El mercado inmobiliario se enfr¨ªa en la primera parte del a?o

La subida de los tipos de inter¨¦s y el consecuente encarecimiento de las hipotecas han enfriado el mercado inmobiliario. Tras dos a?os de crecimiento, el sector entr¨® en una nueva dimensi¨®n en la recta final de 2022. El frenes¨ª que se viv¨ªa hasta entonces, y que convirti¨® el a?o pasado en el de mayor volumen de operaciones desde la burbuja de 2007, se fren¨® en seco. Y esa ha sido la t¨®nica en el primer semestre de 2023. No obstante, la primera mitad del ejercicio se cierra con cifras que los expertos definen como ¡°buenas¡± o, al menos, ¡°mejores de lo esperado¡±. De acuerdo con el INE, que este viernes public¨® los datos de compraventas de junio, en los seis primeros meses del a?o se han vendido en Espa?a 315.783 casas. Eso es un 4,5% menos que en el mismo periodo de 2022, un porcentaje poco abultado teniendo en cuenta el auge de transacciones que se viv¨ªa entonces.

La cifra absoluta de operaciones est¨¢ en l¨ªnea, de hecho, con la del a?o 2008. Y desde entonces, hasta que llegaron 2022 y 2023, ning¨²n a?o se hab¨ªan vendido m¨¢s de 300.000 viviendas en el primer semestre. ¡°El escenario deja entrever claramente que el mercado es s¨®lido¡±, resume Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, presidente de la Federaci¨®n de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). ¡°Con una subida tan intensiva del eur¨ªbor, de cuatro puntos en un a?o, y con dos periodos electorales de por medio, hablar de descensos inferiores al 10% me parece que es un escenario mejor incluso de lo que proyect¨¢bamos nosotros hace cuatro o cinco meses¡±.

De hecho, ese 10% de ca¨ªda es lo que Alfaro cree que acabar¨¢ reflejando la estad¨ªstica a final de a?o respecto a las 650.000 transacciones que registr¨® el INE en 2022. Otros como Javier Kindel¨¢n, jefe del ¨¢rea residencial de la consultora CBRE, creen que el retroceso ser¨¢ mayor: ¡°El total de compraventas se reducir¨¢ cerca del 24% a cierre de a?o¡±, indica. ¡°El mercado se ha comportado mejor de lo esperado durante el inicio de 2023, pero prevemos que el incremento de los tipos de inter¨¦s siga lastrando la evoluci¨®n de los indicadores en los pr¨®ximos trimestres hacia una fase de desaceleraci¨®n¡±, justifica el experto.

En cualquier caso, ambos coinciden (como la mayor¨ªa de analistas) en que el sector va a seguir contray¨¦ndose como m¨ªnimo durante unos meses. Y otras estad¨ªsticas ya apuntan en ese sentido. Es lo que sucede, por ejemplo, con los datos notariales. Estos se consideran una especie de avanzadilla de los del INE (que proceden de los registros de la propiedad) ya que reflejan el momento en que se firma una venta y suelen adelantarse entre uno y dos meses a las tendencias de la estad¨ªstica oficial. Las compraventas formalizadas ante notario hasta junio, que tambi¨¦n se han dado a conocer esta semana, retroceden un 12,9%. El descenso adem¨¢s es homog¨¦neo en todas las comunidades aut¨®nomas, mientras que en el INE todav¨ªa resisten en positivo Asturias, Castilla y Le¨®n, Comunidad Valenciana y Murcia.

Aunque los datos notariales muestren un mayor deterioro del mercado inmobiliario, la sensaci¨®n es parecida. ¡°A la vuelta de la pandemia se produjo un pico al alza¡±, relata Teresa Barea, la portavoz del Consejo General del Notariado, ¡°siempre que vienes de un pico, luego hay una fase de bajada que no necesariamente requiere una explicaci¨®n porque el mercado se mueve en ondas¡±. Pero Barea s¨ª da al menos una explicaci¨®n adicional a la oscilaci¨®n normal de los mercados, y coincide con el resto de expertos: ¡°El endurecimiento que se ha experimentado en la concesi¨®n de pr¨¦stamos hace que haya gente que se queda fuera de la financiaci¨®n; y luego gente que s¨ª tiene acceso por condiciones de solvencia pero, viendo la tesitura, pospone su decisi¨®n¡±.

Menos llamadas

Para los agentes inmobiliarios, la sensaci¨®n es la misma. ¡°Recibimos una de cada tres llamadas que recib¨ªamos hace un a?o¡±, describe Alfaro, ¡°pero no es que no se venda, es que se tarda m¨¢s: si hace un a?o vend¨ªas una casa en 30 d¨ªas, igual ahora se tardan 60¡å. Sin embargo, el desequilibrio entre una ¡°oferta moderada¡± y una demanda que se mantiene elevada es lo que para el profesional explica que el mercado est¨¦ resistiendo m¨¢s de lo que se preve¨ªa con la subida de tipos.

