Merlin espera una devaluaci¨®n de su cartera de oficinas de unos 500 millones

Tras los centros comerciales, llega el turno de las oficinas. Es lo que ha explicado este jueves el consejero delegado de Merlin Properties, Ismael Clemente, a la junta general de accionistas de la compa?¨ªa. ¡°En oficinas, posiblemente estemos empezando el ciclo de correcciones valorativas¡±, ha afirmado el directivo. El cambio de ciclo inmobiliario ya pes¨® en los ¨²ltimos resultados anuales presentados por las mayores socimis espa?olas. Para Merlin, que es la inmobiliaria con mayor cotizaci¨®n del Ibex 35, supuso un recorte de los resultados netos a la mitad, pese a la buena marcha operativa de sus negocios. Para este a?o, Clemente cree que en ese par¨¢metro ¡°pueden faltar unos 500 millones de impacto¡±, seg¨²n ha precisado a preguntas de los periodistas al acabar la junta. Aunque es posible que el reflejo de ese impacto en las cuentas sea menor porque, de momento, el alquiler de las oficinas (que es el negocio principal de la compa?¨ªa) marcha bien: ¡°Una parte la compensas con la subida de rentas¡±, ha a?adido el directivo, quien ha estimado el crecimiento de los arrendamientos en unos 20 millones y ha indicado que ¡°eso tambi¨¦n juega¡±.

La valoraci¨®n de los edificios de la compa?¨ªa (que obligatoriamente deben presentar cada seis meses junto con sus resultados) retrocedi¨® el pasado 31 de diciembre a 11.317 millones, frente a los 11.390 que declaraba en junio. La comparaci¨®n con el a?o anterior era complicada, porque entre medias Merlin hab¨ªa vendido una nutrida cartera de oficinas a BBVA. Pero, en t¨¦rminos comparables, la compa?¨ªa estimaba que sus edificios val¨ªan un 1,5% menos, lo que restaba 250 millones a los resultados. Los centros comerciales, con una p¨¦rdida de valoraci¨®n del 3,5% lideraban las ca¨ªdas. Ahora Clemente cree que estos ya han tocado fondo, mientras que las oficinas solo han perdido un 40% del total de lo que la compa?¨ªa estima que perder¨¢n.

El resultado sobre el papel se ver¨¢ en los pr¨®ximos resultados semestrales, cuando ser¨¢ obligatorio valorar la cartera. El a?o pasado, Merlin ten¨ªa oficinas por 6.387 millones y ya estim¨® una p¨¦rdida del 2%. Siguiendo la l¨®gica del consejero delegado, la ca¨ªda adicional deber¨ªa superar ese 2%. Pero la ¨²ltima palabra, ha explicado, no est¨¢ dicha. ¡°Lo estamos compensando con el crecimiento de la inflaci¨®n¡±, ha dicho Clemente a los accionistas. En otras palabras, que como la mayor¨ªa de contratos de alquiler se vinculan al IPC y este crece, las socimis tambi¨¦n reciben m¨¢s rentas. Y las valoraciones de activos tienen en cuenta este efecto. En 2022, ha ejemplificado el directivo a los periodistas, ¡°la disminuci¨®n de valor te¨®rica tendr¨ªa que haber sido del 8% o el 9%¡±. Y, en su lugar, las cuentas recogieron el ya citado descenso del 1,5%.

Merlin sigue aferr¨¢ndose a la buena marcha operativa del negocio. As¨ª lo ha expuesto su primer ejecutivo en el encuentro anual con los accionistas, en el que se han dado por aprobadas las ¨²ltimas cuentas anuales, con unos beneficios de 263 millones, y todos los puntos del orden del d¨ªa. Clemente ha destacado el 95% de ocupaci¨®n de sus edificios y el crecimiento de rentas comparables (es decir, lo que suben los alquileres de sus oficinas, centros comerciales y edificios log¨ªsticos). Tambi¨¦n ha tratado de dibujar el futuro inmediato de la socimi, que pasa por invertir m¨¢s en nuevos desarrollos log¨ªsticos. De los 560.000 metros cuadrados de suelo que tiene en cartera para esta finalidad, espera tener construidos casi 230.000 metros cuadrados entre este a?o y el que viene.

Eso, y el desarrollo de los tres centros de datos que est¨¢ construyendo cerca de Barcelona, Bilbao y Madrid, permitir¨¢n a Merlin recuperar las rentas que perdi¨® con la venta de oficinas al BBVA. Esa operaci¨®n, por la que percibi¨® unos 2.000 millones, supuso que en la actividad diaria la socimi dejaba de percibir 84 millones al a?o por los alquileres que pagaba el banco de esas sucursales. En 2022, por la inflaci¨®n y la entrada de otros activos al mercado, se recuperaron 29 millones. Este a?o Clemente espera recuperar otros 20 millones m¨¢s, y los 35 restantes cree que saldr¨¢n de edificios que saldr¨¢n a alquiler en 2024. La mayor¨ªa vendr¨¢ de los nuevos desarrollos log¨ªsticos y de los centros de datos ¡ªque se inaugurar¨¢n a partir de este oto?o y aportar¨¢n a la caja 4 millones este a?o y unos 10 millones el pr¨®ximo¡ª. Pero tambi¨¦n de activos m¨¢s tradicionales: los arrendamientos de un edificio de oficinas que la empresa terminar¨¢ de remodelar este a?o en el Paseo de la Castellana de Madrid supondr¨¢n unos 13 millones anuales.

En la junta de accionistas tambi¨¦n ha asomado el pesimismo econ¨®mico que acompa?a a los tiempos. ¡°Nuestra hip¨®tesis central es un ablandamiento de las condiciones econ¨®micas en el segundo semestre¡±, ha dicho el primer ejecutivo. Aunque ha a?adido que ¡°ya se esperaba el a?o pasado y no sucedi¨®¡±. Un accionista que ha pedido la palabra ha recordado, adem¨¢s, que las acciones de Merlin cotizan muy por debajo de su valor te¨®rico: no llegan a 8 euros, cuando los edificios que tiene la compa?¨ªa equivalen a unos 15 euros por participaci¨®n. El presidente del consejo, Javier Garc¨ªa-Carranza, ha expuesto las razones por las que cree que sucede ese movimiento (com¨²n a casi todas las socimis europeas) y ha expresado el empe?o del ¨®rgano de administraci¨®n en ¡°aumentar la rentabilidad de la acci¨®n y el dividendo¡±. M¨¢s preciso se ha mostrado con la otra demanda que le hizo el accionista: ¡°Esa parte, gracias a su intervenci¨®n, creo que la vamos a conseguir¡±, ha dicho el presidente. Minutos antes, en tono jocoso y entre risas del auditorio de Madrid donde se ha celebrado el evento, el accionista hab¨ªa pedido ¡°el ofrecimiento de un aperitivo al t¨¦rmino de la junta general de 2024¡å.

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