Vuelve el miedo a una nueva burbuja inmobiliaria mundial

La posible quiebra del gigante chino Evergrande, la promotora m¨¢s endeudada del mundo, es solo el canario en la mina que avisa de los riesgos que acorralan al negocio inmobiliario. El mercado de la vivienda se calienta ¡ªo recalienta¡ª y en algunos pa¨ªses del globo hay riesgo de nuevas burbujas inmobiliarias.

La asfixiante subida del precio de las casas ¡ªno as¨ª de los salarios de los ciudadanos¡ª ha empujado a algunos pa¨ªses a caminar en la cuerda floja. Los precios de la vivienda en los pa¨ªses de la OCDE han aumentado un 9,5% desde el primer trimestre de 2020 hasta el mismo periodo de 2021, su ritmo m¨¢s alto en 30 a?os. En el conjunto de la Uni¨®n Europea, el precio registr¨® de enero a marzo una subida interanual del 6,1%, lo que representa el mayor incremento desde 2007.

La pandemia ha sido la tormenta perfecta. La amplia liquidez por unos est¨ªmulos fiscales y monetarios nunca vistos antes que han sido capaces de mantener en pie la econom¨ªa global, el ingente ahorro acumulado por las familias desde el comienzo de la pandemia, los bajos tipos de inter¨¦s que favorecen el endeudamiento y las expectativas de una s¨®lida recuperaci¨®n en la econom¨ªa est¨¢n contribuyendo a calentar los motores de algunos mercados inmobiliarios. Sin olvidar la escasez de oferta, debido a que la construcci¨®n de casas en todo el mundo est¨¢ an¨¦mica ¡ªpor la falta de mano de obra y de materiales y el alza de los costes de construcci¨®n¡ª.

Nueva Zelanda, Canad¨¢ y Suecia son los mercados inmobiliarios con un mayor riesgo de burbuja, seg¨²n los indicadores de Bloomberg, en cuyo an¨¢lisis dice haber detectado signos de alarma de una intensidad no vista desde los inicios de la crisis financiera de 2008. Noruega, Reino Unido, Dinamarca y Estados Unidos tambi¨¦n lanzan se?ales preocupantes. Les siguen B¨¦lgica, Austria, Francia¡­ Esta es la situaci¨®n en algunos de los principales mercados inmobiliarios.

Nuevo ciclo en Espa?a

Espa?a ocupa el puesto 17? en esa lista. Libre de peligro, de momento, pero no de sustos. El pa¨ªs ha dejado atr¨¢s la pandemia y encauza la recuperaci¨®n con una alegr¨ªa desbordante que se est¨¢ reflejando en el alza de los precios y las compraventas. El mercado de la vivienda ha iniciado un nuevo ciclo que, en general, no es alarmante, pero que exige no perder de vista ciertos indicadores. El precio subi¨® un 3,3% en el segundo trimestre de 2021, su mayor alza desde finales de 2019. Las casas nuevas se dispararon un 6% en tasa interanual. Es cierto que se compara con un periodo at¨ªpico, en el que la pandemia marcaba el paso y las decisiones, por lo que habr¨¢ que estar atentos a si la tendencia contin¨²a los pr¨®ximos meses. Lo que est¨¢ claro es que en 2021 se esperan m¨¢s subidas en el precio de la vivienda en Espa?a. Seg¨²n Bankinter, ser¨¢ del 4%.

Y si los precios van al alza, las transacciones no son menos. Las ventas entre enero y julio ya superan a las del mismo periodo de 2019. Solo en julio se cerraron 50.258 compraventas, un 53,5% m¨¢s interanual. Es la cifra m¨¢s elevada desde 2008, seg¨²n el INE. Ese mismo mes se firmaron 35.329 hipotecas, volviendo a niveles de 2011.

