El mercado inmobiliario se resiente en la Espa?a vac¨ªa

76.636 compraventas de vivienda en Madrid, 798 en Soria. Son las cifras ofrecidas este lunes por los registradores en su anuario estad¨ªstico de 2018. La diferencia de operaciones entre la provincia m¨¢s poblada de Espa?a y la menos poblada es natural en t¨¦rminos absolutos. Donde vive m¨¢s gente, es l¨®gico que se produzcan m¨¢s compras. El problema comienza cuando los territorios menos habitados tampoco resisten la comparaci¨®n en t¨¦rminos relativos. Por ejemplo, en Madrid se realizaron 11,90 compraventas por cada mil habitantes en 2018, casi ocho d¨¦cimas por encima de la media nacional (11,16). En Soria y Teruel, por citar las dos provincias menos pobladas y con mayor protagonismo en la manifestaci¨®n de la Espa?a vaciada que recorri¨® la capital este domingo, ese mismo indicador se sit¨²a en 8,82 y 7,93 respectivamente.

Y no son las peor paradas: en Zamora, la sexta provincia menos poblada, se registraron el a?o pasado 5,9 compraventas de vivienda por cada mil habitantes, la menor actividad de todo el pa¨ªs. En el extremo opuesto se situaron Alicante (21,35) y M¨¢laga (19,74), quinta y sexta provincias con m¨¢s habitantes. En otras palabras, el mercado inmobiliario no solo tiene m¨¢s actividad donde vive m¨¢s gente, sino que adem¨¢s tiende a una concentraci¨®n cada vez mayor. La doble velocidad de crecimiento, que reflejan las estad¨ªsticas en muchos par¨¢metros, se corresponde a grandes rasgos con el mapa de los territorios m¨¢s y menos favorecidos demogr¨¢ficamente.

Un crecimiento ¡°muy asim¨¦trico¡±

¡°Lo sostengo desde hace a?os: hemos vuelto al crecimiento afortunadamente, pero no con una capilaridad que llegue a toda Espa?a¡±, valor¨® este lunes Fernando Acedo-Rico, director de Relaciones Institucionales del Colegio de Registradores, tras la presentaci¨®n del anuario. Acedo-Rico define el crecimiento del mercado inmobiliario como ¡°muy asim¨¦trico¡± y cree que por eso ¡°se da ese contraste tan grande [de las principales ciudades] con la Espa?a interior¡±.

La fotograf¨ªa del mercado s¨ª deja, al menos, un lugar para la esperanza al analizar la evoluci¨®n anual en algunas provincias. En Teruel, por ejemplo, la compraventa de casas se dispar¨® en 2018 un 24,88%, muy por encima de la media nacional (11,3%). Y el crecimiento con respecto a 2017 tambi¨¦n fue superior a la media en Soria, Segovia y ?vila. Sin embargo, el estancamiento es casi total en Palencia (0,08%), una de las que menos crecieron junto con Cuenca, que registr¨® un 1,2% menos de compraventas de viviendas que en el a?o anterior. De hecho, es la ¨²nica provincia en negativo junto con Baleares (-0,09%), pero el archipi¨¦lago fue uno de los primeros territorios donde el mercado se reactiv¨® tras la crisis y concentra uno de los mayores crecimientos de precios del actual ciclo.

En general, puede decirse que la ralentizaci¨®n del ritmo de compraventas en Espa?a (11,3% frente al 14,98% de 2017) responde sobre todo al agotamiento que muestran algunos de los grandes mercados que m¨¢s han crecido en el ¨²ltimo lustro. No solo es Baleares; tambi¨¦n Madrid, Barcelona, M¨¢laga y las dos provincias canarias registraron crecimientos de las compraventas inferiores a la media. Pero toman su relevo Valencia, Sevilla, Alicante o Murcia, todas entre las siete m¨¢s pobladas, donde la recuperaci¨®n ha tardado m¨¢s en llegar. Como estas crecen por encima de la media, y las que anteriormente dominaban no se desploman, al final el resultado es parecido: donde m¨¢s fuerza sigue teniendo el mercado inmobiliario es en torno al litoral mediterr¨¢neo y los archipi¨¦lagos, con Madrid como un islote en el centro peninsular.

