La venta de casas creci¨® un 34,6% en 2021, el a?o con mayor actividad desde la burbuja inmobiliaria

Al mercado inmobiliario espa?ol le ha sentado bien la vacuna contra el coronavirus. Atenazado por la pandemia en 2020, el a?o pasado se desat¨® con unos niveles de actividad que no se ve¨ªan desde 2007, el ¨²ltimo a?o antes de que estallara la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. Seg¨²n ha revelado este martes el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE), en 2021 se vendieron en Espa?a 565.523 casas. Supone un 34,6% m¨¢s de operaciones que en 2020, un incremento l¨®gico despu¨¦s de un a?o en el que las compraventas se contrajeron, como toda la actividad econ¨®mica. La clave, pues, era ver hasta qu¨¦ cotas llevar¨ªa al mercado esa demanda embalsada que no hab¨ªa podido comprar vivienda en el primer a?o de la pandemia, o que hab¨ªa preferido esperar un poco. Y el resultado es que los espa?oles (y muchos extranjeros) compraron m¨¢s casas que en los ¨²ltimos 14 a?os.

Hace doce meses, ni siquiera el sector so?aba con una actividad tan intensa. ¡°La reacci¨®n inmobiliaria nos ha sorprendido a todos, aunque tiene mucho sentido¡±, resume Cristina Arias, directora del servicio de Estudios de la tasadora Tinsa. Las cifras del INE dibujan un mercado euf¨®rico desde el pasado marzo. Con la excepci¨®n de abril, probablemente por el efecto de las vacaciones de Semana Santa y Pascua, todos los meses desde entonces han superado el umbral de las 45.000 compraventas. Tras esa intensa demanda, explica la analista, se encuentran los meses de confinamiento e inactividad de 2020, que generaron ¡°bolsas de ahorro en los hogares, que adem¨¢s al estar m¨¢s tiempo en casa se han dado cuenta de distintas necesidades¡±. A esto, secundariamente, se ha unido ¡°un contexto de tipos de inter¨¦s negativos e inflaci¨®n en alza que hace que la vivienda sea algo m¨¢s rentable que otros tipos de inversi¨®n¡±.

A diferencia de lo que pasaba en los a?os de la burbuja, el grueso de esa actividad en este nuevo tir¨®n del ladrillo se ha sustentado en las casas de segunda mano. Ocho de cada 10 compraventas el a?o pasado eran de inmuebles usados, para un total de 450.485 operaciones. En este segmento del mercado, es la cifra m¨¢s alta de la serie hist¨®rica del instituto estad¨ªstico, que arranca en 2007, superando por poco las ventas de aquel a?o (casi 449.000). Esa limitaci¨®n temporal impide comparar la cifra, por ejemplo, con 2006, que fue el a?o m¨¢s boyante de la burbuja inmobiliaria, seg¨²n otras fuentes estad¨ªsticas con series m¨¢s amplias (como las del Ministerio de Transportes, entonces llamado de Fomento).

El auge de la segunda mano no impidi¨®, en cualquier caso, un a?o muy positivo para la obra nueva. Las compraventas de casas a estrenar superaron, por primera vez desde 2014, la barrera de las 100.000 operaciones. Fueron exactamente 115.038 compraventas, seg¨²n el INE, un 37,7% m¨¢s que en 2020. En t¨¦rminos absolutos, esta cifra est¨¢ muy lejos de lo que se vivi¨® en los primeros a?os de siglo (en 2007 se vendieron m¨¢s de 326.000 viviendas nuevas), pero supone un salto muy importante con respecto a los ¨²ltimos a?os. Dejando al margen 2020, un ejercicio dif¨ªcilmente comparable por la convulsi¨®n que provoc¨® el coronavirus, en 2019 las compraventas de pisos a estrenar fueron 92.946, una cifra pr¨¢cticamente estancada, ya que en 2018 hab¨ªan sido 91.716.

En definitiva, el desconfinamiento ha sentado bien a la actividad inmobiliaria y no solo en la obra nueva. El mercado parec¨ªa languidecer en 2019, cuando muchos ve¨ªan signos de agotamiento. Entonces las operaciones se contrajeron un 0,7% en t¨¦rminos anuales, despu¨¦s de varios a?os (desde 2015) en crecimientos a dos d¨ªgitos. Y sin apenas tiempo para digerir aquel cambio de signo, lleg¨® la pandemia con un hachazo del 17% a las compraventas en 2020. El a?o pasado, impulsado por el ahorro acumulado en muchos hogares y los cambios de h¨¢bitos provocados por la pandemia, se sacudi¨® todos esos fantasmas y cort¨® la racha de dos ejercicios negativos con un crecimiento espectacular, por encima del 30% en casi todos los segmentos que analiza el INE. Solo la vivienda protegida, que progres¨® un 27,7%, se sali¨® de esa norma.

Para ?ngel Mart¨ªnez Le¨®n, vocal del consejo general de Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (Coapi), no cabe duda de que la pandemia ha transformado las costumbres y describe ¡°un bum en la b¨²squeda de casas con jard¨ªn, espacios abiertos y con m¨¢s luz¡±. Un camino en el que queda recorrido, ya que el agente inmobiliario pronostica que ¡°estamos todav¨ªa en un momento de estabilizaci¨®n e incluso de crecimiento de las ventas en el sector¡±. Un trayecto, avisa Cristina Arias, en que las casas seguir¨¢n encareci¨¦ndose: ¡°Esta combinaci¨®n de demanda que se reactiva de manera muy r¨¢pida y oferta que se mueve m¨¢s lentamente hace que suban los precios; si suben los tipos y la demanda se ralentiza, los precios har¨¢n lo mismo¡±. Tinsa calcul¨® las casas a finales del a?o pasado val¨ªan un 8,6% m¨¢s que a finales de 2020.

Un 31% m¨¢s de herencias

Siete comunidades aut¨®nomas vieron crecer sus operaciones por encima del 34,6% de media. Fueron la Comunidad Valenciana, Castilla-La Mancha, Castilla y Le¨®n, Madrid, Cantabria, Andaluc¨ªa y La Rioja. Esta ¨²ltima fue la que experiment¨® un mayor salto, ya que all¨ª se vendieron un 42,7% m¨¢s de viviendas que en 2020. En el extremo opuesto se situ¨® el Pa¨ªs Vasco, con un incremento anual del 15,8%.

La estad¨ªstica del INE, que va en l¨ªnea con las cifras expresadas por otras fuentes como los registros de la propiedad (de los que bebe) o los notarios, no solo analiza las compraventas, sino todo tipo de transmisiones de inmuebles en Espa?a. Al respecto, en 2021 el total de transmisiones se elev¨® un 25,8%, destacando el crecimiento de las compraventas (33,8%), ligeramente por encima del de las herencias (30,8%), permutas (30,3%) y donaciones (26,7%). Dentro de las compraventas, destac¨® especialmente la de viviendas, que representan m¨¢s de la mitad de los inmuebles transaccionados. No obstante, las ventas de otro tipo de fincas urbanas (como locales, plazas de garaje o trasteros) tambi¨¦n crecieron espectacularmente (34,1%). Algo m¨¢s contenida fue la subida de las operaciones relativas a fincas r¨²sticas, que avanzaron un 28,6%, aunque tambi¨¦n en 2020 hab¨ªan ca¨ªdo menos que el resto.