Si quieres comprar casa, ?mejor entre particulares o a trav¨¦s de una agencia?

Un particular que, tras publicar un anuncio en alguna web especializada en internet, hace visitar su vivienda a un potencial comprador que se hab¨ªa mostrado interesado. Unas semanas despu¨¦s, formalizan su acuerdo ante el notario y realizan el traspaso de la propiedad. Si esta es sin duda la estampa m¨¢s com¨²n cuando se habla de compraventa de vivienda, de una encuesta de la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU) se desprende que el trato directo entre particulares fue adoptado en menos de la mitad de los casos el a?o pasado (un 45%). Por el contrario, el 37% de los compradores prefiri¨® confiar en una agencia inmobiliaria?(una cuarta parte de ellos declar¨® no haber tenido una buena experiencia) y el restante 18% pas¨® por otras v¨ªas.

El proceso de compra y los elementos en los que el usuario deber¨ªa fijarse dependen de qui¨¦n sea el vendedor o qui¨¦n intervenga como mediador en su desarrollo. Aun as¨ª, en opini¨®n de la portavoz de la OCU, Ileana Izverniceanu, hay consejos v¨¢lidos en cualquier caso. ¡°Primero: extremar la prudencia y tener muy claras tanto las necesidades como las posibilidades econ¨®micas, ya que los riesgos de una compra compulsiva o inducida por un h¨¢bil vendedor tendr¨ªan aqu¨ª efectos muchos m¨¢s graves que el que padecemos en cualquier compra de un producto de consumo¡±, advierte.

Y habr¨¢ tambi¨¦n que distinguir entre una compra sobre plano ¨Ces decir, de una vivienda que no est¨¢ construida todav¨ªa¨C y una casa de segunda mano. En el primer supuesto, se averiguar¨¢n meticulosamente las caracter¨ªsticas de la promoci¨®n a trav¨¦s de la documentaci¨®n aportada por la promotora. En el segundo, se pondr¨¢ el foco en la situaci¨®n legal de la vivienda (propietario real, eventuales cargas o hipotecas, ocupantes), su entorno de d¨ªa y de noche (para evitar ruidos u olores indeseados), y su estado material (termitas, aluminosis, humedades, y aislamiento, entre otras fuentes de problemas). ¡°Aunque en algunos casos se podr¨¢ reclamar, lo importante es extremar las precauciones antes de la compra para no llevarse sorpresas despu¨¦s¡±, resume Izverniceanu.

Entre particulares

Cuando el vendedor es un particular que traspasa una vivienda usada a otro particular, su relaci¨®n mutua se rige por la legislaci¨®n civil. Si lo estima necesario, el comprador puede reclamar por vicios ocultos en un plazo de seis meses, o pedir la nulidad de la compra por error en el consentimiento, o la resoluci¨®n de la compraventa si cree que le han vendido gato por liebre. Si la vivienda tiene menos de 10 a?os, los plazos de garant¨ªa que prev¨¦ la Ley de Ordenaci¨®n de la Edificaci¨®n son de un a?o para defectos de acabado, tres para problemas con la habitabilidad, y 10 cuando se detectan fallos en la estructura.

El director general de la empresa de intermediaci¨®n Tu Soluci¨®n Hipotecaria, Ricardo Gulias, destaca algunas de las dificultades que pueden surgir en la compraventa entre particulares. ¡°?Qu¨¦ pasa cuando en la finca hay una carga hipotecaria muy vieja pero no caducada? Y si hay una herencia, ?qui¨¦n pone a los herederos de acuerdo? ?Y si el vendedor no vive en la misma ciudad del comprador? ?Y si hay embargos en la finca?¡±, se pregunta. ¡°A veces, la presencia de un profesional es fundamental para llevar a cabo una compraventa¡±, defiende.

