?Planeas comprar una vivienda de obra nueva? As¨ª evitar¨¢s sorpresas

?Adquirir una vivienda usada o una de obra nueva? Ante esta disyuntiva, una aplastante mayor¨ªa de los usuarios sigue decant¨¢ndose por la primera opci¨®n. De hecho, aunque en 2018 las compraventas de vivienda se incrementaron un 10,1%, esta subida se debe casi exclusivamente a las transacciones de casas de segunda mano. Al alcanzar 92.520 unidades el a?o pasado, la compraventa de viviendas nuevas ha crecido un 11,1%, pero permanece casi cinco veces inferior a la de las casas usadas (422.531 operaciones), seg¨²n el INE. Del lado de la oferta, hasta septiembre la producci¨®n creci¨® un 17%, pero ¡°sigue manteni¨¦ndose por debajo de lo que se considera adecuado a las necesidades de la poblaci¨®n¡±, reza el ¨²ltimo informe de tendencias del sector inmobiliario de Sociedad de Tasaci¨®n.

Los particulares que s¨ª invierten en obra nueva suelen privilegiar ¡°la mejor calidad de la construcci¨®n y la mayor eficiencia energ¨¦tica, que se traduce en ahorro y durabilidad¡±, subrayan fuentes de la promotora Aedas Homes. Cualquier potencial propietario que se plantee la adquisici¨®n de una vivienda de este tipo, sin embargo, deber¨ªa tener en cuenta algunas diferencias con la compra de una casa a otro particular, y las peculiaridades del proceso de compraventa de una vivienda de este tipo, para evitar incurrir en sorpresas desagradables.

Garant¨ªas y plazos

Antes de todo, en este caso la relaci¨®n entre comprador y vendedor no es entre particulares, sino entre un consumidor que adquiere a una promotora una vivienda que todav¨ªa no est¨¢ construida y de la que habr¨¢ podido ver solo una reproducci¨®n (el llamado piso piloto) o una simulaci¨®n virtual. ¡°Al tratarse de una relaci¨®n de consumo, se aplicar¨¢n las normas de protecci¨®n al usuario, como la Ley de defensa del consumidor y la normativa auton¨®mica que est¨¦ en vigor en cada regi¨®n¡±, se?ala la portavoz de la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU), Ileana Izverniceanu.

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Seg¨²n la Ley org¨¢nica de la edificaci¨®n, adem¨¢s, ¡°existe una garant¨ªa de un a?o en los acabados, tres a?os en lo relativo a las instalaciones y 10 a?os para los vicios ocultos o defectos que afectan a la estabilidad y seguridad del edificio, es decir, que presenten desperfectos de obra importantes en la estructura¡±, a?aden desde Aedas Homes. ¡°Pero cuidado: esos plazos empiezan a contar desde la fecha del certificado de fin de obra y, en los a?os posteriores al pinchazo de la burbuja, ha habido casos en los que una vivienda a estrenar se vend¨ªa quiz¨¢ tres o cuatro a?os despu¨¦s de estar terminada¡±, advierte Izverniceanu.

Incumplimiento del contrato

A estas garant¨ªas, se suma la posibilidad de reclamar por incumplimiento del contrato, antes de que hayan transcurrido cinco a?os. ¡°Es el caso de defectos materiales, por no haber respetado la memoria de calidades o lo que se hab¨ªa anunciado en los folletos¡±, agrega la portavoz de la organizaci¨®n.

A esta ¨²ltima tipolog¨ªa de demandas pertenece uno de los casos tratados recientemente por la OCU, en el que el comprador de una plaza de aparcamiento de nueva construcci¨®n, que adquiri¨® por 49.400 euros, pidi¨® la resoluci¨®n de la compraventa y la devoluci¨®n del pago. ¡°El usuario hab¨ªa comprado la plaza para su ¨²nico veh¨ªculo, de unos 4,50 metros de longitud, pero no pudo entrar antes de la escritura¡±, relata Izverniceanu. ¡°Cuando finalmente intent¨® aparcar su coche, se dio cuenta de que era imposible hacerlo por problemas de acceso¡±, ya que el giro de los veh¨ªculos hab¨ªa sido reducido con respecto al proyecto original.

Pese a que el usuario hubiese reclamado a la constructora por vicio oculto, el septiembre pasado la Audiencia Provincial de Barcelona estableci¨® que se trataba en realidad de incumplimiento contractual. ¡°El tribunal entendi¨® que este defecto es muy grave, porque hace inh¨¢bil la plaza para el uso que al que le hubiera destinado el comprador, sin que su veh¨ªculo pudiese considerarse de un tama?o excepcional¡±, concluye Izverniceanu.

Subrogaci¨®n en la hipoteca

M¨¢s all¨¢ de estas garant¨ªas, adquirir una vivienda de obra nueva presenta otras virtudes, como ¡°la posibilidad de subrogarse a una hipoteca ya negociada por la promotora en una condiciones m¨¢s ventajosas que si se compra una casa usada a un particular¡±, afirman las fuentes consultadas de Aedas. Las mismas destacan tambi¨¦n que el pago inicial para poder entrar en la vivienda nueva puede hacerse mes tras mes durante la obra, ¡°de tal modo que, llegado el momento de la entrega, el cliente ha desembolsado ya el 20% del precio¡±. Por el contrario, en la compra de una casa de segunda mano, este 20% tiene que estar inmediata e ¨ªntegramente disponible para la escritura, ya que el banco no suele financiar m¨¢s del 80% del valor del inmueble.

Si se subroga al pr¨¦stamo, adem¨¢s, el comprador de una vivienda nueva se ahorrar¨¢ el coste de la tasaci¨®n, puesto que ya est¨¢ realizada por la promotora. Con respecto a una casa usada, sin embargo, deber¨¢ tributar por el IVA, al 10%.

Retrasos en la entrega

¡°Memoria de calidades, orientaci¨®n, copia de la licencia, fechas de entrega, penalizaciones, todo est¨¢ definido por escrito desde en principio¡±, resume el director general de la intermediaria Tu Soluci¨®n Hipotecaria, Ricardo Gulias. ¡°En muchos casos, puedes tambi¨¦n cambiar la distribuci¨®n de la vivienda y hacer mejoras, por lo que la compra se convierte en un proceso apasionante y bonito¡±, redunda.

Lo que s¨ª podr¨ªa ocurrir, seg¨²n Gulias, es que haya un retraso en la entrega, en el caso de que el Ayuntamiento tarde en emitir la licencia de primera ocupaci¨®n. Junto con los defectos en los acabados, los retrasos en las entregas copan hist¨®ricamente la mayor¨ªa de las reclamaciones, informan desde Aedas Homes. ¡°Por ello, disponemos de un protocolo para que los clientes conozcan de antemano cu¨¢les son los plazos para exponer los fallos y repararlos por nuestra parte¡±, detallan.