Los j¨®venes espa?oles no pueden acceder a una vivienda, as¨ª que estas compras son para reposici¨®n (mejorar la existente) y como inversi¨®n porque tras la pandemia ha recobrado un fuerte impulso el ladrillo como valor refugio. ¡°Costa y periferias de grandes ciudades concentran las demandas de los inversores¡±, se?ala Julio Rodr¨ªguez, expresidente del Banco Hipotecario de Espa?a y miembro de Economistas frente a la crisis. Y no hay que olvidar que los inversores se alimentan de las expectativas de mayores precios. Se trata de particulares con ahorros ¡ªel Banco de Espa?a cifra el ahorro forzoso de las familias en el 2,5% del PIB¡ª que compran casa para su alquiler. No les importa que la rentabilidad haya bajado y se sit¨²e en el 3,7% (en el segundo trimestre) porque no hay ning¨²n producto de inversi¨®n que se asemeje. Solo en julio se pagaron casi 15.000 casas al contado, sin hipoteca.

Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, economista y catedr¨¢tico de la Universidad Pompeu Fabra, detecta en sus an¨¢lisis el regreso de los inversores particulares, tras la retirada en los meses duros de la pandemia. ¡°En el primer semestre han supuesto el 20,6% del total de las compras¡±, explica, al tiempo que dice no ver se?ales de burbuja, aunque ¡°eso no quiere decir que ma?ana no estemos como EE UU¡±. La compra como inversi¨®n seguir¨¢ firme porque, de momento, ¡°las alternativas son mucho menos atractivas que la vivienda¡±, considera Jos¨¦ Luis Su¨¢rez, profesor del IESE.

Este es el panorama que dibujan los datos. Y con ellos en la mano, el organismo de la OCDE dice: ¡°Actualmente no vemos un riesgo de burbuja o sobrecalentamiento generalizado en el mercado inmobiliario espa?ol, aunque la evidencia apunta a un aumento gradual de los precios de la vivienda durante 2021. No parece alarmante en el contexto de una econom¨ªa que se recupera de la pandemia¡±, apunta Luiz de Mello, director de estudios de pol¨ªtica econ¨®mica de la OCDE.

El argumento de los analistas despreocupados por una pr¨®xima burbuja es que los precios est¨¢n en torno a un 20% por debajo de los m¨¢ximos de 2007. ¡°El precio est¨¢ subiendo ligeramente por encima de la inflaci¨®n y el nivel absoluto est¨¢ por debajo de los m¨¢ximos hist¨®ricos¡±, insiste Su¨¢rez. Adem¨¢s, los niveles de producci¨®n de casas no parecen escandalizar. ¡°Este a?o alcanzaremos 500.000 compraventas de viviendas, unas 90.000 en obra nueva. Son muy razonables¡±, cree Juan Moreno, analista de Bankinter. Desde la patronal insisten en esa idea: ¡°Tenemos unas necesidades de unos 130.000 hogares nuevos al a?o, por lo que se est¨¢ produciendo menos de lo que se demanda¡±, precisa Daniel Cuervo, secretario general de APCEspa?a. Y a?ade: ¡°Tanto particulares como empresas est¨¢n menos endeudas gracias a la pol¨ªtica de riesgos de entidades financieras¡±.

Pero los tsunamis tardan unos minutos en llegar a la orilla y algunos analistas se han apresurado a advertir del riesgo de sobrecalentamiento del mercado. Para Carlos Mart¨ªn Urriza, director del Gabinete Econ¨®mico de CC OO, ¡°la creciente carest¨ªa de vivienda en compra o alquiler, cuyo crecimiento es muy superior al de los ingresos de los hogares, est¨¢ erosionando su poder adquisitivo y su capacidad de pago. Cuando el coste de un bien como la vivienda se desacopla de la capacidad de pago de la poblaci¨®n llega un momento en el que el ajuste de la burbuja se vuelve inevitable¡±.

