El Banco de Espa?a retrasa intervenir sobre los precios de la vivienda por la ralentizaci¨®n
El organismo supervisor ve "ligeras se?ales de sobrevaloraci¨®n" en el mercado inmobiliario pero esperar¨¢ al a?o que viene para reclamar a los bancos m¨¢s exigencias de capital
El Banco de Espa?a ha decidido retrasar las medidas para evitar un sobrecalentamiento del cr¨¦dito y del mercado inmobiliario. El motivo: una ralentizaci¨®n econ¨®mica que podr¨ªa hacerlo por s¨ª sola. En el organismo hay un cierto consenso sobre la necesidad de aumentar las exigencias de colchones de capital a los bancos, lo que frenar¨ªa algo la concesi¨®n de pr¨¦stamos e hipotecas, ayudando a contener los precios de la vivienda. Aunque estos todav¨ªa se encuentran un 29% por debajo del pico de la burbuja, se empiezan a divisar ¡°ligeras se?ales de sobrevaloraci¨®n¡±, dice el supervisor. Sin embargo, al mismo tiempo se aprecia un incipiente deterioro del mercado inmobiliario. As¨ª que se ha optado por aguardar un a?o m¨¢s antes de tomar la iniciativa.
El Banco de Espa?a se plantea estas nuevas exigencias a la banca con car¨¢cter preventivo, a pesar de que el saldo de cr¨¦dito concedido apenas crece y de que los precios de la vivienda est¨¢n todav¨ªa un 30% por debajo de las cotas de la burbuja. Estos requisitos son los llamados colchones antic¨ªclicos, que se crearon con la crisis y que consisten en recargos de capital ideados para imponerlos en la parte buena del ciclo y liberarlos cuando vienen mal dadas.
Ya lo explic¨® el gobernador Pablo Hern¨¢ndez de Cos en un discurso este verano: ¡°Son numerosos los ejemplos de recesiones que no han venido precedidas de un crecimiento excesivo del cr¨¦dito, lo que plantea la siguiente pregunta: ?estos colchones deber¨ªan constituirse exclusivamente cuando el ciclo de cr¨¦dito est¨¢ en una fase alcista o tambi¨¦n cuando la actividad es boyante, es decir, cuando el ciclo econ¨®mico se est¨¢ expandiendo? A mi juicio, es posible justificar con argumentos s¨®lidos el uso del colch¨®n de capital antic¨ªclico con el objetivo de acumular capacidad de absorci¨®n de p¨¦rdidas en ¨¦pocas de bonanza, de modo que pueda utilizarse despu¨¦s en ¨¦pocas dif¨ªciles, incluso cuando no exista evidencia de un crecimiento excesivo del cr¨¦dito¡±.
Seg¨²n se?ala el supervisor en su Informe de Estabilidad Financiera, aunque no hay evidencia de riesgos sist¨¦micos, los indicadores est¨¢n ¡°convergiendo¡± hacia unas zonas donde deber¨ªan empezar a activarse los colchones, sobre todo en el mercado inmobiliario y en el saldo de cr¨¦dito. ¡°El aumento sostenido de los precios de la vivienda todav¨ªa no se ha traducido en una sobrevaloraci¨®n generalizada¡±, afirma. Para medirlo se toma un grupo de indicadores basados en la evoluci¨®n de los precios, las rentas de los hogares, el coste del alquiler y los tipos de inter¨¦s.
Precio de la vivienda
Base 100 = m¨¢ximo (III trimestre de 2007)
Precio nominal
Precio real (sin inflaci¨®n)
100
90
80
70
60
50
40
30
30
20
0
2000
2005
2010
2015
2019
Compraventa de vivienda
Base 100 = m¨¢ximo (III trimestre de 2007)
Total
Segunda mano
Nuevas
800
700
600
500
400
300
200
100
0
2010
2015
2019
Fuente: Banco de Espa?a.
EL PA?S
Precio de la vivienda
Base 100 = m¨¢ximo (III trimestre de 2007)
Precio nominal
Precio real (sin inflaci¨®n)
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Compraventa de vivienda
Base 100 = m¨¢ximo (III trimestre de 2007)
Total
Segunda mano
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Fuente: Banco de Espa?a.
EL PA?S
Precio de la vivienda
Compraventa de vivienda
Base 100 = m¨¢ximo (III trimestre de 2007)
Base 100 = m¨¢ximo (III trimestre de 2007)
Total
Precio nominal
Segunda mano
Precio real (sin inflaci¨®n)
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2000
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Fuente: Banco de Espa?a.
EL PA?S
En cuanto al cr¨¦dito brindado al sector privado no financiero, este se hundi¨® con la crisis desde el 260% del PIB hasta estabilizarse en el 132%. La cifra se halla ahora en la media de la eurozona y supone unos 30 puntos m¨¢s que cuando Espa?a entr¨® en la moneda ¨²nica. Que haya unos 30 puntos m¨¢s de deuda se justifica porque en la eurozona los tipos son m¨¢s bajos. Dicho esto, el supervisor sostiene que se ha alcanzado un punto en el que hay que empezar a vigilar, ya que las cantidades son grandes y, seg¨²n sus indicadores, se entrar¨ªa en un terreno vulnerable de darse un recorte de rentas o una subida de tipos.
