?Qu¨¦ obligaciones tiene una agencia inmobiliaria ante sus clientes?

Firmas de compromisos no siempre tan claros, conflictos sobre el cobro de comisiones, y desconocimiento de algunas pr¨¢cticas, son solo tres de los problemas m¨¢s frecuentes que los clientes de las agencias inmobiliarias trasladan a la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), seg¨²n su portavoz, Ileana Izverniceanu. Pese a que la venta de casas de obra nueva empiece ahora a hacerse tambi¨¦n por internet, sin visita previa, la pr¨¢ctica totalidad de las compraventas y de los alquileres todav¨ªa requieren por lo menos un encuentro entre las dos partes, es decir, vendedor y comprador o arrendador y arrendatario.

Muchos son todav¨ªa los que, por falta de tiempo, deciden dejar en manos de uno o m¨¢s agentes la tarea de buscarlas y acercarlas, para que realicen el trato. Los problemas surgen cuando el cliente no tiene claro hasta qu¨¦ punto llega la responsabilidad de la agencia inmobiliaria, o cuando esta introduce algunas cl¨¢usulas que no son evidentes para el usuario com¨²n. Entonces, ?a qu¨¦ obligaciones debe responder una agencia ante los usuarios?

Promoci¨®n y comprobaciones

Aunque desde el portal inmobiliario Fotocasa subrayan que, ¡°en cuanto a lo que profesionalmente se entiende que un asesor debe ofrecer, nada de ello est¨¢ regulado por ley espec¨ªficamente, m¨¢s all¨¢ de lo establecido por la Ley para la defensa de los consumidores y usuarios¡±, para Ignaci Vives, abogado del bufete Sanahuja Miranda, est¨¢ claro que ¡°el agente act¨²a como intermediario entre el que quiere comprar o arrendar una casa y el propietario¡±. Por ello, ¡°una de sus principales obligaciones ser¨¢ la promocionar el piso lo m¨¢ximo posible, para localizar un comprador o un arrendatario que est¨¦ dispuesto a abonar el precio que solicita el cliente¡±, a?ade el letrado.

Otra ser¨¢ la de ¡°verificar la titularidad de las partes y asegurarse de que el bien que se est¨¢ comercializando cumple con todas las garant¨ªas, as¨ª como averiguar y conocer la situaci¨®n jur¨ªdica y registral del inmueble¡±, una informaci¨®n que deber¨¢ ser comunicada por escrito a los contrayentes, seg¨²n el subdirector general de la inmobiliaria Donpiso, Emiliano Berm¨²dez. Y, agrega, ¡°en el caso de un alquiler, el agente asegurar¨¢ al cliente que la otra parte re¨²ne las condiciones para que se cumpla el contrato¡±.

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Un acuerdo obvio¡­

Para que todos estos objetivos se cumplan, el cliente suscribir¨¢ con un agente inmobiliario un contrato de corretaje o mediaci¨®n, que la doctrina define como un convenio ¡°por el que una de las partes se obliga, a cambio de una remuneraci¨®n, a promover o facilitar la celebraci¨®n de un determinado contrato entre la otra parte y un tercero que habr¨¢ de buscar al efecto¡±, se?ala Vives.

En sus palabras, ¡°es evidente que para ponerlo en pr¨¢ctica, la agencia y el cliente deben firmar un contrato o una hoja de encargo en que se especificar¨¢n claramente las obligaciones de las partes, y en su caso, la remuneraci¨®n que recibir¨¢ el agente inmobiliario¡±. Un acuerdo que conllevar¨¢ el compromiso del profesional a informar al propietario del inmueble sobre el estatus del proceso de venta o arrendamiento y las novedades u ofertas que le lleguen, seg¨²n Vives.

¡­ pero no mucho

Para Izverniceanu, sin embargo, pese a que la firma de un contrato de este tipo ¡°parezca algo obvio, en realidad no lo es tanto¡±, ya que solo en Catalu?a la normativa auton¨®mica exige que conste por escrito, antes de que se realice, cualquier gesti¨®n relativa a esta intermediaci¨®n, con una indicaci¨®n expresa de los honorarios. En el resto del pa¨ªs, seg¨²n las reglas generales del c¨®digo civil, caben encargos verbales o incluso t¨¢citos. ¡°Algo que acaba provocando litigios¡±, agrega la portavoz de la OCU, pese a que, como en cualquier tipo de contrataci¨®n, se deben respetar unos principios generales como los de buena fe y de equidad, entre otros.

