El nuevo decreto del alquiler del Gobierno abre la puerta a que las comunidades limiten los precios

El nuevo decreto sobre alquileres que el Gobierno negocia con Podemos y otros grupos parlamentarios precisa el mecanismo para elaborar una estad¨ªstica oficial de precios y abre la puerta a que las comunidades aut¨®nomas puedan acabar us¨¢ndolo para limitar las subidas de las rentas o al menos desincentivarlas. Actualmente no existen estad¨ªsticas oficiales sobre precios de los alquileres que se firman. En un borrador que circula entre los negociadores, al que ha tenido acceso EL PA?S, se detalla que el nuevo sistema de ¨ªndices de referencia deber¨¢ elaborarse por parte de la Administraci¨®n central "en el plazo de ocho meses" y que detallar¨¢ anualmente los datos de rentas medias incluso por barrios y secciones censales. Sobre esa base, se?ala el texto que se negocia, las comunidades podr¨¢n elaborar ¨ªndices propios, "a los efectos de dise?ar sus propias pol¨ªticas y programas p¨²blicos de vivienda".

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En otras palabras, ser¨ªan las comunidades, que tienen transferida la competencia en vivienda, las que tendr¨ªan la ¨²ltima palabra para legislar alguna f¨®rmula que acote los precios o desincentive las subidas. En ese sentido se pronunci¨® la semana pasada el secretario de Estado de Fomento, Pedro Saura, durante un desayuno informativo.

Pese a que Podemos hab¨ªa exigido sistemas para limitar los precios, fuentes de la formaci¨®n se muestran poco conformes: se?alan que para que las comunidades puedan efectivamente limitar las rentas, previamente ser¨ªa necesario cambiar tambi¨¦n el art¨ªculo 17 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que establece que las rentas se pactan libremente entre ambas partes. Podemos puso sobre la mesa esa modificaci¨®n, que el Gobierno rechaza porque hay dudas jur¨ªdicas sobre el hecho de hacerlo por decreto. Aun as¨ª, pese a que la formaci¨®n morada considera que el decreto es insuficiente para limitar precios, parece dispuesto a apoyarlo por el resto de mejoras que recoge.

Los grupos negocian para intentar llevar el decreto al Consejo de Ministros este viernes, aunque si no lo logran podr¨ªa ir otra semana. De momento las sensaciones que se trasladan son positivas y tanto el Gobierno como Podemos y otros grupos parecen dispuestos a pactar para evitar llegar a las elecciones sin haber modificado la legislaci¨®n del PP. Aun as¨ª, Podemos evita decir claramente que votar¨ªa a favor y recuerda que todav¨ªa est¨¢n negociando.

Una f¨®rmula ambigua para los precios

La f¨®rmula para influir en los precios es m¨¢s vaga que la que se contemplaba en el acuerdo presupuestario entre Podemos y el Gobierno, donde se hablaba claramente de que "el objetivo" de los ¨ªndices de precios era que los Ayuntamientos y las comunidades pudieran usarlos para "limitar las subidas abusivas del precio del alquiler". Pero esa ambig¨¹edad es precisamente la que puede permitir que resulte aceptable para ambas partes, aunque el partido morado insiste en que no acepta la f¨®rmula del Gobierno porque para introducir l¨ªmites de precios har¨ªan falta otras modificaciones legales que no se incorporan. En el decreto que Fomento elabor¨® el pasado diciembre, y que el Congreso tumb¨® un mes despu¨¦s, no se hac¨ªa ninguna referencia ni siquiera al ¨ªndice de alquileres y ese fue el motivo principal por el que Podemos se opuso a validarlo.

A su vez, la determinaci¨®n de dar la ¨²ltima palabra a las comunidades aut¨®nomas (una f¨®rmula no in¨¦dita en Fomento, que hizo lo mismo con las licencias VTC) puede contribuir al voto favorable de los nacionalistas. Como las Cortes se disolver¨¢n el pr¨®ximo martes por el adelanto electoral, es la Diputaci¨®n Permanente la que debe validar el proyecto en el plazo de un mes desde su entrada en vigor. Ese ¨®rgano lo componen 64 diputados, 33 de los cuales pertenecen a PSOE, Podemos, PNV, ERC, PDeCAT, Comprom¨ªs y Bildu. El Gobierno necesitar¨ªa el apoyo de todos los nacionalistas, sin que m¨¢s de uno de ellos se abstenga, para sacar adelante el decreto.

Estas son las principales novedades que recoger¨ªa la nueva norma:

?ndice de precios

La ambig¨¹edad con que se describe para qu¨¦ se usar¨¢ el ¨ªndice desaparece por completo desde el punto de vista de la recogida de datos estad¨ªsticos. El borrador establece con mucha precisi¨®n c¨®mo se har¨¢ el dep¨®sito de la fianza. Este seguir¨¢ siendo una facultad de las comunidades, pero las que lo establezcan como obligatorio (actualmente todas salvo Asturias y Navarra) deber¨¢n registrar la direcci¨®n del piso arrendado, su a?o de construcci¨®n, si est¨¢ reformado, su superficie, referencia catastral y calificaci¨®n energ¨¦tica. Tambi¨¦n cu¨¢l es el importe de la fianza, si se han pactado garant¨ªas adicionales (un dep¨®sito), qui¨¦n paga los suministros b¨¢sicos de la vivienda y si est¨¢ amueblada.

