨ªan llevar a los bancos a endurecer las condiciones del cr¨¦dito. Otros niegan la mayor. "La ley no tendr¨¢ un impacto en el precio. De todas formas, el n¨²mero de hipotecas a tipo fijo es cada vez mayor [cuatro de cada diez nuevos contratos], una cifra que aumentar¨¢ gracias a las facilidades de la nueva ley. Los tipos fijos son m¨¢s elevados que los variables, por lo que en 2018 aumentar¨¢n los tipos medios", recalcan en Idealista.

Pero el sector inmobiliario espa?ol se enfrenta a otros retos. El mayor ser¨¢ Catalu?a. De momento, hay quien ve el vaso medio lleno. "Lo que ha pasado en Barcelona va a limpiar de especuladores la ciudad y va a evitar que los precios suban ese 20% que estaba previsto en 2018. Eso s¨ª, el inversor tardar¨¢ un tiempo en volver y las ciudades de Madrid y Valencia se van a ver beneficiadas por la huida de inversores extranjeros", opina Bernardos.

Otro de los escollos para 2018 es el encarecimiento del suelo. El precio medio del metro cuadrado creci¨® en el tercer trimestre un 7,8% en tasa interanual, hasta los 162 euros, seg¨²n Fomento. La escasez de suelo y el alza de precios podr¨ªa hacer "tambalear los cimientos sobre los que se est¨¢ recuperando el mercado", analiza Toribio. En cuanto al alquiler, las altas rentabilidades que buscan los inversores, el boom del alquiler tur¨ªstico y el cambio de mentalidad de los espa?oles seguir¨¢n presionando al alza el precio durante buena parte de 2018, si bien ya podr¨ªan empezar a tocar techo en las grandes ciudades. Tras a?os de intensas subidas parece que los propietarios empiezan a encontrar techo a sus expectativas.