El ladrillo europeo tiembla ante el cortocircuito de la inversi¨®n inmobiliaria

Las cuentas ya no salen para muchos inversores inmobiliarios. La subida de tipos ha provocado que financiarse sea m¨¢s caro y, a la vez, los bonos de deuda ofrecen rentabilidades m¨¢s interesantes. En este contexto, muchos se lo piensan dos veces antes de comprar ladrillo. Y eso tiene una consecuencia que en el sector casi todo el mundo parece tener asumida: el valor de los edificios tendr¨¢ que bajar a la fuerza. Es la soluci¨®n m¨¢s sencilla para seguir atrayendo capital. Pero no est¨¢ exenta de riesgos y preocupaciones, como dej¨® patente el aviso que emiti¨® la semana pasada la Junta Europea de Riesgo Sist¨¦mico (JERS), el supervisor de riesgos financieros de la Uni¨®n Europea.

¡°La subida de tipos de inter¨¦s hace que la rentabilidad que se le exige al inmobiliario suba¡±, resume In¨¦s Arellano, directora en Merlin Properties, la mayor cotizada inmobiliaria de Espa?a. ¡°Si lo que se considera un activo libre de riesgos [como los bonos de deuda p¨²blica] te da una rentabilidad superior a la de hace unos meses, al resto de inversiones, inmobiliario incluido, le debes pedir tambi¨¦n un mayor retorno¡±, ilustra. ¡°Por lo tanto, una subida de tasas implica una disminuci¨®n de los valores por euro por metro cuadrado¡±, concluye.

Correcci¨®n, ajuste, revisi¨®n¡­ Son palabras que se repiten estos d¨ªas en todos los foros inmobiliarios para expresar una misma realidad: la creencia de que el precio de los activos inmobiliarios va a caer en toda Europa, si no lo est¨¢ haciendo ya. Un estado de ¨¢nimo que refleja el informe Tendencias del mercado inmobiliario 2023 en Europa publicado esta semana por PwC y el Urban Land Institute. El t¨ªtulo escogido para el an¨¢lisis de este a?o resulta ilustrativo: En el ojo de la tormenta. Y recoge el sentir de los m¨¢s de 1.000 profesionales del sector repartidos por toda Europa que responden en una encuesta cu¨¢les son sus expectativas y temores para los siguientes meses.

Si los autores del informe destacan la incertidumbre que rodea al inmobiliario, algunos datos ayudan a poner negro sobre blanco cu¨¢les son los temores que provocan esa situaci¨®n. Un 91% de los encuestados este a?o apuntan sentirse algo o muy preocupados por la inflaci¨®n, lo mismo que hacen un 89% con los tipos de inter¨¦s y un 88% con el crecimiento econ¨®mico en Europa. El a?o pasado esas categor¨ªas solo preocupaban a entre un 50% y un 60% de los directivos. Y, en ese contexto, un 86% de los entrevistados creen que se producir¨¢ algo de impacto o un impacto sustancial sobre el desarrollo de proyectos porque, entre otras cosas, tres de cada cuatro est¨¢n convencidos de que la disponibilidad de financiaci¨®n va a empeorar y los vol¨²menes de inversi¨®n inmobiliaria en Europa van a retroceder.

Uno de los encargados de la parte espa?ola del estudio, Antonio S¨¢nchez Recio, socio responsable del ¨¢rea de Construcci¨®n, Inmobiliario y Vivienda en PwC, insiste en que ¡°es evidente que todo lo que est¨¢ ocurriendo en relaci¨®n con la guerra de Ucrania, como la subida de precios de la energ¨ªa, la inflaci¨®n o la subida de tipos, afecta de forma muy relevante a esta industria¡±. Espa?a, m¨¢s alejada del conflicto y con mejores perspectivas de inflaci¨®n y precios energ¨¦ticos que muchos vecinos europeos, de momento ha capeado las dificultades. Pero el especialista de PwC pide no llevarse a enga?o: ¡°El ajuste en valoraci¨®n de activos de otros mercados europeos tambi¨¦n acabar¨¢ llegando¡±, afirma.