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A trav¨¦s de una agencia

Por ello, muchos deciden acudir a una agencia inmobiliaria, aunque el 26% de los compradores que lo hicieron el a?o pasado se declar¨® insatisfecho con la experiencia, siempre seg¨²n datos de la OCU. Del lado del vendedor, las cosas no parecen ir mejor. Desde la organizaci¨®n se?alan, por ejemplo, que ¡°la cl¨¢usula de exclusividad ¨Cpor la que el agente pretende cobrar la comisi¨®n en todo caso, incluso cuando no ha existido una mediaci¨®n eficaz por su parte¨C campa todav¨ªa por sus respetos, pese a haber sido declarada abusiva en diversas ocasiones¡±.

¡°Dentro del sector hay aut¨¦nticos fuera de serie pero tambi¨¦n chapuzas¡±, admite Gulias, quien, para detectar si la agencia es seria, sugiere observar la documentaci¨®n que entrega al comprador. ¡°Si nos dan la nota simple actual [un documento expedido por el Registro de la Propiedad que informa sobre qui¨¦n es la persona propietaria del inmueble, las posibles cargas asociadas y las limitaciones de uso], copia del catastro, estado de la comunidad de propietarios, si hay o no derramas, el certificado energ¨¦tico, la c¨¦dula de habitabilidad [en las Comunidades Aut¨®nomas donde est¨¢ prevista], informaci¨®n sobre si la ITE est¨¢ pasada o no, y cu¨¢nto se paga de comunidad, ser¨¢ dif¨ªcil que la inmobiliaria no cumpla con nuestras expectativas¡±, asegura.

Malas costumbres

Cuando el cliente se haya decantado por un inmueble y est¨¦ convencido de que quiere adquirirlo, ser¨¢ necesario hacer un contrato de paga y se?al o reserva, en el que se fijar¨¢ el precio ofertado¡±. ¡°Es cuando la inmobiliaria deber¨ªa entregar la nota simple de la vivienda¡±, subraya Gulias. En la reserva se emplazar¨¢ la parte propietaria del bien a hacer el contrato de arras, en el caso de aceptar la propuesta. En este contrato se establecer¨¢ el precio final y la fecha de vencimiento, as¨ª como si se conceden unos d¨ªas para el desalojo de la vivienda y si en la vivienda se quedan unos muebles, entre otros detalles.

¡°La agencia puede proveer asesoramiento hipotecario y vincular la operaci¨®n a la viabilidad del pr¨¦stamo¡±, destaca Gulias, ¡°pero no puede coaccionar el cliente para que utilice este servicio obligatoriamente¡±. Desentenderse del proceso una vez hayan percibido los honorarios es otra mala pr¨¢ctica que se?alan tanto Izverniceanu como Gulias. Seg¨²n este experto, se trata de una costumbre extendida entre las llamadas inmobiliarias low cost.

Ojo con las pr¨¢cticas ilegales

En la resoluci¨®n de problemas que puedan ocurrir en la compraventa de una vivienda usada a trav¨¦s de una agencia, habr¨¢ que distinguir la responsabilidad del vendedor y la del intermediario. ¡°Entre el comprador y la agencia existe una relaci¨®n de consumo, a la que se aplica la normativa de consumo y las reglas generales del derecho civil¡±, explica Izverniceanu. Su consejo es que, desde el principio, se dejen claras las condiciones de la mediaci¨®n para el comprador, como si le cobrar¨¢n una comisi¨®n o si el precio anunciado incluye ya todos los gastos.

Al lado de una mayor¨ªa de agencias serias, prosperan tambi¨¦n pr¨¢cticas que Izverniceanu no duda en definir ¡°ilegales¡±. Una de ellas consiste en incluir compromisos vinculantes en meras hojas de visita que el potencial comprador firma al inspeccionar una vivienda en venta. O hacer firmar un documento por el que la agencia pasa al vendedor una oferta de parte del comprador con una rebaja sobre el precio anunciado. ¡°El problema es que este documento incluye ya el compromiso firme del comprador de adquirir esa casa si el vendedor accede a la oferta, sin que el adquiriente se d¨¦ realmente cuenta de ello¡±, advierte Izverniceanu. ¡°Incluso se suele pedir avances de dinero en efectivo para trasladar esa oferta¡±, a?ade. Por lo que reitera su consejo: tener prudencia.