El precio de la vivienda nueva crece al mayor ritmo desde los tiempos de la burbuja

La vivienda en Espa?a se encareci¨® un 6,8% en el primer trimestre de este a?o con respecto al mismo periodo de 2018, seg¨²n el ¨ªndice de precios de vivienda publicado este viernes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica. El dato supone una aceleraci¨®n con respecto al trimestre previo, ya que los precios de compra cerraron el a?o pasado a un ritmo de crecimiento del 6,6%. La subida se debe, en exclusiva, al encarecimiento de las casas nuevas, cuyo precio sube al mayor ritmo desde finales de 2007, justo antes del estallido de la burbuja inmobiliaria.

El crecimiento interanual de las casas de obra nueva alcanza el 10,4%. Desde el cuarto trimestre de 2007, en la ¨¦poca ¨¢lgida de la burbuja, no se registraba un porcentaje similar. El ¨ªndice (que es una referencia que toma como base 100 el a?o 2015) muestra sin embargo que los precios todav¨ªa est¨¢n por debajo de los de aquella ¨¦poca. En el primer trimestre de este a?o se situ¨® en 128,3 puntos, frente al m¨¢ximo hist¨®rico de 137,4 en el tercer trimestre de 2008.

En cualquier caso, el fuerte estir¨®n de la obra nueva (a finales de 2018 crec¨ªa al 8%), hace que los precios en general suban pese a que las casas de segunda mano, que son la inmensa mayor¨ªa de las que entran en el mercado de compraventa, frenaron levemente en el primer trimestre de 2019. El crecimiento interanual del precio en ese segmento, del 6,2%, es una d¨¦cima inferior al del primer trimestre del a?o anterior.

Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista apuesta a que el encarecimiento de las casas seguir¨¢ en la misma l¨ªnea durante todo el a?o, aunque "lejos del fantasma de la burbuja y con unos precios m¨¢s contenidos" que en aquella ¨¦poca. Para Encinar, los precios se ven estimulados por "los bajos tipos de inter¨¦s y la competencia de los bancos por conceder hipotecas".

Falta de suelo y lentitud de las licencias

Sobre las causas que provocan el alza de los precios de los pisos de nueva construcci¨®n hay pr¨¢ctica unanimidad en el sector. Jaime Fern¨¢ndez, del Departamento de Estudios de la Asociaci¨®n de Promotores y Constructores de Espa?a (APCE), cita ¡°b¨¢sicamente tres factores¡±. El primero es el encarecimiento del suelo ¡°en las zonas con mucha demanda de vivienda y poca oferta para atenderla¡±. A esto se suman ¡°los aumentos de costes de construcci¨®n en general, y de la mano de obra en particular¡± y ¡°los cuellos de botella¡± para la solicitud de licencias municipales, ¡°que pueden demorarse hasta 18 meses en algunos casos¡±.

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Esos condicionantes que empujan los precios al alza, coinciden adem¨¢s con un momento en que las nuevas promociones inmobiliarias empiezan a ganar peso en el mercado. ¡°Durante varios a?os, la obra nueva pr¨¢cticamente desapareci¨®¡±, explica el director general inmobiliario de Neinor Homes, Mario Lapiedra. ¡°Esto se est¨¢ corrigiendo en los ¨²ltimos a?os y esa demanda latente est¨¢ poniendo el foco en estas promociones, lo que tiene su efecto en el precio¡±, a?ade.

Espa?a vis¨® en 2018 permisos para la construcci¨®n de m¨¢s de 100.000 viviendas por primera vez en nueve a?os y enlaz¨® un lustro de crecimiento de las licencias. Puesto que las promociones tardan varios a?os desde que se planean hasta que se ocupan, el sector inmobiliario vive ahora los efectos de esa mejora. La consultora CBRE calcula que la recuperaci¨®n paulatina en la edificaci¨®n de pisos y casas se traducir¨¢ ya este a?o en que la obra nueva ganar¨¢ al menos tres puntos de cuota de mercado. ¡°Si el a?o pasado representaba el 10% del total de transacciones, este a?o ser¨¢ un 13% o un 14%¡±, indica Samuel Poblaci¨®n, director nacional de producto residencial y suelo de CBRE Espa?a.