Julio Rodr¨ªguez cree que Espa?a est¨¢ lejos de los niveles de 2007 y que los ingresos de gran parte de la poblaci¨®n no dan para cebar otra burbuja especulativa, ¡°aunque la quieran impulsar¡±, pero est¨¢ convencido de que se est¨¢ creando el caldo de cultivo ideal para repetir fiascos. Tomando los datos del Banco de Espa?a, ¡°el volumen de los nuevos pr¨¦stamos aument¨® en un 60% en el primer semestre de 2021. El saldo vivo registr¨® por primera vez en bastantes a?os una tasa de variaci¨®n interanual positiva del 0,5% en junio¡±, apunta. A Rodr¨ªguez le preocupa lo que est¨¢ sucediendo con la obra nueva en las costas: ¡°En 2020, en plena pandemia, las viviendas de nueva construcci¨®n en las zonas tur¨ªsticas puestas a la venta casi se las quitaban de las manos a los promotores¡±, relata. Cita el caso de Granada, un destino que conoce muy bien. A este respecto, la patronal de los constructores y promotores de Espa?a dice que ¡°los proyectos no se est¨¢n ejecutando en localidades con problemas de mercado¡±.

La Asociaci¨®n de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorro y Seguros (Adicae) ha detectado un recalentamiento en el mercado inmobiliario. Le inquieta que en los ¨²ltimos ocho a?os el importe medio de pr¨¦stamos hipotecarios para la adquisici¨®n de vivienda se ha incrementado un 27,8%. ¡°Nos preocupa la gran oferta hipotecaria aparentemente competitiva, que la gente quede atrapada con hipotecas que llevan aparejados productos vinculados y que haya un ascenso de financiaci¨®n f¨¢cil¡±, arguye Manuel Pardos, presidente de Adicae.

El cr¨¦dito es uno de los indicadores m¨¢s peligrosos y, aunque la actividad hipotecaria est¨¢ mostrando un gran dinamismo, no parece grave. ¡°No es a costa de descuidar las pol¨ªticas de an¨¢lisis de riesgos, que parte de requisitos como financiaci¨®n inferior al 80%, cuota financiera de un tercio de los ingresos netos disponibles, financiaci¨®n dirigida hacia un perfil solvente con ingresos estables¡­¡±, expone Leyre L¨®pez, analista de la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola (AHE). Seg¨²n el Banco de Espa?a, el porcentaje de hipotecas con financiaci¨®n superior al 80% es de tan solo el 8,9%. Daniel Cuervo a?ade que ¡°la tasa de esfuerzo de los compradores no supera los 7,5 a?os, por lo que no estamos en una situaci¨®n preocupante [superior a 9 a?os]¡±. En definitiva, el organismo internacional de la OCDE lo tiene claro: ¡°Los bancos est¨¢n siendo relativamente prudentes con sus pr¨¦stamos. En comparaci¨®n con 2007, los bancos centrales tienen una serie de herramientas macroprudenciales que puede utilizar si los riesgos aumentaran¡±, apostilla De Mello.

EE UU se desboca

Mar¨ªa Antonia S¨¢nchez-Vallejo, Nueva York

En la primera econom¨ªa mundial, el bum inmobiliario se col¨® en plena pandemia. El auge de las ventas de casas en abril de 2020 sorprendi¨® a muchos economistas, dado que, al igual que otros sectores de la actividad econ¨®mica, se esperaba un cierre generalizado. Pero en plena embestida del virus, las ventas se dispararon a medida que los compradores con ahorros suficientes aprovechaban la oportunidad de unas tasas de inter¨¦s hipotecarias hist¨®ricamente bajas. En 2020, las ventas de casas construidas alcanzaron su nivel m¨¢s alto en 14 a?os, pr¨¢cticamente desde la crisis de 2007.

