La firma de hipotecas cae otro 22% en junio con los intereses m¨¢s altos desde 2017

El mercado inmobiliario dio nuevos signos de enfriamiento en junio con una ca¨ªda del n¨²mero de hipotecas para comprar una vivienda del 21,9% respecto a id¨¦ntico mes de 2022, hasta 33.478 firmas, seg¨²n los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica. Se trata del quinto descenso consecutivo (y en los ¨²ltimos dos meses con bajadas superiores al 20%) y se debe principalmente al endurecimiento de la pol¨ªtica monetaria puesto en marcha por el Banco Central Europeo en su batalla contra la inflaci¨®n. El tipo de inter¨¦s medio sigui¨® subiendo: lleg¨® al 3,19%, el mayor desde abril de 2017. Los titulares de seis de cada diez nuevos pr¨¦stamos ya optan por hipotecas a tipo fijo para evitar riesgos en las cuotas mensuales.

La subida de los tipos de inter¨¦s, y el consecuente encarecimiento de las hipotecas, se ha traducido en un frenazo en la compraventa de viviendas. Tras dos a?os de crecimiento, el sector inmobiliario dio un giro a finales de 2022. El furor que se viv¨ªa hasta entonces, y que convirti¨® el a?o pasado en el de mayor volumen de operaciones desde la burbuja de 2007, se par¨® en seco. Y esa ha sido la tendencia en el primer semestre de 2023: la firma de nuevos pr¨¦stamos sobre viviendas cay¨® un 13,7% entre enero y junio respecto al mismo periodo del a?o anterior, hasta sumar 203.446 operaciones. Acceder a una hipoteca es cada vez m¨¢s caro y complicado, sobre todo para las rentas con menor poder adquisitivo.

Con el Eur¨ªbor (principal tipo hipotecario) por encima del 4% y los bancos centrales apuntando a un horizonte de intereses altos durante m¨¢s tiempo del previsto, cada vez m¨¢s compradores de vivienda eligen pr¨¦stamos a tipo de fijo. En las hipotecas constituidas sobre viviendas en junio, el tipo de inter¨¦s medio fue del 3,19% (con una subida de 1,37 puntos respecto al del mismo mes de 2022) y el plazo medio de 24 a?os. El 40,0% de las hipotecas sobre viviendas se constituy¨® a tipo variable y el 60,0% a tipo fijo. El tipo de inter¨¦s medio al inicio fue del 2,84% para las hipotecas a tipo variable y del 3,45% para las de tipo fijo.

Juan Vill¨¦n, responsable del departamento hipotecario de Idealista, destaca que estos datos muestran el impacto que est¨¢ teniendo la pol¨ªtica monetaria en la actividad hipotecaria, ¡°que se ve fuertemente frenada¡±. ¡°El tipo de inter¨¦s formalizado sigue subiendo, lo cual expulsa del mercado hipotecario a aquellas familias con ingresos m¨¢s ajustados, por el encarecimiento de las cuotas hipotecarias¡±, advierte. ¡°Los bancos contin¨²an enfoc¨¢ndose en una fuerte actividad de refinanciaci¨®n de hipotecas variables, pas¨¢ndolas a tipo fijo y especialmente mixto. La expectativa para los pr¨®ximos meses deber¨ªa ser similar: ca¨ªda relevante en el volumen formalizado respecto al a?o 2022, con una ligera, pero continuada, subida de precios¡±, concluye.

M¨¢s tipos fijos

Los bancos siguen intentando captar clientes con ofertas atractivas de hipotecas a inter¨¦s variable, mixto y sobre todo fijo. El n¨²mero total de hipotecas con cambios en sus condiciones inscritas en los registros de la propiedad en junio fue de 11.176, un 24,9% menos que en junio de 2022. Es esta cifra se incluye cualquier modificaci¨®n producida en la hipoteca: la gran mayor¨ªa (8.633) se refiere a los cambios producidos con la misma entidad financiera, que tuvieron un descenso anual del 30,6%. Tambi¨¦n hay cambios de titular, que tambi¨¦n disminuyen, un 9,7%. Por ¨²ltimo, est¨¢n los traspasos a otra entidad, que s¨ª aumentan, un 8,6%.

Si se tiene en cuenta el capital prestado, las cifras tambi¨¦n van a la baja, una tendencia que refleja el cambio de tendencia en el mercado inmobiliario. Por una parte, los precios est¨¢n m¨¢s contenidos y, por otra, la cantidad que se financia en cada operaci¨®n baja al m¨ªnimo posible debido al alto coste que ahora supone tras a?os de tipos de inter¨¦s bajo m¨ªnimos. As¨ª, las hipotecas constituidas para vivienda supusieron cerca de 4.814,0 millones en junio, con un descenso anual del 22,5%. El importe medio se situ¨® en 143.796 euros, con una disminuci¨®n del 0,7%. La firma de hipotecas cae en todas las comunidades aut¨®nomas, salvo Canarias.

Con el nivel mensual de hipotecas firmadas en junio, los expertos consideran que se ha regresado a la normalidad prepandemia. ¡°Los datos de firmas ya no son tan abultados como los de los dos ejercicios anteriores, y se confirma que el boom de las hipotecas ha terminado¡±, destaca Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa. Si se compara el dato de junio de 2019, la cifra mensual de junio de 2023 estar¨ªa un 9,3% por encima. ¡°Esta equiparaci¨®n refleja que los datos de 2023 son muy similares a los de prepandemia, a pesar de la situaci¨®n de alteraci¨®n econ¨®mica y subida de tipos que se est¨¢ atravesando este a?o¡±, comenta en el blog del portal inmobiliario.

El endurecimiento de las condiciones de financiaci¨®n est¨¢n resultando en una ralentizaci¨®n de las ventas: entre abril y junio la compraventa de viviendas se redujo un 7,3% respecto al mismo trimestre del a?o pasado, justo antes de que comenzara la senda r¨¦cord de subida de tipos del BCE, seg¨²n los datos del Colegio de Registradores publicados esta semana. Buena parte de las compraventas se realiza, cuando es posible, evitando endeudarse: m¨¢s de la mitad de las 101.097 adquisiciones de vivienda que se cerraron en junio se realiz¨® sin que mediase un pr¨¦stamo hipotecario.

¡°Aunque podr¨ªamos estar cerca del final de las subidas de tipos, el Eur¨ªbor contin¨²a al alza presentando el mayor ascenso de los ¨²ltimos 15 a?os al superar el 4% y con rumbo al 4,5%¡±, advierte la experta de Fotocasa. ¡°Las turbulencias bancarias y la entrada en recesi¨®n t¨¦cnica de la Uni¨®n Europea han logrado moderar la agresividad de las subidas de tipos. Esto obligar¨¢ a que las pr¨®ximas subidas sean de 25 puntos b¨¢sicos y que se paralice la hoja de ruta de elevaci¨®n de tipos de manera temporal durante el verano. Sin embargo, la previsi¨®n de tipos altos seguir¨¢ probablemente durante 12 meses m¨¢s¡±, a?ade Matos. La consecuencia ser¨¢ que ¡°un gran volumen de ciudadanos modere su deseo de comprar vivienda, por el endurecimiento de las condiciones de financiaci¨®n y encarecimiento del cr¨¦dito hipotecario, lo que relajar¨¢ la compraventa de viviendas en el c¨®mputo final del a?o en torno a las 500.000 unidades.

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