Compradores extranjeros

Gran parte de esa fuerza responde, con las estad¨ªsticas en la mano, al tir¨®n de la demanda externa. M¨¢s de una de cada diez casas que se compraron en Espa?a en 2018 fue a manos de un extranjero. Concretamente el porcentaje se situ¨® en el 12,64%. Pero la media encubre diferencias enormes como la que se da entre Alicante (40,75%) y Lugo (0,37%). Tras Alicante, el podio de provincias con m¨¢s compradores de fuera lo completan Tenerife y Baleares. A Lugo le acompa?an Pontevedra y Badajoz, ambas tambi¨¦n por debajo del 1%. Lo que no cambi¨® el a?o pasado fue el orden de las nacionalidades m¨¢s frecuentes: brit¨¢nicos (15,5%), alemanes (7,5%) y franceses (7,4%) siguen copando el mercado. La primera nacionalidad no comunitaria, la marroqu¨ª, aparece en octavo lugar con un 4,8%.

M¨¢s informaci¨®n

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Otro ejemplo de la din¨¢mica divergente entre los distintos mercados internos es el inter¨¦s de los inversores. La estad¨ªstica de los registradores recoge un indicador que apunta en esa l¨ªnea, el del porcentaje de casas compradas por personas jur¨ªdicas (es decir, por fondos u otro tipo de empresas). Aunque en este caso la informaci¨®n no se desglosa por provincias, la asimetr¨ªa entre comunidades es evidente. En el conjunto de Espa?a, detr¨¢s del 12,18% de las operaciones del a?o pasado hab¨ªa empresas. Canarias (17,94%), Catalu?a (15,84%) y Murcia (14,70%) tienen los porcentajes m¨¢s altos. Los m¨¢s bajos corresponden Navarra (7,78%), Castilla y Le¨®n (6,19%) y Pa¨ªs Vasco (4,48%).

Aunque de manera menos evidente, y con excepciones muy llamativas, el mercado hipotecario tambi¨¦n refleja las diferencias territoriales. En 2018 se constituyeron en Espa?a 346.366 hipotecas sobre viviendas, un 11,5% m¨¢s que en el a?o anterior. Entre las seis provincias m¨¢s pobladas, solo M¨¢laga queda por debajo de esa media. Entre las seis con menos habitantes, no hay una tendencia un¨¢nime. En Zamora las hipotecas cayeron un 2,64%, en Teruel se quedaron casi planas con un crecimiento del 0,86% y en Palencia quedaron muy lejos de la media, con un 3,72%, Pero Soria lidera los crecimientos de toda Espa?a con un 51,29% m¨¢s de hipotecas que en 2017 (aunque en t¨¦rminos absolutos son poco m¨¢s de medio millar), Segovia logra una evoluci¨®n notable del 22,40% y ?vila se queda pr¨¢cticamente en la media espa?ola, con el 11,57%.

?La vivienda se encarece un 8,22%

Al margen de las diferencias territoriales, el anuario presentado este lunes por el Colegio de Registradores de la Propiedad de Espa?a tambi¨¦n permite tomar el pulso a otros indicadores de la vivienda. Uno de ellos es el precio, que aument¨® un 8,22% en 2018. Se trata de un porcentaje superior al recogido por el INE, que se basa en fuentes notariales, pero ambas estad¨ªsticas coinciden en que es el m¨¢s alto desde 2007, el a?o previo al estallido de la burbuja inmobiliaria.

Tomando el primer trimestre de 2005 como base 100, el ¨ªndice de precios elaborado por los registradores se situ¨® en 110 puntos en 2018, m¨¢s o menos lo que val¨ªan las casas en 2011, cuando los precios bajaban tras el estallido de la burbuja. Han crecido por tanto mucho desde el pico m¨¢s bajo (85,73), pero se encuentran un 16% por debajo de los m¨¢ximos precrisis (130,02, en el segundo trimestre de 2007).

Por el contrario, el precio medio de las naves industriales y los locales comerciales descendi¨® el a?o pasado un 6,9%. En t¨¦rminos absolutos, se situ¨® como media en 1.307 euros por metro cuadrado, aunque las diferencias por comunidades son enormes. Madrid es la m¨¢s cara (2.159 euros/metro cuadrado), seguida de Canarias (1.573 euros/metro cuadrado) y Baleares (1.521 euros/metro cuadrado). Las tres m¨¢s baratas son Castilla-La Mancha (716 euros/metro cuadrado), Murcia (792 euros/metro cuadrado) y Extremadura (795 euros/metro cuadrado).?

Tambi¨¦n var¨ªa, aunque menos, el importe de los garajes y trasteros. El precio medio de los garajes en toda Espa?a fue de 966 euros por metro cuadrado. Cinco comunidades (Pa¨ªs Vasco, Baleares, Madrid, Arag¨®n y Catalu?a) superaron esa media. Para los trasteros, la media se acerc¨® a los 920 euros y solo cuatro comunidades (todas las anteriores, salvo Arag¨®n) se situaron por encima.