Una alta demanda y la escasez de oferta provocaron una escalada en el precio de las viviendas que hoy contin¨²a. Seg¨²n el ¨ªndice Case-Shiller, el precio medio en el pa¨ªs subi¨® un 18,6% interanual este pasado junio, lo que supuso el mayor incremento de precios en las ¨²ltimas tres d¨¦cadas. Este ¨ªndice registr¨® un encarecimiento en las 20 urbes m¨¢s grandes y hasta en nueve ciudades los precios subieron m¨¢s de un 20%. Phoenix (Arizona), San Diego (California) y Seattle (Washington) lideraron los incrementos con un 29,3%, un 27,1% y un 25%, respectivamente.

El mercado se ha calentado. A ello han contribuido tambi¨¦n las pol¨ªticas monetarias de la Fed, con tasas de inter¨¦s ancladas en el 0% y la compra de activos para reducir los tipos de inter¨¦s a largo plazo. Un informe de la Reserva Federal de Nueva York constat¨® que a finales de 2020 se hab¨ªa dado el mayor volumen de la historia de hipotecas a familias con una solvencia m¨¢s alta que antes de la crisis de 2008. Una diferencia sustancial con respecto a la crisis sist¨¦mica de entonces.

Muy pocos en Estados Unidos vieron llegar el crash inmobiliario de hace 15 a?os. La generosa barra libre de hipotecas baratas a bajo precio, que resultaron ser t¨®xicas, y la fe inquebrantable del estadounidense en la propiedad privada hab¨ªan disparado a tasas r¨¦cord el valor de la vivienda un a?o tras otro. Hasta que la burbuja pinch¨®, sentando un dram¨¢tico precedente que hoy muchos entrev¨¦n en el recalentamiento del mercado inmobiliario, incluso durante la pandemia.

As¨ª las cosas, una conjunci¨®n de factores ¡ªel aumento de precios, un parque inmobiliario escaso y un acusado retraso en la construcci¨®n de nuevas viviendas, a consecuencia de la ralentizaci¨®n de 2020¡ª tiene sobre aviso a inversores y expertos, a los que se les plantea una pregunta muy pertinente: ?se halla EE UU al borde de un nuevo crash? O, al contrario, ?hay motivos para hablar de bum, con todas sus implicaciones positivas? Son m¨¢s los que pronostican un batacazo, si no tan s¨ªsmico como el de 2008, s¨ª al menos sonoro. Mientras la mayor¨ªa de los expertos asegura que el actual bum es insostenible a largo plazo, el riesgo de implosi¨®n es, no obstante, menor gracias a lo aprendido en 2008.

En primer lugar, el Congreso y los reguladores federales realizaron ajustes significativos en los requisitos de concesi¨®n de hipotecas, con est¨¢ndares m¨¢s precisos. En segundo lugar, el panorama de las ejecuciones hipotecarias no es tan dram¨¢tico como entonces, gracias a las ayudas de los planes de rescate de la Administraci¨®n, primero con Trump y luego con Biden. Y, en tercer lugar, los analistas esperan una moderaci¨®n de la demanda por la subida del precio de las hipotecas, que se encontraba esta primavera en m¨¢ximos desde junio.

Diques en el Reino Unido

Rafa de Miguel, Londres

El Reino Unido ha acumulado tal cantidad de cisnes negros en su salida de la pandemia (acontecimientos inesperados descritos por el estad¨ªstico Nassim Taleb con capacidad para alterar abruptamente el curso previsto de las cosas) que nadie es capaz de descartar con rotundidad que no vaya a estallar una nueva burbuja inmobiliaria. La subida del precio de la vivienda en todo el pa¨ªs, sin embargo, responde a unas caracter¨ªsticas muy especiales que la hacen diferente a la que acab¨® provocando la crisis de 2008. La en¨¦rgica respuesta del Gobierno de Boris Johnson para paliar los efectos econ¨®micos del confinamiento forzoso ha provocado que se dispare la compra de vivienda. Los compradores han buscado, sobre todo, casas grandes en las afueras de las ciudades, con m¨¢s espacio interior y exterior. La respuesta a un futuro de teletrabajo. ¡°Los precios han subido en t¨¦rminos generales, pero el ascenso ha sido muy relevante en las zonas del Reino Unido con menor densidad¡±, han escrito las economistas Lindsay Judge y Cara Pacitti en su informe para el centro de pensamiento Resolution Foundation. La subida en las zonas de menor densidad ha sido del 6% en 2020 y del 10% a nivel general. Pero hay m¨¢s, porque Londres ha mantenido durante todo el a?o de confinamiento su irresistible capacidad de atracci¨®n para los inversores, tanto dom¨¦sticos como extranjeros.

