El BCE prev¨¦ que los precios de la vivienda bajen por la subida de los tipos hipotecarios

El Banco Central Europeo (BCE) se halla en el inicio del camino de una fuerte subida de los tipos de inter¨¦s que, en cuesti¨®n de dos meses, ya han pasado del 0% al 1,25%. La presidenta de la instituci¨®n, Christine Lagarde, ha avanzado que necesitar¨¢ entre tres y cinco reuniones m¨¢s para culminar esos incrementos. La consecuencia m¨¢s inmediata ha sido la subida del eur¨ªbor, que ha pasado de encontrarse en terreno negativo en marzo a pr¨¢cticamente rebasar el 2% este mes. Fr¨¢ncfort prev¨¦ que esos aumentos se trasladen al precio de la vivienda, que en los ¨²ltimos a?os se hab¨ªa disparado en varios pa¨ªses, hasta el punto incluso de formar burbujas en Pa¨ªses Bajos o Luxemburgo. En concreto, el BCE estima que por cada punto que suban los tipos hipotecarios, los precios pueden caer en hasta un 9% en dos a?os.

Uno de los efectos secundarios de la extraordinaria expansi¨®n de los ¨²ltimos a?os por parte de los bancos centrales ha sido la creaci¨®n de burbujas. Surgieron en los activos m¨¢s tradicionales, como el ladrillo, y en los m¨¢s disruptivos, como el universo de criptomonedas y activos virtuales. El BCE se refer¨ªa a esos excesos hablando de la ¡°exuberancia¡± que mostraban varios mercados. Algunos no han resistido los primeros compases de este nuevo ciclo, en el que los banqueros centrales siguen subiendo de forma agresiva los tipos de inter¨¦s: los criptoactivos, por ejemplo, han perdido ya dos terceras partes de su valor en menos de un a?o. El BCE advierte ahora en el Bolet¨ªn Econ¨®mico sobre los efectos que las subidas de tipos pueden tener sobre la vivienda.

El Eurobanco, no obstante, se ha referido en m¨¢s de una ocasi¨®n al mercado de la vivienda. En el primer trimestre del a?o, los precios de las casas crec¨ªan a un ritmo cercano al 9,8% en el conjunto de la zona euro. Ese incremento era superior en 11 pa¨ªses y destacaban las subidas en Estonia (21%), Pa¨ªses Bajos (19,5%) o Lituania (19,1%), seg¨²n Eurostat. Los informes del BCE indicaban, adem¨¢s, que los hogares holandeses o luxemburgueses estaban entre los m¨¢s endeudados de la zona euro. Espa?a est¨¢ lejos de repetir una burbuja como la de principios de este siglo, que castig¨® de sobremanera a toda su econom¨ªa. Sin embargo, el pa¨ªs tambi¨¦n vivi¨® su mejor semestre en 15 a?os, con un aumento de precios del 8,5% y un volumen de transacciones de segunda mano de una magnitud solo vista durante la burbuja inmobiliaria.

Con todos esos elementos, en mayo el BCE lanz¨® un aviso a sus socios: ¡°Un aumento abrupto de los tipos de inter¨¦s reales podr¨ªa inducir correcciones en los precios de la vivienda¡±. Entonces los tipos de inter¨¦s estaban al 0% y el eur¨ªbor acababa de entrar en terreno positivo, pero a¨²n estaba en el 0,287%. Ahora, los tipos est¨¢n ya en el 1,25% y el ¨ªndice de referencia mayoritario para las hipotecas a tipo variable va camino de situarse por encima del 2% en septiembre. En el Bolet¨ªn Econ¨®mico del BCE, publicado este lunes, varios economistas advierten de que el primer trimestre del a?o las tasas hipotecarias crecieron significativamente. En concreto, 63 puntos b¨¢sicos. Seg¨²n la entidad, se trata del ¡°mayor incremento semestral jam¨¢s registrado¡±.

El Eurobanco se?ala que las din¨¢micas del mercado de la vivienda han resultado ser ¡°muy sensibles¡± a los tipos hipotecarios. Y a partir de ah¨ª, trata de esbozar cu¨¢l es la repercusi¨®n que tendr¨¢ la subida de tipos en los precios residenciales. En condiciones normales, los economistas del BCE consideran que la bajada por cada punto porcentual de subida ¡ªy el eur¨ªbor en septiembre habr¨¢ subido ya dos¡ª ser¨ªa del 5% en un periodo de dos a?os, lo cual conducir¨ªa a un mayor descenso de la inversi¨®n, de alrededor el 8%. Sin embargo, la zona euro no sale de una ¨¦poca al uso, sino de un periodo de ocho a?os de tipos bajos, e incluso negativos. ¡°El impacto de una subida de los tipos hipotecarios en los precios de la vivienda y la inversi¨®n residencial es mayor¡±.

Cancelaciones en Alemania

El BCE estima que en el entorno actual, por cada punto porcentual de subida de los tipos que se aplican a las hipotecas, el precio puede bajar alrededor del 9%, y la inversi¨®n, el 15%, tambi¨¦n en un periodo de dos a?os. Sin embargo, en los precios inciden tambi¨¦n ahora los ¡°cambios estructurales¡±. El informe cita un cambio de preferencias: desde el estallido de la pandemia, los hogares europeos optan ahora por propiedades m¨¢s espaciosas que les permitan trabajar desde casa. Esa tendencia se est¨¢ traduciendo en una subida de precios de las viviendas unifamiliares en pa¨ªses como Francia, B¨¦lgica, Pa¨ªses Bajos y Luxemburgo. ¡°Una preferencia por m¨¢s espacio tambi¨¦n podr¨ªa apoyar la inversi¨®n en vivienda. Los cambios en las preferencias de vivienda inducidos por la pandemia podr¨ªan contrarrestar los tipos hipotecarios m¨¢s altos y podr¨ªan explicar parte de la resistencia que se ha observado en el mercado inmobiliario de la zona del euro¡±, a?ade el informe.

De momento, el desplome de la inversi¨®n se est¨¢ viendo ya en Alemania. Y eso no solo se percibe en las nuevas construcciones, sino tambi¨¦n en las cancelaciones de pedidos. Seg¨²n el instituto Ifo, desde el pasado mes de abril se vienen anulando ¡°un n¨²mero sorprendente de proyectos¡±. ¡°Las condiciones generales para la construcci¨®n residencial se han deteriorado enormemente en los ¨²ltimos meses¡±, apunta la instituci¨®n, que entre los motivos de esa degradaci¨®n cita ¡°los costes de producci¨®n explosivos¡± y el aumento de los tipos aplicados a la financiaci¨®n. ¡°Esto hace que algunos proyectos no sean rentables¡±, afirma Felix Leiss, investigador del Ifo.