Espa?a supera el centenar de socimis y espera 35 m¨¢s en los dos pr¨®ximos a?os

Diez a?os despu¨¦s de que se formara en Espa?a la primera sociedad cotizada de inversi¨®n inmobiliaria (socimi), los mercados siguen dando cuenta de la extraordinaria eclosi¨®n de esta figura societaria. 2022 acab¨® con 80 empresas de este tipo listadas en el BME Growth (el antiguo mercado alternativo de la Bolsa espa?ola) y 30 m¨¢s de origen espa?ol que lo hacen en el Euronext Access de Par¨ªs. Esto suma 110 socimis, a las que habr¨ªa que sumar otras cuatro que cotizan en el mercado continuo, entre las que se cuentan dos gigantes (Colonial y Merlin Properties) que forman parte del Ibex 35. Solo EE UU puede acreditar en todo el mundo tener m¨¢s cotizadas inmobiliarias, seg¨²n las cifras que maneja EPRA, la patronal europea del sector, aunque hay pa¨ªses cuyas firmas tienen m¨¢s volumen que las espa?olas, que en general son de tama?o muy reducido.

Las socimis son compa?¨ªas patrimonialistas que funcionan como veh¨ªculos de inversi¨®n. Su negocio principal es la tenencia de inmuebles, de los que obtienen rentabilidad porque los alquilan. Pueden ser activos de cualquier tipo ¡ªlas hay residenciales, de oficinas, de centros comerciales...¡ª y copian una figura societaria que, con m¨¢s o menos variaciones, surgi¨® en EE UU hace m¨¢s de medio siglo y han imitado muchos pa¨ªses. Un punto en com¨²n es que, a cambio de repartir anualmente un elevado porcentaje de beneficios, reciben un trato fiscal privilegiado.

Aunque en Espa?a se regularon por vez primera en 2009, no fue hasta 2013, previa reforma del primer Gobierno de Mariano Rajoy en la que se apuntalaron las ventajas fiscales, cuando surgieron las primeras. Estas empresas se benefician de un tipo nulo, del 0%, por el impuesto de sociedades siempre que repartan al menos un 80% del beneficio en dividendos, por los que sus perceptores individuales s¨ª tributan. En la ¨²ltima d¨¦cada no han dejado de multiplicarse. Seg¨²n el Estudio Socimi 2022, presentado este jueves en Madrid por la compa?¨ªa de asesoramiento Armanext, el a?o pasado se sumaron cinco veh¨ªculos espa?oles al BME Growth y otros cinco al Euronext parisino (la ley espa?ola obliga a estas firmas a cotizar, pero les permite hacerlo en cualquier mercado europeo). Es, salvando los primeros a?os, el ejercicio m¨¢s flojo con solo 10 incorporaciones. En 2021 se sumaron 17 compa?¨ªas, 14 lo hicieron en 2020 y, en los a?os previos a la pandemia, no era extra?o que surgieran m¨¢s de 20 por a?o.

Pero la aparente calma del a?o pasado es solo un respiro de cara a lo que viene. ¡°Tras 10 a?os, seguimos teniendo una actividad importante¡±, ha asegurado Antonio Fern¨¢ndez, presidente de Armanext. Su firma, ha a?adido, ¡°recibe llamadas todas las semanas¡± y est¨¢ asesorando actualmente a 10 compa?¨ªas para que den el paso pr¨®ximamente. Y calcula que, en total, Espa?a producir¨¢ ¡°unas 35 nuevas socimis en dos a?os¡±. Entre estas habr¨¢ nuevos perfiles: si tradicionalmente el paso lo daban firmas patrimonialistas que estaban fuera de los mercados o fondos de inversi¨®n inmobiliaria, ahora ¡°est¨¢n entrando grupos familiares¡±, seg¨²n el directivo. Adem¨¢s, Espa?a ha incorporado o est¨¢ a punto de incorporar nuevos sistemas multilaterales de negociaci¨®n que permitir¨¢n cumplir con el requisito de cotizaci¨®n sin acudir al mercado continuo ni a los mercados secundarios, lo que facilitar¨¢ a algunos patrimonios convertirse en socimis porque los requisitos ser¨¢n menores (y el proceso m¨¢s barato).

Lo que no ha cambiado, seg¨²n el informe presentado este jueves, es la tendencia de los ¨²ltimos a?os. Las 10 nuevas socimis espa?olas tienen un patrimonio inmobiliario conjunto de 1.523 millones, lo que supone una media de poco m¨¢s de 152 millones por compa?¨ªa. Un tama?o muy modesto si se compara con las cotizadas del Ibex o con lo que era normal en los primeros a?os de eclosi¨®n. En los 10 ejercicios conjuntos, las firmas que han llegado a los mercados para empresas de menor tama?o han incorporado un patrimonio de 25.444 millones. Es decir, casi lo mismo que suman Colonial (m¨¢s de 13.000 millones) y Merlin (m¨¢s de 11.000), seg¨²n las ¨²ltimas valoraciones de sus carteras inmobiliarias. Esa proporci¨®n en la que las socimis peque?as representan la mitad del sector se ha mantenido en el tiempo.

La otra tendencia que se observa en los ¨²ltimos a?os y no cambia es que el foco de los nuevos inversores inmobiliarios cotizados est¨¢ puesto sobre la vivienda. Casi un 60% de los activos que ten¨ªan las nuevas socimis que se incorporaron en 2022 ten¨ªan car¨¢cter residencial, frente a un 13,7% dedicado a oficinas o un 12,7% en locales comerciales. Esta es otra diferencia notable con las grandes compa?¨ªas del sector (centradas en oficina y activos comerciales), y para Fern¨¢ndez es consecuencia de que los inversores detectan ¡°necesidad de vivienda en el mercado espa?ol¡±, adem¨¢s de que, por otra de las ventajas fiscales que obtienen las socimis, los propietarios de viviendas que se acogen a esta figura societaria ¡°tienen una bonificaci¨®n del 95% en el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y en el de Actos Jur¨ªdicos Documentados¡±. Un 91,6% de los accionistas de las socimis que se constituyeron en 2022, a?ade el informe, eran no residentes en Espa?a.

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