Las familias de rentas elevadas han conservado su poder adquisitivo, gracias en gran parte al Job Retention Scheme (Plan de Retenci¨®n de Empleo) del Gobierno conservador, muy similar a los ERTE espa?oles, pero notablemente m¨¢s generoso. Eso, junto a las amplias ayudas a fondo perdido a peque?as y medianas empresas para que no se fueran a pique, ha hecho que muchas familias hayan podido mantener su nivel de renta y, por tanto, de consumo. A eso se a?ade que, con la enorme capacidad de ahorro, la tentaci¨®n de mejorar la vivienda ha sido muy fuerte. Ayudado adem¨¢s por unos tipos de inter¨¦s en m¨ªnimos y por el regalo a?adido del Ejecutivo de Johnson, que ha perdonado hasta junio de 2021 el impuesto de transmisiones patrimoniales (stamp duty, como se conoce en el Reino Unido).

La demanda de viviendas unifamiliares, no adosadas, en zonas cercanas al centro de Londres se ha disparado. ¡°Una casa m¨¢s grande en una localizaci¨®n central no solo ofrece m¨¢s espacio para trabajar, sino que adem¨¢s ayuda a evitar el metro o los autobuses. Permite ir en bici o caminando a la oficina si es necesario (¡­). Pero es importante se?alar que el n¨²mero total de casas unifamiliares en el centro es peque?o y las compran, sobre todo, los que son extremadamente ricos¡±, se?ala Paul Cheshire, de la London School of Economics.

Una de las decisiones m¨¢s importantes que ha tomado Johnson en su reciente remodelaci¨®n de Gobierno ha sido colocar a su ministro m¨¢s astuto y resolutivo, Michael Gove, al frente del Ministerio de Vivienda. Desde hace d¨¦cadas, desde que Margaret Thatcher convirti¨® al Reino Unido en un pa¨ªs de propietarios al vender a los inquilinos las viviendas de protecci¨®n social que habitaban, especialmente en Londres, el pa¨ªs tiene una crisis de vivienda importante. Los precios suben y suben, especialmente en las grandes ciudades, y ning¨²n pol¨ªtico quiere hacer nada por frenar ese ascenso, porque el votante maduro es un propietario que conf¨ªa su futuro en el patrimonio bajo su techo. Pero al mismo tiempo, el votante joven ve cada vez m¨¢s como un sue?o imposible acceder a una vivienda en propiedad. El objetivo, seg¨²n los expertos, ser¨ªa construir unas 300.000 viviendas anuales a precio asequible. El desaf¨ªo, no logrado hasta ahora por ning¨²n Gobierno, consiste en incentivar esa construcci¨®n sin contribuir a que se infle demasiado una burbuja que siempre est¨¢ en el horizonte.

El problema es Par¨ªs

Marc Bassets, Par¨ªs

El encarecimiento sin freno de las casas tambi¨¦n es un problema en Francia. El precio ha aumentado un 150% en el pa¨ªs desde el a?o 2000, y un 289% en Par¨ªs, seg¨²n datos de la OCDE citados por el semanario L¡¯Obs. Los mismos datos indican que para comprar una residencia de 100 metros cuadrados, una familia necesita gastar el equivalente a 12,8 a?os de ingresos. En Francia se realizan en torno a un mill¨®n de transacciones anuales; hace 30 a?os eran poco m¨¢s de medio mill¨®n.