Aun as¨ª, el Real Decreto sobre protecci¨®n de consumidores en cuanto a la informaci¨®n en la compraventa y arrendamiento de viviendas, en vigor desde hace tres d¨¦cadas, establece que esta debe ser veraz y completa, y que el agente inmobiliario tiene que hacer expl¨ªcito no solo el precio de la compraventa o arrendamiento, sino tambi¨¦n sus emolumentos, si se incluyen en el precio ofertado, y qui¨¦n los paga. ¡°En particular se proh¨ªbe imponer un incremento del precio por servicios, financiaci¨®n, aplazamientos, recargos, indemnizaciones o penalizaciones que no correspondan a prestaciones adicionales efectivas que puedan ser libremente aceptadas o rechazadas por el comprador o arrendatario con independencia del contrato principal¡±, subraya Izverniceanu.

Desconocimiento y enga?o

La mayor¨ªa de las reclamaciones que llegan a la OCU evidencian que ¡°el consumidor no es consciente de lo que firma o es llevado a enga?o a trav¨¦s de compromisos pocos claros¡±, seg¨²n su portavoz. Es lo que ocurre, entre otros casos, cuando una persona busca un piso de alquiler y, el d¨ªa de la visita, le recibe un agente que le hace firmar un parte que incluye un p¨¢rrafo por el que el inquilino se compromete a pagar una comisi¨®n a la agencia si llega a alquilar el piso. Resulta que quien ha contratado los servicios de la inmobiliaria es el arrendador, pero la agencia pretende cobrar una comisi¨®n tambi¨¦n al inquilino y, si se niega, no hay alquiler. ¡°Esto es un abuso clar¨ªsimo, pero se repite una y otra vez sin que nadie haga nada por impedirlo¡±, asegura Izverniceanu.

En el caso de las ventas de casas, un problema com¨²n a ambas partes es que a menudo estas ignoran que la agencia no se responsabiliza si la venta no acaba de producirse, aunque el comprador haya entregado las arras. Una vez pagadas, la inmobiliaria reclamar¨¢ la comisi¨®n, independientemente de que m¨¢s tarde el comprador o el vendedor se eche para atr¨¢s y decida no llegar a la escritura.

Perder la se?al

Tambi¨¦n ocurre que un usuario se interese por un piso sin estar del todo convencido y que la agencia le proponga hacer una oferta al vendedor, en general algo m¨¢s baja que el precio anunciado. ¡°F¨ªrmeme este documento de oferta de compra y h¨¢game un adelanto de 500 euros, para hacer ver al vendedor que esto va en serio y, si la rechaza, se lo devuelvo¡±, escucha entonces el comprador potencial de parte del agente, relata Izverniceanu. De esta forma, y ¡°casi sin darse cuenta¡±, el usuario se compromete a comprar esa vivienda por ese precio. ¡°La mayor¨ªa de las veces se acaba echando para atr¨¢s y como m¨ªnimo pierde la se?al¡±, remacha.

La OCU advierte tambi¨¦n de otras pr¨¢cticas que conllevan amargas decepciones para los vendedores. Algunos agentes brindan ahora un servicio de tasaci¨®n gratis de la vivienda, ¡°por si alg¨²n d¨ªa quieren venderla¡±, se?ala Izverniceanu, o son los mismos usuarios que, para hacerse una idea del precio al que la podr¨ªan vender, se deciden a entrar en una agencia. Es as¨ª como ¡°algunos vendedores acaban firmando un documento con la agencia en el que se dice en cu¨¢nto est¨¢ tasada y que se comprometen a pagarle una comisi¨®n de desde el 3% hasta el 6% del importe de venta si la agencia lo vende en el plazo de desde tres hasta seis meses¡±.

No hay vuelta atr¨¢s

Si el contrato de mediaci¨®n, adem¨¢s, tiene exclusiva, la inmobiliaria pretender¨¢ que se le pague la comisi¨®n, incluso en el caso de que sea el propio vendedor quien ha encontrado al comprador. Poco importa, afirma Izverniceanu, que el inmueble se haya vendido a un pariente o fuera del plazo establecido por la hoja de encargo. Muchas veces estos encontronazos derivar¨¢n en ¡°litigios sobre la procedencia del pago de la comisi¨®n y el car¨¢cter abusivo de determinadas cl¨¢usulas¡±, alega.

En todo ello, no cabe arrepentimiento. Si el comprador no echa bien los c¨¢lculos antes, para conocer la real entidad de lo que le deber¨¢ a la agencia ¨Ca t¨ªtulo de ejemplo, una comisi¨®n del 4% m¨¢s IVA sobre una vivienda que se vende por 200.000 euros implica una comisi¨®n de 9.680 euros¨C el compromiso adquirido con la firma del contrato le obligar¨¢ a abonarlo.