?C¨®mo puedes encontrar casa sin quemarte con la fiebre compradora?

La coyuntura en la que se encuentra el mercado inmobiliario est¨¢ a?os luz de las cifras que conoci¨® en la ¨¦poca de la burbuja. Tras su pinchazo, sin embargo, y ya pasado un tiempo de aquello, los datos de las compraventas de vivienda muestran cada vez m¨¢s dinamismo. En febrero, cambi¨® de propietario un 16,2% de viviendas m¨¢s que en el mismo per¨ªodo de 2017, seg¨²n el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE).

Aunque el aumento de las transacciones haya ralentizado algo su ritmo (en enero de este a?o el incremento fue del 23,1%), se trata del mayor avance registrado en el mes de febrero desde 2011, lo que los operadores interpretan como una se?al m¨¢s de la buena salud del sector. En un marco como este, en el que los propietarios ven nuevas oportunidades para vender sus activos y se ha instalado una mayor facilidad en la concesi¨®n de hipotecas, ?c¨®mo puede el comprador potencial evitar las tendencias inflacionistas?

Precios inflados del 25%

Una de las respuestas posibles se encuentra en los datos sobre cu¨¢nto tarda un propietario en encontrar un comprador. ¡°El tiempo medio de venta de una vivienda que se anuncia en portales inmobiliarios en el mercado barcelon¨¦s supera el a?o¡±, afirman desde la agencia inmobiliaria Monika R¨¹sch. Esto ocurre porque, en la Ciudad Condal, ¡°los anuncios est¨¢n de media un 25% por encima de los precios reales de venta¡±, a?aden, al citar datos del Colegio de registradores.

Si el comprador estuviera avisado de ello, podr¨ªa utilizar esta baza para negociar una rebaja. En la pr¨¢ctica, sin embargo, varios elementos entorpecen este proceso de ajuste. Por un lado, no todas las inmobiliarias comulgan con los datos sobre el plazo en el que una vivienda deja de estar anunciada porque ya se ha vendido. El subdirector general de Don Piso, Emiliano Berm¨²dez, al referirse a su portal, habla de ¡°un tiempo medio de venta de alrededor de tres meses, que var¨ªa en funci¨®n de la ubicaci¨®n, las caracter¨ªsticas, la superficie y el precio¡±.

Mercedes Blanco, socia directora de la inmobiliaria Fincas Blanco, se?ala que su agencia ¡°opera en localidades de mucha demanda con una oferta creciente pero limitada¡±, por lo que tardan en vender una vivienda ¡°entre uno y seis meses¡±. Eso s¨ª, Berm¨²dez admite que ¡°la clave est¨¢ en que la propiedad en cuesti¨®n no est¨¦ puesta a la venta por encima de su valor real de mercado¡± y Blanco constata que, en su caso, los precios reales de venta en el primer trimestre fueron un 5,5% inferiores a los anunciados.

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La presi¨®n por comprar, mala consejera

Por otro lado, el comportamiento del mercado en la geograf¨ªa espa?ola no parece homog¨¦neo. ¡°En estos momentos, en Madrid no observamos un tiempo medio de venta tan elevado¡±, destaca la portavoz de la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu. Aunque se trata de una anomal¨ªa y no de algo com¨²n, ¡°hay incluso quien hab¨ªa puesto un precio m¨¢s elevado en el anuncio para tener un margen de negociaci¨®n y, al final, no ha rebajado nada el precio y ha vendido en tres o cuatro meses¡±, a?ade, ¡°algo que ha sorprendido tambi¨¦n a las agencias¡±. Y esto ocurre no solo en la capital del Estado, sino tambi¨¦n en Palma de Mallorca o M¨¢laga, entre otras ciudades.

Es lo que Izverniceanu llama ¡°una presi¨®n compradora¡± que, en Madrid, afecta sobre todo a zonas c¨¦ntricas o que se consideran especialmente buenas, y donde, en palabras de Blanco, ¡°es posible que se den pr¨¢cticas de sobrevaloraci¨®n, como ocurre tambi¨¦n en regiones de elevada demanda como Valencia, Pa¨ªs Vasco, Andaluc¨ªa, Baleares o Canarias¡±.

Un desequilibrio entre oferta y demanda por la escasez de suelo, un contexto de ¡°bonanza econ¨®mica¡± y el atractivo de Espa?a para los inversores y el alquiler tur¨ªstico, son los factores a los que Berm¨²dez achaca la propensi¨®n de los propietarios a tasar su vivienda por encima del valor real. A la que los expertos consultados a?aden la vista gorda de algunas inmobiliarias sobre estas pr¨¢cticas especulativas, que a veces ellas mismas alientan.

