El coronavirus abarata la vivienda, pero tambi¨¦n la hace m¨¢s inaccesible

La pandemia de coronavirus provocar¨¢ que en 2021 las casas bajen de precio en muchos pa¨ªses, incluyendo Espa?a, pero ese abaratamiento no se va a traducir en mayores facilidades para acceder a la vivienda. Ese es el pron¨®stico de Moody¡¯s, que este lunes ha presentado un informe sobre la evoluci¨®n del sector en Europa. La agencia de calificaci¨®n destaca que este a?o los precios se est¨¢n manteniendo en gran parte por las pol¨ªticas de est¨ªmulo aprobadas por muchos Gobiernos, pero el mercado acabar¨¢ cediendo a la l¨®gica de una econom¨ªa da?ada por el virus y los importes retroceder¨¢n en el sur del continente y en el Reino Unido el a?o pr¨®ximo. La bajada de precios no compensar¨¢, sin embargo, los menores ingresos de los hogares, tambi¨¦n impactados por la crisis. Esa circunstancia ser¨¢ particularmente lesiva para los sectores sociales m¨¢s vulnerables ante la pandemia: los j¨®venes y los trabajadores de bajos ingresos.

La raz¨®n principal es que se trata de colectivos que con m¨¢s frecuencia se emplean en hosteler¨ªa, comercio y turismo ¡ªtres sectores econ¨®micos particularmente agraviados por la covid-19¡ª y eso los convierte en ¡°m¨¢s propensos que otros grupos de poblaci¨®n a perder el trabajo o ingresos¡±, seg¨²n el informe. Este recuerda que, ¡°incluso antes de la pandemia¡±, la accesibilidad de la vivienda estaba empeorando en Europa y comprar casa era cada vez m¨¢s dif¨ªcil. El problema ahora se agravar¨¢ porque la concesi¨®n de pr¨¦stamos se ver¨¢ sometida a requisitos m¨¢s estrictos, particularmente para aut¨®nomos o trabajadores con contratos temporales. Seg¨²n los ¨²ltimos datos del Banco Central Europeo, en el tercer trimestre del a?o los bancos han rechazado un 8% de las solicitudes de hipoteca, frente a un 4% en el trimestre anterior.

Aunque el endurecimiento de las condiciones de los pr¨¦stamos tendr¨¢ un efecto positivo sobre la calidad del cr¨¦dito concedido, los bancos tambi¨¦n avistan dificultades relacionadas con el sector inmobiliario. Moody¡¯s espera que los cr¨¦ditos dudosos (aquellos en los que el prestamista ve dificultades para recuperar el capital cedido) dupliquen en 2022 los niveles de 2019 en los principales mercados europeos, algo a lo que contribuir¨¢ el menor valor de las casas. En Espa?a, su previsi¨®n es que el cr¨¦dito dudoso supere el 6% del total dentro de dos a?os. El porcentaje se queda muy por detr¨¢s de Italia, l¨ªder entre las grandes econom¨ªas europeas con casi un 12%, pero est¨¢ por encima de las estimaciones para Francia y el Reino Unido (ambas en torno al 4%) y, sobre todo, Alemania (3%).

M¨¢s demanda de vivienda social

No obstante, la agencia destaca que ¡°las robustas reservas de capital de los bancos europeos mitigar¨¢n ese riesgo¡±, aunque tambi¨¦n advierte a aquellas entidades con poca rentabilidad derivada del negocio estrictamente bancario o que est¨¢n particularmente expuestas a sectores golpeados por la pandemia. El an¨¢lisis se basa en el supuesto de una ca¨ªda de precios solo a corto plazo, mientras que si esa tendencia se mantuviera en el medio plazo ¡°las consecuencias negativas sobre el cr¨¦dito ser¨ªan m¨¢s graves¡±.

En general, Moody¡¯s no espera que la bajada de precios se alargue m¨¢s all¨¢ del pr¨®ximo a?o. Y tampoco ser¨¢ igual en todas partes: en Alemania y los pa¨ªses del norte de Europa el pron¨®stico es m¨¢s bien el de un estancamiento. S¨ª se ver¨¢ afectada Espa?a, como todos los pa¨ªses del sur del continente, por su particular exposici¨®n al turismo. El informe vaticina un abaratamiento de las casas del 2% el a?o que viene, lo mismo que Italia y Francia. Solo se espera un retroceso mayor en el Reino Unido, donde a la pandemia se unen las consecuencias econ¨®micas del Brexit.

Para este a?o, se espera que los precios de la vivienda resistan en Espa?a y terminen con un crecimiento medio del 2,5%. ¡°El promedio del a?o va a crecer porque en la primera parte del a?o creci¨®, pero el mercado ha empezado a estancarse ya¡±, advierte Rodrigo Conde, uno de los analistas de Moody¡¯s que han participado en la presentaci¨®n del informe. El impacto, adem¨¢s, no ser¨¢ igual en todas las comunidades aut¨®nomas. ¡°As¨ª como hablamos de distintos niveles de riesgo en Europa, aqu¨ª la situaci¨®n es la misma: no es lo mismo una zona costera que el norte de Espa?a o que Madrid y sus alrededores¡±, explica el analista al tel¨¦fono.

Conde se?ala a los territorios de costeros del sur y el este de Espa?a como los m¨¢s afectados porque es donde se da ¡°una combinaci¨®n de efectos¡±. ¡°Hay menos demanda de casas porque hay menos ingresos y, por otro lado, son zonas con mucha inversi¨®n en los ¨²ltimos a?os y esa demanda hoy no est¨¢¡±, apunta el experto. Adem¨¢s, ¡°no parece que esa demanda vaya a volver muy r¨¢pido, al menos al mismo nivel de antes¡±.

En la l¨ªnea de lo que se?ala el estudio presentado este lunes, Conde destaca que, para que el mercado inmobiliario vuelva a niveles de actividad prepandemia, antes ¡°se tiene que recuperar la econom¨ªa¡±. Mientras tanto, lo que s¨ª se espera es un crecimiento considerable de la demanda de vivienda social entre los colectivos m¨¢s afectados por la crisis, que tendr¨¢n m¨¢s dif¨ªcil acceder al alquiler convencional. Se trata de un efecto que pilla en mala situaci¨®n a los Estados, cuyos presupuestos y m¨¢rgenes fiscales se ven mermados por la crisis. El resultado es que no podr¨¢n responder al mismo ritmo al que van a crecer las necesidades de vivienda social, lo que provocar¨¢ una mayor escasez de este tipo de casas.

En contrapartida, Moody¡¯s apunta que una respuesta esperable por parte de los Gobiernos ser¨¢ endurecer las legislaciones del alquiler. La agencia se?ala que varios pa¨ªses han aprobado leyes al respecto en los ¨²ltimos meses ¡ªen el caso de Espa?a, cita el decreto para evitar los desahucios de personas vulnerables, pero no hace referencia a la intenci¨®n de regular topes a las rentas¡ª. El informe apunta que incluso en Alemania, que tiene uno de los mercados de alquiler m¨¢s regulados, se observaba esa tendencia ya antes de la irrupci¨®n del coronavirus. Por eso ve previsible que en los pr¨®ximos tiempos muchos pa¨ªses contin¨²en en ese camino que busca ¡°ayudar a los inquilinos con las secuelas de la pandemia, como algunos ya hicieron tras la crisis financiera de 2008¡å.