El precio de la vivienda libre se modera en el segundo trimestre

El mercado inmobiliario da, poco a poco, signos de que se est¨¢ ralentizando en Espa?a. Y eso, se?alan los expertos, se traducir¨¢ en una moderaci¨®n progresiva de los precios. En el segundo trimestre del a?o la compra de pisos y casas se elev¨® un 5,3% respecto al mismo periodo de 2018, seg¨²n el ?ndice de Precios de Vivienda (IPV) publicado este viernes por el INE. Es el menor ritmo en dos a?os y supone una ca¨ªda de 1,5 puntos porcentuales menos respecto al arranque del a?o.

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Los indicios de que el sector inmobiliario ha comenzado a contenerse respecto a los ¨²ltimos a?os se acumulan. La variaci¨®n interanual de precios registrada en el segundo trimestre es la m¨¢s baja desde principios de 2017, cuando la vivienda inici¨® una escalada que lleg¨® a superar ritmos del 7% en el conjunto de Espa?a, con picos de dos d¨ªgitos en algunas comunidades. Y si se analiza la tasa trimestral ¡ªlo que sube o baja el precio de la vivienda respecto al trimestre anterior¡ª hay que remontarse a 2013, cuando el mercado ca¨ªa, para encontrar un segundo trimestre del a?o con una tasa inferior al 1,2%, como reflejan los datos del INE.

En tercer lugar, tambi¨¦n est¨¢ la variaci¨®n de precios en lo que va de a?o. Esto es cu¨¢nto han subido los pisos desde enero hasta junio. Y seg¨²n la estad¨ªstica de precios oficial lo han hecho un 2,7%. Este indicador es interesante porque da pistas sobre el ritmo al que pueden acabar los precios el a?o salvo que se produzca alguna inflexi¨®n brusca en la tendencia del mercado, lo que no suele ser habitual. Y de nuevo hay que echar la vista atr¨¢s un lustro para encontrar un ritmo menor: desde 2014 no se recog¨ªa un ritmo de crecimiento tan bajo a 30 de junio, lo que apunta a que 2019 puede ser el a?o de los ¨²ltimos cinco en que menos suba la vivienda.

¡°La estad¨ªstica sigue mostrando la tendencia hacia la ralentizaci¨®n iniciada a finales de 2018; y va anticipando que posiblemente nos encontremos ante el primer a?o con un crecimiento menor que el precedente desde que se inici¨® la recuperaci¨®n en 2014¡±, ha valorado en una nota remitida a los medios el director de estudios de pisos.com, Ferran Font.

Un 24% m¨¢s caras que hace cuatro a?os

Pero aunque m¨¢s lentamente, las casas siguen subiendo. Seg¨²n el IPV, que es un ¨ªndice que toma como base 100 lo que val¨ªan los inmuebles en 2015, el precio de la vivienda libre acab¨® el segundo trimestre del a?o en 124,2 puntos. En otras palabras, comprar es un 24% m¨¢s caro que en 2015 y los pisos valen m¨¢s o menos lo mismo que en el tercer trimestre de 2011. Entonces el mercado se desplomaba tras los m¨¢ximos de la burbuja (que en ese ¨ªndice rondaron los 150 puntos).

Por tipo de vivienda, el precio medio de las de segunda mano aument¨® un 5% interanual en el segundo trimestre, 1,2 puntos menos que en el trimestre anterior. En el caso de las viviendas nuevas, su precio avanz¨® una media del 7,2% en el mismo periodo, m¨¢s de tres puntos inferior a la del trimestre anterior, pero todav¨ªa por encima de la media. Seg¨²n el IPV, la vivienda nueva est¨¢ mucho m¨¢s cerca de los precios m¨¢ximos que alcanz¨® durante la burbuja (127,8 puntos actuales frente a 137,4 en 2008) que la de segunda mano (123,6 puntos frente a 169,2).

¡°Aunque a¨²n estamos lejos de los niveles alcanzados en la burbuja, el precio de la vivienda ha crecido a un ritmo muy fuerte y muy superior al del poder adquisitivo de los ciudadanos¡±, indica Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa, en unas declaraciones difundidas por el portal. Para la experta, los potenciales compradores tienen cada vez ¡°menos capacidad de ahorro y menos posibilidades de acceder a la financiaci¨®n, lo que explica las dificultades de acceso al mercado de la compra¡±.

