?Cu¨¢nto subi¨® el alquiler en Espa?a el a?o pasado? Las estad¨ªsticas no son claras

Los precios del alquiler en Espa?a se suavizaron en 2018 con respecto al a?o previo. Esa es la conclusi¨®n a la que llegan las estad¨ªsticas basadas en los precios de oferta de los dos principales portales inmobiliarios: Idealista y Fotocasa. A partir de ah¨ª, es complicado encontrar coincidencias yendo a las cifras concretas. Si para Idealista el precio medio se situ¨® en 10,6 euros por metro cuadrado y avanz¨® por tanto un 9,3% interanual; para Fotocasa el precio medio es de 8,3 euros por metro cuadrado y la subida respecto a 2017 fue de solo el 1,8%.

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Los mismo pasa al observar el desglose por comunidades aut¨®nomas: Madrid fue para Fotocasa la que m¨¢s creci¨®, con un incremento del 14,9%, seguida de Cantabria (5,6%) y la Comunidad Valenciana (5,2%). Adem¨¢s, para el portal del grupo noruego Schibsted (propietario de otras webs de clasificados como Infojobs o milanuncios) los precios cayeron en nueve comunidades aut¨®nomas (Navarra, La Rioja, Extremadura, Castilla y Le¨®n, Arag¨®n, Pa¨ªs Vasco, Castilla-La Mancha, Catalu?a y Murcia).?

Las dos comunidades donde los precios m¨¢s cayeron para Fotocasa, Navarra y La Rioja, son precisamente las que m¨¢s subieron para Idealista. En la primera, la diferencia entre ambas estimaciones es de m¨¢s de 25 puntos (+9,5% para Idealista, -16% para Fotocasa). La diferencia en la segunda roza los 20 puntos (+10,5% en Idealista, -9,4 en Fotocasa).?

Idealista de hecho solo estima un leve descenso de precios en Extremadura (-0,1%) y un crecimiento en todas las dem¨¢s comunidades. Madrid, la que m¨¢s sube para Fotocasa, se queda en el caso del portal fundado por los hermanos Encinar en un 5,2%. En Catalu?a, ambos coinciden en la ralentizaci¨®n, aunque Idealista le atribuye un leve ascenso (1,3%) que en Fotocasa es un leve retroceso (-1,9%).

Diferencias en Madrid y Barcelona

La diferencia estad¨ªstica tambi¨¦n se observa en los dos mayores mercados locales, las ciudades de Madrid y Barcelona. Los precios de la capital crecieron en 2018 un 4,2% seg¨²n Idealista para situarse en una media de 16,2 euros por metro cuadrado. Fotocasa rebaja el precio hasta los 15,03 euros por metro cuadrado, pero el incremento interanual lo establece en el 13,7%.

La diferencia entre ambos datos, de nueve puntos, se reduce a la mitad en el caso de Barcelona, la ciudad m¨¢s cara de Espa?a para ambos portales. En la metr¨®polis catalana, Idealista sit¨²a los alquileres medios en 17,3 euros por metro cuadrado, un 1% menos que hace un a?o. Fotocasa nuevamente rebaja el precio total, 16,06 euros por metro cuadrado, pero eleva el crecimiento hasta el 3,1% interanual.

Diferentes m¨¦todos

Expresados los datos, ?a qu¨¦ se deben esas diferencias? La explicaci¨®n m¨¢s plausible es que est¨¦n causadas por las metodolog¨ªas empleadas. Idealista se?ala en su estudio, publicado el pasado 9 de enero, que se basa en 65.545 anuncios publicados en su portal en diciembre de 2018 y que se eliminan "aquellos inmuebles cuyos precios est¨¢n fuera de mercado, adem¨¢s de las viviendas unifamiliares". Tampoco se ofrece el precio de municipios con menos de 50 inmuebles en oferta y el precio analiza los metros cuadrados sobre la superficie construida que declaran los anunciantes. Fuentes del portal precisan que su estudio aplica desviaciones t¨ªpicas, de manera que se eliminan de la muestra los inmuebles que quedan significativamente por debajo o por encima de los precios habituales.

El informe de Fotocasa, presentado este jueves, incluye los anuncios publicados entre el 1 y el 18 de diciembre, seg¨²n precisan fuentes del portal. Entre las correcciones que aplica, elimina unifamiliares, d¨²plex, lofts y otras tipolog¨ªas "que har¨ªan impropia la comparaci¨®n con los pisos". Se aplican tambi¨¦n otros filtros para eliminar duplicidades y eliminar los precios extremos.

Para Julio Rodr¨ªguez, vocal del Consejo Superior de Estad¨ªstica (CSE), la explicaci¨®n puede deberse a las diferencias en las muestras que se usan como base del estudio. Este es, explica el experto, un problema t¨ªpico en las estad¨ªsticas sobre vivienda que el INE corrige en su ?ndice de Precios de Vivienda (de venta) con un m¨¦todo conocido como regresi¨®n hed¨®nica. Este consiste en extraer las caracter¨ªsticas del bien que se quiere analizar para usarlas como base de la estad¨ªstica. En otras palabras, ejemplifica Rodr¨ªguez, cuando se comparan dos tomates, todo el mundo sabe lo que se est¨¢ comparando, pero cuando se comparan dos pisos no est¨¢ tan claro (?cu¨¢nto miden uno y otro? ?d¨®nde est¨¢n?...).

"Los portales aportan bastante informaci¨®n, pero no es de extra?ar que aporten resultados distintos al no incluir las correcciones oportunas que se aplican en estad¨ªsticas m¨¢s rigurosas", asegura el vocal del CSE, quien repetidamente ha solicitado que Espa?a cuente con datos oficiales de alquiler como los que tiene de venta. Por eso, para Rodr¨ªguez es importante destacar que los estudios de los portales "muestran los ¨ªndices de precios de la vivienda en oferta en Idealista y Fotocasa", pero no los "precios reales" de los contratos de alquileres que se firman en Espa?a.