La OCDE alerta de que los l¨ªmites al alquiler pueden reducir la inversi¨®n en construcci¨®n

Precios de compra y alquiler que crecen, escasez de suelo donde construir, impuestos que dificultan la compra, gobiernos que recortan gastos, escasa movilidad laboral, pobreza energ¨¦tica¡­ Son las caras del poli¨¦drico rompecabezas que, seg¨²n la OCDE, supone el acceso a la vivienda. El organismo que re¨²ne a las econom¨ªas m¨¢s ricas del mundo tambi¨¦n alerta de que las regulaciones de los alquileres ¡°tienen impacto en el funcionamiento eficiente de los mercados inmobiliarios, en tanto que pueden desalentar la inversi¨®n en construcci¨®n y en mantenimiento¡±. El Gobierno espa?ol lleva meses debatiendo sobre la posibilidad de imponer l¨ªmites a los alquileres, una cuesti¨®n que ha dividido a los dos socios de la coalici¨®n, los socialistas (que defienden ayudas fiscales para incentivar la oferta de alquiler) y Unidas Podemos (favorables a establecer topes a los alquileres).

El acceso a la vivienda es un ¡°reto creciente en muchos pa¨ªses¡±, alerta la Organizaci¨®n para la Cooperaci¨®n y el Desarrollo Econ¨®mico, que agrupa a 38 de las econom¨ªas m¨¢s avanzadas del planeta, en un informe publicado este lunes, con un dato para la reflexi¨®n: entre 2005 y 2015, los gastos que provoca la vivienda en las familias crecieron de media cinco puntos, ¡°alcanzando un 31% del presupuesto en los hogares de ingresos medios¡±. En ese mismo periodo, la porci¨®n de sus ingresos que las familias deb¨ªan dedicar a salud o transportes creci¨® menos de un punto, y en otros gastos b¨¢sicos como educaci¨®n, ropa o comida descendi¨®. Es decir, la vivienda da un mordisco cada vez mayor a los recursos de los que disponen las familias.

M¨¢s informaci¨®n

El FMI pide a los pa¨ªses europeos que aumenten el gasto en alquiler social

Con el objetivo de diagnosticar el origen del da?o y de promover pol¨ªticas enfocadas a remediarlo, la OCDE ha preparado esta semana varias jornadas enfocadas en la vivienda. Y para abrir fuego publica este lunes el estudio Brick by brick. Building better housing policies (Ladrillo a ladrillo. Construyendo mejor pol¨ªticas de vivienda). El informe recuerda que la vivienda es ¡°una necesidad humana b¨¢sica¡± y que resulta una cuesti¨®n capital para el bienestar humano. Y cita algunos procesos que lo est¨¢n poniendo en entredicho, como ¡°el fracaso del sector de la vivienda para proveer suficientes hogares donde la demanda es fuerte, como las ¨¢reas urbanas ricas en empleo¡±.

La OCDE no olvida mencionar el desaf¨ªo medioambiental que suponen los edificios de viviendas, responsables globalmente de un 17% de las emisiones globales de gases de efecto invernadero y de un 37% de las emisiones de part¨ªculas finas (contaminantes y nocivas para la salud humana).

Los citados son ¡°retos interconectados¡± para el club de pa¨ªses ricos y por tanto requieren de ¡°acci¨®n pol¨ªtica en un amplio rango de dominios¡±. Para empezar, en los presupuestos. ¡°La inversi¨®n p¨²blica en desarrollo de vivienda ha ca¨ªdo del 0,17% del PIB, en 2001, al 0,06 del PIB en 2018, como media para los pa¨ªses de la OCDE¡±, reza el informe del organismo en un tir¨®n de orejas para sus socios. Como resultado los autores ¡ªun amplio elenco de especialistas del departamento econ¨®mico de la OCDE, coordinados por los economistas Boris Courn¨¨de y Volker Ziemann¡ª piden a los pa¨ªses ¡°una mayor inversi¨®n en vivienda social y asequible¡±, una soluci¨®n a la que solo encuentran virtudes. Realizar ese esfuerzo econ¨®mico, sostienen, ¡°tendr¨ªa el beneficio dual de proteger a los hogares vulnerables o de bajos ingresos mientras se expande la oferta de viviendas y, como resultado, se alivia la presi¨®n creciente de los precios¡±. Adem¨¢s, se puede aprovechar para hacer nuevas construcciones medioambientalmente m¨¢s sostenibles y ¡°evitando la segregaci¨®n social y econ¨®mica¡±.

Los estragos de la pandemia

Empezar por recomendar ese aumento del gasto no es casualidad. Al ya citado recorte del gasto que los pa¨ªses de la OCDE han dedicado a la vivienda en los ¨²ltimos a?os, se a?ade el reto de la crisis del coronavirus. Esta ha agravado la situaci¨®n especialmente para quienes m¨¢s dif¨ªcil lo ten¨ªan ya antes de la llegada del virus. La pandemia ¡°ha provocado fuertes p¨¦rdidas de empleo e ingresos que se han concentrado en los grupos m¨¢s vulnerables¡±, como los hogares j¨®venes o de ingresos bajos (con empleos m¨¢s precarios y menos susceptibles del teletrabajo, por lo general). Y eso ¡°exacerba las dificultades para asegurar el acceso a vivienda asequible de calidad¡±.