Mejor¨ªa leve

Otra estad¨ªstica difundida este viernes muestra, sin embargo, una peque?a mejora en la accesibilidad para comprar vivienda. Para medirla, la Estad¨ªstica Registral Inmobiliaria calcula qu¨¦ parte del salario bruto medio hace falta para pagar el importe de la hipoteca media. Para el conjunto de Espa?a, ese porcentaje se situ¨® en el segundo trimestre del a?o en el 30,06%, una bajada de m¨¢s de medio punto porcentual respecto al arranque del a?o. ¡°Ese cambio de tendencia es, sin duda, una excelente noticia ya que ven¨ªamos de cuatro trimestres consecutivos con deterioro de la accesibilidad¡±, se?ala el estudio del Colegio de Registradores.

Que comprar vivienda sea un poco m¨¢s f¨¢cil es consistente con el hecho de que el mercado inmobiliario se est¨¦ moderando. Al margen de los precios, los datos registrales muestran que otros indicadores est¨¢n frenando. Por ejemplo, las compraventas avanzaron a un ritmo del 4,7% interanual entre abril y junio. Respecto al trimestre anterior, el n¨²mero de operaciones incluso retrocede un 2,8%.

Los responsables de la publicaci¨®n registral, que se realiza en colaboraci¨®n con expertos de la Universidad de Zaragoza, ven el vaso medio lleno: ¡°El mercado ha presentado una consolidaci¨®n de buenos niveles de actividad en el segundo trimestre del a?o¡±. Y destacan que ¡°en cuatro de los ¨²ltimos cinco trimestres se han superado las 130.000 compraventas de viviendas¡±. De abril a junio esa cifra se super¨® por solo 88 operaciones. Un margen estrecho que ejemplifica el optimismo moderado de muchos an¨¢lisis. El mantra es que el mercado va hacia tasas de crecimiento m¨¢s saludables. Pero el recuerdo del ¨²ltimo pinchazo inmobiliario est¨¢ cerca y fuera acecha el fantasma de la incertidumbre econ¨®mica mundial.

Madrid y Catalu?a se moderan

Buena parte de la moderaci¨®n de precios se debe al comportamiento de los mercados de las dos principales ciudades espa?olas. Aunque la estad¨ªstica no desciende al nivel urbano, s¨ª lo hace al auton¨®mico, que tanto en Madrid como en Catalu?a est¨¢ l¨®gicamente muy condicionado por la tendencia de sus capitales con sus respectivas ¨¢reas metropolitanas.Y seg¨²n la estad¨ªstica de este viernes, los precios en la Comunidad de Madrid han avanzado en el segundo trimestre del a?o a un ritmo del 6,5% interanual. Todav¨ªa por encima de la media nacional, pero es mucho m¨¢s bajo que el 10,1% registrado un a?o atr¨¢s y supone tambi¨¦n un frenazo notable con respecto al primer trimestre del a?o, cuando a¨²n se acercaba a los dos d¨ªgitos (9,7%).

En Catalu?a el segundo trimestre (5,2%) casi calc¨® la media espa?ola. De nuevo, la ca¨ªda del ritmo es muy llamativa con respecto al mismo periodo de 2018 (9,3%) y tambi¨¦n, aunque m¨¢s atenuada, con respecto al trimestre previo (7,6%). Del conjunto de comunidades, Cantabria es la que m¨¢s frenazo mostr¨® en el segundo trimestre del a?o, ya que las subidas no solo se moderaron, sino que en t¨¦rminos de crecimiento intertrimestral los precios incluso llegaron a abaratarse (-0,1%) respecto al primer cuarto del a?o.?

Por el contrario, cinco comunidades aut¨®nomas (Arag¨®n, Castilla y Le¨®n, Comunidad Valenciana, Galicia y Murcia) mostraron tasas de crecimiento interanual superiores al trimestre previo y tambi¨¦n a las que se registraron un a?o atr¨¢s. Esto significa que la vivienda no da signos de ralentizaci¨®n en esos territorios, que tardaron m¨¢s a?os en recuperarse del pinchazo de la burbuja, mientras que Madrid y Catalu?a (con Baleares y Canarias) los precios comenzaron a crecer antes.?