Duraci¨®n y pr¨®rrogas

C¨®mo ya hac¨ªa el decreto de diciembre, este tambi¨¦n establece que el plazo m¨ªnimo de alquiler sea de cinco a?os, frente a los tres actuales, y que se ampl¨ªe a siete si el arrendador es una persona jur¨ªdica (es decir, una empresa). Y, de igual manera, la pr¨®rroga que sigue a ese periodo m¨ªnimo se ampl¨ªa a tres a?os. Pero el nuevo texto recoge una novedad importante en la manera en que esa pr¨®rroga se activa: ya no basta con avisar con un mes de antelaci¨®n para resolver el contrato, el arrendador debe comunic¨¢rselo al inquilino al menos cuatro meses antes de la extinci¨®n. Si es el inquilino el que quiere irse, debe avisar dos meses antes.

Las subidas dentro del contrato, acotadas por el IPC

Este punto fue otro de los que m¨¢s descontento provocaron en Podemos en el anterior decreto. Como ped¨ªa la formaci¨®n morada, y se recog¨ªa en el acuerdo presupuestario que firmaron Pedro S¨¢nchez y Pablo Iglesias en octubre, en los cinco primeros a?os de contrato (siete si el arrendador es una compa?¨ªa) la renta anual no podr¨¢ actualizarse m¨¢s de lo que suba el IPC. Este es otro logro de Podemos que acerca el acuerdo.

Nuevas protecciones para el inquilino

El nuevo decreto borrar¨ªa de la Ley de Arrendamientos Urbanos las especificidades que recoge respecto a contratos que no est¨¦n registrados p¨²blicamente. Iguala as¨ª la protecci¨®n y garant¨ªas de estos a los que s¨ª lo est¨¢n. Adem¨¢s, establece que el contrato no puede resolverse anticipadamente por necesidad del arrendador (en casos de que lo necesite para vivienda habitual suya, de sus hijos o c¨®nyuge si cambian las circunstancias familiares) salvo que esa necesidad se especifique en el contrato desde el principio. Y tambi¨¦n garantiza que, independientemente de lo que pactan las partes, si el titular del contrato muere el arrendamiento se subrogue en el resto de inquilinos de la vivienda cuando se trate de hogares en situaci¨®n de vulnerabilidad, personas con discapacidad, menores de edad o mayores de 65 a?os.?

Gastos de inmobiliaria

Como ya hac¨ªa el decreto de diciembre, se intenta rebajar el coste que supone para el inquilino la firma del contrato. De nuevo se limita el importe del aval que el arrendador puede exigir como garant¨ªa adicional de la fianza a dos mensualidades. Pero en el pago de los gastos de inmobiliaria (habitualmente un mes m¨¢s) deja claro que siempre que el piso pertenezca a una persona jur¨ªdica, ser¨¢ esta la que lo pague. Se elimina as¨ª la excepci¨®n, recogida en la norma que no prosper¨®, de que lo pague el inquilino si es este quien ha contratado los servicios de la inmobiliaria. Para Podemos, esa excepci¨®n abr¨ªa la puerta a que las empresas de gesti¨®n de alquileres obligaran a los arrendatarios a asumir como propia la iniciativa de firmar el contrato a trav¨¦s de una inmobiliaria.

Desahucios

El borrador del decreto no solo modificar¨ªa la Ley de Arrendamientos Urbanos. Como el anterior, cambia otras normas que tambi¨¦n inciden sobre los alquileres. Una de ellas es la Ley de Enjuiciamiento Civil, que determina el procedimiento a seguir en caso de desahucio. Sobre esto figuran tres novedades. La primera es que el juez deba comunicar a los servicios sociales de oficio cualquier procedimiento de desahucio. Esta era otra exigencia de Podemos a la que el decreto de diciembre no obligaba en todos los casos. La segunda es que, si los servicios sociales determinan que el inquilino est¨¢ en situaci¨®n de vulnerabilidad social, el lanzamiento se suspenda tres meses (en lugar de dos) para buscar una soluci¨®n cuando el propietario del inmueble sea una compa?¨ªa. La tercera es que obliga a los juzgados a fijar con mayor precisi¨®n, detallando d¨ªa y hora, cu¨¢ndo se va a proceder a un desahucio.

Incentivo a la bajada de precios

El texto que pretende aprobar el Gobierno tambi¨¦n detalla con precisi¨®n una medida que podr¨ªa ayudar a contener los precios por la v¨ªa del incentivo fiscal. A los cambios de la Ley Reformadora de las Haciendas Locales que ya preve¨ªa el anterior decreto, a?ade un nuevo supuesto. Los Ayuntamientos, tomando como referencia el ¨ªndice oficial de precios, podr¨ªan as¨ª rebajar el IBI hasta en un 80% a los pisos que se alquilen por debajo de la renta media de la zona en que se ubican.