En general, el diagn¨®stico de la instituci¨®n es que para no repetir errores hay que empezar a construir estos colchones con tiempo, incluso si a¨²n se est¨¢ lejos de los par¨¢metros de una burbuja. M¨¢xime cuando adem¨¢s las entidades tienen unos niveles de capital bajos, a la cola de la UE.
Indicadores de desequilibrio
en los precios
El ¨¢rea sombreada representa la franja entre m¨ªnimos y m¨¢ximos de un grupo de indicadores del sector inmobiliario basados en precios, rentas, coste de alquiler y tipos de inter¨¦s.
En puntos
Previsi¨®n
50
40
30
20
10
0
¨C10
¨C20
¨C30
¨C40
¨C50
2000
2005
2010
2015
2020
Intensidad del cr¨¦dito
Se calcula como el cambio anual en el cr¨¦dito al sector privado no financiero dividido por el PIB acumulado de los ¨²ltimos cuatro trimestres.
Previsi¨®n
40
30
20
10
0
¨C30
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Fuente: Banco de Espa?a.
EL PA?S
Indicadores de desequilibrio
en los precios
El ¨¢rea sombreada representa la franja entre m¨ªnimos y m¨¢ximos de un grupo de indicadores del sector inmobiliario basados en precios, rentas, coste de alquiler y tipos de inter¨¦s.
En puntos
Previsi¨®n
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Intensidad del cr¨¦dito
Se calcula como el cambio anual en el cr¨¦dito al sector privado no financiero dividido por el PIB acumulado de los ¨²ltimos cuatro trimestres.
Previsi¨®n
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Fuente: Banco de Espa?a.
EL PA?S
Indicadores de desequilibrio
en los precios
Intensidad del cr¨¦dito
El ¨¢rea sombreada representa la franja entre m¨ªnimos y m¨¢ximos de un grupo de indicadores del sector inmobiliario basados en precios, rentas, coste de alquiler y tipos de inter¨¦s.
Se calcula como el cambio anual en el cr¨¦dito al sector privado no financiero dividido por el PIB acumulado de los ¨²ltimos cuatro trimestres.
En puntos
Previsi¨®n
Previsi¨®n
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2000
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Fuente: Banco de Espa?a.
EL PA?S
Sin embargo, la desaceleraci¨®n ha cambiado los planes del Banco de Espa?a. En principio, prev¨¦ que se seguir¨¢ creciendo pero a unos ritmos m¨¢s moderados y con unos riesgos crecientes. En el inmobiliario advierte de una ralentizaci¨®n iniciada desde finales de 2018 por la menor demanda interna, a pesar de las condiciones de financiaci¨®n y la creaci¨®n de empleo, ahora algo menor. La incertidumbre se ha trasladado al mercado, afirma en el informe. Y destaca que se han endurecido los criterios para dar hipotecas. Aun as¨ª, apunta que ¡°los precios siguen creciendo, si bien con una cierta desaceleraci¨®n, por lo que habr¨¢ que vigilar su evoluci¨®n¡±.
Ante un enfriamiento que podr¨ªa corregir esta situaci¨®n, el Banco de Espa?a ha concluido que esperar¨¢. No quiere precipitarse y ponerlos en marcha para luego tener que desactivarlos. As¨ª le sucedi¨® al Banco de Inglaterra, que los aprob¨® para tener que retirarlos casi de inmediato por el refer¨¦ndum del Brexit.
En el supuesto de que se confirmase el escenario central y solo hubiese una ralentizaci¨®n hacia crecimientos m¨¢s bajos pero estables, entonces en 2020 se aprobar¨ªan estos requisitos adicionales de solvencia. Una vez impuestos, las entidades tendr¨ªan un a?o para conseguir el capital y en 2021 estar¨ªan en vigor. En el proceso la banca se ver¨ªa obligada a frenar algo el cr¨¦dito porque cuanto m¨¢s presten m¨¢s capital necesitar¨¢n como colch¨®n. Pa¨ªses como Francia ya los han activado. Hasta un total de siete de los 19 del euro. Su aplicaci¨®n depende del regulador nacional.
Este mismo mi¨¦rcoles, el vicepresidente del BCE, Luis de Guindos, ha pedido que estos colchones se eleven en la zona euro para prepararse ante una potencial crisis. La declaraci¨®n ha provocado que las entidades se desplomen en Bolsa.
El Banco de Espa?a quiere que se amasen unos colchones suficientes para cuando haga falta. Sin embargo, tambi¨¦n intenta suavizar la entrada en vigor para que los cambios de comportamiento no sean bruscos. Por eso, es importante introducirlos poco a poco. Seg¨²n explican fuentes del banco, los costes de aplicarlos as¨ª son bajos y, en cambio, los beneficios resultan muy altos cuando en un momento de necesidad estos recursos se pueden liberar con rapidez y permiten a las entidades no reducir tanto el cr¨¦dito.
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