El experto de la consultora inmobiliaria destaca tambi¨¦n que sus previsiones apuntan a cierta moderaci¨®n de los precios en lo que resta de a?o, sobre todo porque ven poco margen de crecimiento en los mercados m¨¢s tensionados. ¡°En determinadas localizaciones ya no vemos que haya mucho m¨¢s recorrido en precios porque la demanda no puede acceder y las entidades financieras no dan financiaci¨®n porque se est¨¢ superando ya el esfuerzo financiero del 35%¡±, indica Poblaci¨®n.

Madrid, casi al 10%

En el an¨¢lisis por comunidades aut¨®nomas, nuevamente es la Comunidad de Madrid la que m¨¢s tira al alza de los precios. Es tambi¨¦n la que m¨¢s se aproxima a los dos d¨ªgitos, con un crecimiento interanual del 9,7%, una d¨¦cima m¨¢s que un a?o antes. Tambi¨¦n destacan los fuertes crecimientos de Ceuta (9,1%) y Melilla (8,5%). La segunda comunidad con mayor crecimiento, Catalu?a, muestra sin embargo una desaceleraci¨®n: si en el primer trimestre de 2018 los precios crec¨ªan al 8,1%, este a?o lo hicieron al 7,6%. Muy cerca (7,3%) qued¨® Baleares, el ¨²ltimo de los territorios por encima de la media nacional, tras un estir¨®n de nueve d¨¦cimas en un a?o.?

En la situaci¨®n inversa, Extremadura (2,4%), Galicia (3,6%) y Asturias (3,8%) son las comunidades donde menos crecen los precios. En las dos primeras, adem¨¢s, el ritmo ha bajado con respecto al primer trimestre de 2018. "Como viene sucediendo desde el 2015, aunque la situaci¨®n de los precios en Espa?a sea extremadamente heterog¨¦nea, todas las comunidades registran valores positivos", destaca el director de estudios del portal Pisos.com, Ferran Font, para quien "empieza a percibirse cierta contenci¨®n" en Madrid y Catalu?a.

Desde Fotocasa, su directora de estudios, Beatriz Toribio, pone el foco en "el diferente comportamiento de los precios por zonas". Adem¨¢s, la experta recuerda que "la vivienda usada ha sido el motor de la recuperaci¨®n del sector". Y a?ade: "Siete de cada diez compradores adquieren una vivienda de segunda mano, aunque nuestros estudios reflejan c¨®mo el inter¨¦s por la vivienda de obra nueva se ha duplicado en los ¨²ltimos a?os entre los potenciales compradores".

Extremadura, donde m¨¢s sube la obra nueva

Curiosamente, al analizar por territorios exclusivamente la obra nueva, Extremadura es la comunidad donde m¨¢s subieron los precios interanualmente en el primer trimestre de este a?o. Su porcentaje, un 14,1%, supera incluso a Madrid (13,4%). En tercer lugar se situ¨® Catalu?a con un 11,9%. En todas las autonom¨ªas ese ritmo super¨® el 7%, que es precisamente lo que marc¨® Andaluc¨ªa, situada en la cola.

Al observar el ¨ªndice, sin embargo, se observa que Baleares es la ¨²nica comunidad donde los precios son m¨¢s altos que en la burbuja de principios de siglo. Su ¨ªndice se sit¨²a en 126 puntos y? supera los 124,2 del tercer trimestre de 2008. Mientras, Madrid y Andaluc¨ªa est¨¢n muy cerca de sus m¨¢ximos hist¨®ricos, con 138,3 puntos en la primera (por 140,5 en el tercer trimestre de 2008), y 121,9 en la segunda (frente a 123,1 tambi¨¦n en el tercer trimestre de 2008).

En el extremo opuesto est¨¢n Arag¨®n y Navarra, donde una vivienda nueva todav¨ªa vale mucho menos que hace diez a?os. En la Comunidad Foral, el ¨ªndice roz¨® los 171 puntos en 2008 y ahora est¨¢ en 122,9, casi 50 puntos menos. En Arag¨®n, el escal¨®n rebasa los 40 puntos: de los 117,3 actuales a los 162,9 que se alcanzaron en el segundo trimestre de 2008.