Hasta julio de 2022, los tipos de inter¨¦s oficiales que establece el Banco Central Europeo no subieron del 0%. Actualmente est¨¢n ya en el 4,25%. Eso ha sacudido la oferta hipotecaria. Los bancos ofrecen pr¨¦stamos fijos mucho m¨¢s caros que hace un a?o, y los variables se han encarecido a la par que el eur¨ªbor. Este indicador, que no lo fija el regulador monetario pero s¨ª responde a los movimiento que hace este, ha pasado tambi¨¦n de empezar el a?o pasado en negativo a situarse por encima del 4%. Como consecuencia, una hipoteca media se ha encarecido entre 250 y 300 euros al mes con respecto a lo que costaba en 2021, seg¨²n los c¨¢lculos que ha venido realizando EL PA?S en los ¨²ltimos meses. Y tener que pagar ese dinero de m¨¢s para un nuevo comprador normalmente significa dos cosas: o no tener capacidad econ¨®mica y posponer la adquisici¨®n; o necesitar una casa de precio menor que compense los intereses m¨¢s caros.

Los importes, sin embargo, no est¨¢n acusando en exceso este cambio de situaci¨®n. De la misma manera que en Espa?a no se enloquecieron los precios con el desconfinamiento (como pas¨® en otros pa¨ªses occidentales), ahora no caen mientras a diferencia de lo que sucede en algunos mercados internacionales. El ¨²ltimo ?ndice Residencial de Ciudades difundido esta semana por la consultora Knight Frank sit¨²a a las cinco urbes espa?olas que contempla (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla y M¨¢laga) en el segmento de crecimiento de precios. Es una anomal¨ªa respecto a Francia, Alemania, el Reino Unido, Pa¨ªses Bajos, Estados Unidos o China, todos con algunos municipios donde los precios est¨¢n cayendo. Y en Suecia o Canad¨¢, dos de los mayores exponentes de la burbuja poscovid, varias metr¨®polis han visto retroceder los importes de las casas en m¨¢s de un 10% en el ¨²ltimo a?o.

Los precios resisten

En el conjunto de Espa?a, los datos de julio de la tasadora Tinsa apuntan que las casas se han revalorizado un 4,9% en los ¨²ltimos 12 meses. No obstante, hay una tendencia clara al aplanamiento de precios. Kindel¨¢n, el consultor de CBRE, recuerda que sus previsiones indican que a final de a?o la subida quedar¨¢ en torno al 1,1%. Pero con una notable diferencia entre las casas de obra nueva (por encima del 5%) y las de segunda manos (con apenas un 0,6% de crecimiento).

Esa din¨¢mica es la que ya reproduce el mercado. Mientras las compras de casas a estrenar apenas han variado en los seis primeros del a?o respecto al mismo periodo de 2022 (-0,3%, seg¨²n el INE), la segunda mano se contrae un 5,4%. Este ¨²ltimo segmento fue el que concentr¨® casi todo el auge de 2021 y 2022. Y no por casualidad: pese al apetito por comprar casa con el que Espa?a se despert¨® de la pesadilla de la pandemia, la construcci¨®n de nuevas viviendas se ha mantenido estable e incluso por debajo de los niveles de 2019. La carest¨ªa de materiales y otros problemas derivados de la crisis inflacionista han impedido, entre otros factores que apuntan los expertos, una fiebre promotora. Y eso ha mantenido la oferta de vivienda nueva como estaba. Es decir, muy por debajo de la demanda que hay, lo que ayuda a sostener las transacciones pero tambi¨¦n a que los precios sigan subiendo.

Y lo que tampoco ha cambiado es el raqu¨ªtico peso que sigue teniendo la vivienda protegida en el conjunto del mercado. Representa menos de una de cada diez operaciones (24.907 inmuebles transaccionados de enero a junio, frente a 290.876 de vivienda libre). Pese a la enorme necesidad que tiene Espa?a de casas a precios asequibles, el mercado de VPO no acaba de despegar. De hecho, ni siquiera gana cuota de mercado ya que en el primer semestre se han reducido m¨¢s las operaciones de viviendas a precio tasado (-4,7%) que de las de precio libre (-4,5%). Un signo m¨¢s de que la crisis de asequibilidad por la que atraviesa la vivienda en Espa?a (como en muchos otros pa¨ªses del entorno) sigue sin ver luz al final del t¨²nel.

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