La pandemia no ha frenado la escalada. Los tipos de inter¨¦s bajos, la escasez de vivienda de nueva construcci¨®n y la congesti¨®n de las grandes ciudades han engordado los precios: hay poca oferta y mucha demanda. En ciudades como Par¨ªs, los clientes de alto poder adquisitivo de todo el mundo encarecen el metro cuadrado y ahuyentan a las clases medias. La capital francesa pierde cada a?o unos 11.000 habitantes por este y otros motivos, como el descenso de la natalidad.

La pandemia ha acelerado la tendencia de algunos parisienses a abandonar la capital, espantados por los precios disparados registrados desde el inicio del siglo. ¡°?bamos por mal camino¡±, resume, en alusi¨®n a las grandes metr¨®polis francesas, Henry Buzy-Cazaux, presidente del Instituto de Gesti¨®n de Servicios Inmobiliarios. ¡°La situaci¨®n¡±, a?ade en una entrevista telef¨®nica, ¡°era enfermiza, no era normal¡±.

Hay razones econ¨®micas para buscar vivienda fuera de Par¨ªs. Buzy-Cazaux cita el caso de Orleans. En esta ciudad, el precio del metro cuadrado es casi cuatro veces inferior al de Par¨ªs, donde la media supera los 10.000 euros. Hay razones laborales tambi¨¦n: la extensi¨®n del teletrabajo facilita vivir en peque?as ciudades. Un sondeo del Instituto Ifop, publicado antes de la pandemia, se?alaba que un 57% ya quer¨ªa abandonar la gran ciudad para ¡°vivir m¨¢s cerca de la naturaleza¡±. El ¨¦xodo, dif¨ªcil de cuantificar, ya comenz¨® antes, pero el coronavirus y los sucesivos confinamientos lo han acelerado.

Francia se encontraba desde hac¨ªa tiempo en la senda de una burbuja, sostiene Buzy-Cazaux, pero dispone de dos ¡°murallas¡± que pueden atenuarla. La primera, dice el experto, son las restricciones al cr¨¦dito, vigentes desde el verano, que impone el Alto Consejo de la Estabilidad Financiera (HCSF). Las medidas incluyen limitar los cr¨¦ditos a 25 a?os como m¨¢ximo y que el pago mensual del cr¨¦dito no suponga m¨¢s del 35% de los ingresos del comprador. La segunda ¡°muralla¡± es la obligaci¨®n de modernizar los edificios antiguos para cumplir con las normas medioambientales, que supondr¨¢ gastos enormes para los compradores y puede acabar abaratando la compra. Adem¨¢s, Francia cuenta con un sistema de ayudas p¨²blicas y un amplio parque de vivienda social que han evitado en las ¨²ltimas d¨¦cadas cat¨¢strofes inmobiliarias como las de Estados Unidos o Espa?a durante la crisis financiera de 2008.

En Par¨ªs, seg¨²n un informe de la C¨¢mara de Notarios, ¡°los precios han hecho una pausa desde hace un a?o y oscilan en una horquilla de entre 10.600 y 10.800 euros [por metro cuadrado]¡±. Hoy es en las ciudades medianas donde los precios se disparan, aunque parten de un nivel muy inferior al de la capital. En Orleans (2.678 euros el metro cuadrado) aumentaron un 10,2% anual en el segundo trimestre de 2021; en Dijon (2.857 euros), un 11,4%; en Angers, un 18,2% (3.433 euros), seg¨²n datos de Le Monde. Estas son ciudades de dimensiones similares ¡ªentre 115.00 y 150.000 habitantes¡ª y a una distancia en tren de alta velocidad de entre hora y hora media de Par¨ªs. El mercado se reequilibra.