Incertidumbre

Espa?a viene de un 2022 en el que la inversi¨®n inmobiliaria se situ¨® muy cerca de niveles m¨¢ximos. Pero la sensaci¨®n es que el ¨²ltimo trimestre del a?o no tuvo nada que ver con los anteriores, con un frenazo de la actividad que parec¨ªa imposible tan solo unos meses antes. ¡°La incertidumbre siempre afecta a la demanda ¡ªvalora el consejero delegado de Merlin, Ismael Clemente¡ª ahora estamos en una situaci¨®n de incertidumbre y se moderar¨¢ conforme el mercado rompa hacia alg¨²n lado¡±. Su hom¨®logo en Colonial, Pere Vi?olas, cree que esa evoluci¨®n puede llegar antes de lo previsto: ¡°Ahora hay una expectativa de recesi¨®n menos grave que hace seis meses y en el mundo de la inversi¨®n, estando muy parado, notamos indicadores de la normalizaci¨®n¡±. Los m¨¢ximos ejecutivos de las dos mayores socimis (sociedad cotizadas de inversi¨®n inmobiliaria) de Espa?a coincidieron este mi¨¦rcoles en una mesa redonda para la presentaci¨®n del informe de PwC y ambos pusieron el foco en la marcha operativa de sus negocios y en el hecho de que, mientras haya capacidad de repercutir la inflaci¨®n en los alquileres que se cobra a los inquilinos, la inversi¨®n inmobiliaria es un ¡°valor refugio¡±.

Pese a contar con esa baza a favor, la preocupaci¨®n por c¨®mo va a evolucionar la situaci¨®n no desaparece. La semana pasada, la JERS emiti¨® una recomendaci¨®n a la Uni¨®n Europea y las autoridades nacionales de todos los pa¨ªses del Espacio Econ¨®mico Europeo (que incluye a los socios comunitarios m¨¢s Islandia, Liechtenstein y Noruega) para que ¡°mejoren el seguimiento de los riesgos sist¨¦micos con origen en el sector inmobiliario¡±. ¡°Una evoluci¨®n adversa del sector inmobiliario comercial puede tener un impacto sist¨¦mico en el sistema financiero y en la econom¨ªa real¡±, a?ad¨ªa el organismo tras hacer un an¨¢lisis en el que pon¨ªa el foco en la exposici¨®n de la banca al ladrillo y el valor de los activos.

Se trata, en el fondo, de dos vasos comunicantes: si un edificio vale menos, quien ha financiado esa compra (y tiene un reconocimiento de deuda avalado por ese activo) corre un mayor riesgo. Y ese fantasma recorre Europa, especialmente desde que la vivienda en Alemania, tradicionalmente considerada una inversi¨®n muy segura, empez¨® a caer. Un informe de Deutsche Bank destacaba el pasado diciembre que los precios hab¨ªan cedido en el pa¨ªs un 5% desde la pasada primavera y vaticinaba que el desplome podr¨ªa llegar al 20%.

Seg¨²n Florent Albert, director s¨¦nior de Structured Finance en la firma de calificaci¨®n de cr¨¦ditos Scope Ratings, ¡°el sector inmobiliario europeo afronta varios riesgos paralelos en 2023¡å. Describe al menos cuatro: ¡°El alza prolongada de la inflaci¨®n y los tipos de inter¨¦s, condiciones crediticias m¨¢s estrictas, valores de las propiedades bajo presi¨®n, y cambios estructurales que afectan al sector, como la descarbonizaci¨®n o la digitalizaci¨®n¡±. ¡°El impacto en cada pa¨ªs va a depender mucho de la pol¨ªtica monetaria de los bancos centrales¡±, destaca el experto. ¡°Alemania y el Reino Unido se encuentran bajo escrutinio por diferentes motivos¡±, a?ade, ¡°el Reino Unido a causa de r¨¢pidas subidas de tipos y las condiciones macroecon¨®micas; y Alemania por sus pol¨ªticas crediticias en la ¨²ltima d¨¦cada, con financiaci¨®n barata, un apalancamiento por encima de la media y d¨¦biles cl¨¢usulas de protecci¨®n a los prestamistas¡±.