Pero no todo es aumento del gasto. El club con sede en Par¨ªs tambi¨¦n sugiere otros dos cambios que los Estados pueden acometer para facilitar el acceso a la vivienda. As¨ª, el informe se?ala que ¡°las reformas en las pol¨ªticas sobre el suelo pueden levantar obst¨¢culos para la expansi¨®n de la oferta¡±. En otras palabras, agilizar m¨¢s la construcci¨®n de nuevas viviendas para que aumente la oferta. Cita, por ejemplo, cambiar el n¨²mero de alturas que se pueden edificar. Al respecto tambi¨¦n alerta sobre la descoordinaci¨®n entre diferentes niveles de la administraci¨®n, lo que puede provocar ineficacias. El otro cambio que propone la OCDE es desplazar la imposici¨®n sobre vivienda de las transacciones (es decir, los impuestos que se pagan cuando se compra una vivienda y que seg¨²n el organismo ponen una barrera de acceso a la compra para muchos hogares) a la propia tenencia, en forma de grav¨¢menes anuales que dependan m¨¢s de los precios del suelo que del valor corriente de los inmuebles.

Adem¨¢s, se recomiendan otras tres soluciones graduales. Estas son convenientes, dicen los autores del informe, pero se deben adoptar con medidas compensatorias porque en el corto plazo pueden provocar desequilibrios. La primera es la retirada de incentivos fiscales para los propietarios de vivienda, lo que en un momento inicial dificultar¨ªa a las familias m¨¢s j¨®venes comprar, pero pasado un tiempo ayudar¨ªa a que bajasen los precios. La segunda es flexibilizar el mercado de alquiler, lo que seg¨²n los expertos de la OCDE ayuda a que aumente la oferta. Sobre este punto advierte que en el corto plazo la medida puede resultar muy nociva para los inquilinos m¨¢s vulnerables y por eso piden que se acompa?e de otras soluciones ¡°incluyendo por ejemplo un aumento en la provisi¨®n de vivienda social¡±. La tercera propuesta intermedia es adoptar normativas ambientales m¨¢s estrictas para lograr edificios m¨¢s sostenibles, lo que presiona al alza sobre los precios de construcci¨®n y mantenimiento de las casas, por lo que se piden subsidios y ayudas compensatorias.

Espa?a, en la parte baja de la tabla de gasto

El informe publicado este lunes da soluciones gen¨¦ricas para todos los pa¨ªses miembros de la OCDE y no lleva recomendaciones espec¨ªficas para cada uno de sus socios. Pero s¨ª acompa?a unas fichas pa¨ªs por pa¨ªs que muestran a las claras las debilidades de cada uno. En el caso de Espa?a destaca precisamente el escaso gasto dedicado a las pol¨ªticas de vivienda en su conjunto, del 0,1% del PIB, cuando la media de los pa¨ªses del club es del 0,32% y el m¨¢s avanzado al respecto, el Reino Unido, dedica un 1,53% del PIB. Hay que tener en cuenta que el a?o tomado como referencia en el estudio es 2018, que junto con 2017 marcaron el suelo en lo que a gasto en vivienda presupuestado por el Gobierno se refiere. En los ¨²ltimos Presupuestos aprobados, por ejemplo, las partidas se han multiplicado por m¨¢s de cuatro.

Espa?a tambi¨¦n destaca negativamente en la sobrecarga que suponen los gastos de vivienda para los inquilinos de bajos ingresos: un 46% de este tipo de hogares destinan m¨¢s del 40% de su presupuesto a la casa. La media de la OCDE es 11 puntos inferior (35%) y el pa¨ªs con peor pron¨®stico es Colombia (73%). En la media con otros pa¨ªses del club se encuentra en cuanto a la volatilidad de precios, lo que sugiere un crecimiento relativamente estable, aunque se alerta al respecto de que ¡°tras la crisis financiera global [de 2008], los precios de compra y alquiler han divergido enormemente entre regiones, con presiones al alza en algunas ciudades, como Madrid y Barcelona). Directamente relacionado con los precios, los requerimientos de capital para obtener una hipoteca tambi¨¦n se encuentran en la media del club de pa¨ªses ricos.

Y en la parte positiva, Espa?a destaca por el bajo tiempo que lleva a los ciudadanos ir de su casa al trabajo ¡ªlo que en general muestra capacidad para encontrar casa cerca de donde se trabaja y redes de transportes eficientes, aunque tambi¨¦n puede relacionarse con una baja movilidad laboral¡ª, en la escasa tasa de sobreocupaci¨®n o hacinamiento de los hogares y tambi¨¦n punt¨²a bien en los est¨¢ndares ambientales (a lo que ayuda el clima, se?ala el informe, al no requerir mucha calefacci¨®n en invierno). Espa?a tambi¨¦n figura en el informe entre los pa¨ªses que punt¨²an m¨¢s alto en el control de rentas de alquiler. Al margen de debate pol¨ªtico sobre el control de precios, el estudio mide todas las normativas que de una manera u otra impiden el crecimiento libre de las rentas (por ejemplo, el hecho de que en los a?os de contrato las subidas est¨¦n acotadas al crecimiento del PIB u otros indicadores) y otorga a Espa?a una puntuaci¨®n de 0,57 en una escala entre cero y uno. La media de la OCDE es de 0,41 puntos y el pa¨ªs que m¨¢s punt¨²a es Suecia (0,94).