El?¡®big data¡¯ irrumpe en el sector

De esta forma, cuando un potencial comprador tropiece con pisos cuyos anuncios tardan mucho en desaparecer, estar¨¢ ante una se?al evidente de sobrevaloraci¨®n de la vivienda que le interesa. Y, al rev¨¦s, el vendedor que solo reciba ofertas por debajo del precio fijado inicialmente, deber¨ªa saber a qu¨¦ atenerse. ¡°El comprador tiene cada d¨ªa m¨¢s informaci¨®n y herramientas para rastrear el mercado y conocer el valor de los activos, por lo que no tiene sentido llevar a cabo este tipo de pr¨¢cticas¡±, zanja Berm¨²dez.

Del lado opuesto con respecto a estos h¨¢bitos pretende colocarse Housfy, una plataforma online que promete poner en contacto propietarios y compradores y realizar ventas de pisos en 40 d¨ªas, todo ello a un precio lo m¨¢s ajustado posible al de mercado, seg¨²n su director general y cofundador, Albert Bosch. ¡°Utilizamos los datos que proporciona el catastro sobre todos los inmuebles de Espa?a y las transacciones de las ¨²ltimas d¨¦cadas, m¨¢s la informaci¨®n de todos los pisos que est¨¢n a la venta en los portales inmobiliarios junto con el historial de las ventas ya realizadas a trav¨¦s de nuestra plataforma¡±, explica Bosch. Los peritos de la empresa se encargan de cotejar estos datos para determinar un precio justo de venta.

¡°Una vez publicado el piso en la web, sacamos informaciones de los compradores de una zona determinada y cuantificamos el ratio de inter¨¦s de una vivienda que se encuentre en ella, determinado por las visualizaciones, las veces que la visi¨®n de un anuncio se convierte en venta, y las opiniones recibidas, entre otros datos¡±, a?ade Bosch. De esta forma, Housfy determina la probabilidad de venta del piso. ¡°Si est¨¢ por debajo de 50%, la vivienda no est¨¢ a precio de mercado¡±, concluye.?

El valor del piso no es todo

En el caso de una compraventa a trav¨¦s de canales m¨¢s tradicionales, la tasaci¨®n de un profesional, como resultado de un an¨¢lisis en profundidad del inmueble, ¡°es la mejor v¨ªa para fijar el valor de una propiedad¡±, sostiene Blanco. Bien es verdad que en muchos casos hay elementos singulares de dif¨ªcil valoraci¨®n ¨Ccomo, por ejemplo, las vistas¨C ¡°pero en la mayor¨ªa de las ocasiones el comprador tendr¨¢ argumentos para justificar la rebaja en la oferta que le haga al propietario¡±, asegura Blanco.

Sea como fuere, Izverniceanu hace hincapi¨¦ en que ¡°el llamado precio de mercado no es una referencia en s¨ª¡±. La portavoz de OCU aboga m¨¢s bien por dirigir la atenci¨®n hacia otros elementos que orienten la decisi¨®n de compra, sobre todo, la capacidad de pago y endeudamiento del adquirente. ¡°Aunque en las grandes ciudades esto puede parecer una quimera, no aconsejamos a nadie comprar una vivienda por un precio que supere el equivalente a cuatro a?os de ingresos anuales del hogar¡±, argumenta.

Peleas para cuchitriles car¨ªsimos

El potencial comprador deber¨¢ tambi¨¦n calcular su presupuesto m¨¢ximo, incluyendo gastos e impuestos, factores que pueden variar mucho seg¨²n la Comunidad Aut¨®noma en el que se encuentra el inmueble. Y, en la medida de lo posible, buscar vivienda en zonas menos demandadas, ya que ¡°es lamentable que en un pa¨ªs con baja densidad media de poblaci¨®n como Espa?a y con el enorme n¨²mero de casas disponibles en el interior, acabemos pele¨¢ndonos por comprar a precio de oro un cuchitril en una zona congestionada¡±, afirma Izverniceanu.

Conocer lo m¨¢s posible la situaci¨®n del vendedor es otro as que el comprador puede sacar de la manga, subraya la portavoz, puesto que no ser¨¢ lo mismo negociar con alguien que no tiene prisa por vender, que con un grupo de herederos dispuestos a deshacerse de la vivienda cuanto antes. Lo que puede abaratar el precio anunciado de un piso ser¨¢ tambi¨¦n, en palabras de Izverniceanu, ¡°si es un bajo, si es oscuro o h¨²medo, o si es elevado y caluroso en verano, si no tiene ascensor o si es viejo y nos va a tocar renovarlo, si tiene pendiente de pasar la ITE o el Informe de Evaluaci¨®n de Edificios, si necesita reforma, si a¨²n tiene calefacci¨®n central, si el gasto de comunidad es elevado o si existen deudas pendientes, si est¨¢ cercano a una fuente de ruidos o molestias como bares o restaurantes, si las tuber¨ªas o la instalaci¨®n el¨¦ctrica son muy antiguas, si tiene ba?eras¡±, entre otras caracter¨ªsticas.

¡°En general, no es este un buen momento para comprar, con precios al alza¡±, dice Izverniceanu. ¡°Pero hay muchas situaciones particulares distintas y todo depende de ello¡±, matiza.