La Sareb licitar¨¢ 3.500 viviendas de alquiler asequible antes de acabar el a?o

El giro social y p¨²blico de la Sociedad de Activos procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria (Sareb, tambi¨¦n conocida como el banco malo) se aproxima a un salto clave en la historia de la compa?¨ªa. Esta espera sacar a licitaci¨®n la primera fase del Proyecto Viena, el plan para construir viviendas de alquiler asequible en colaboraci¨®n p¨²blico-privada en suelo propio, antes de acabar el a?o. Esa primera hornada la compondr¨¢n unos 3.500 pisos seg¨²n fuentes conocedoras del proyecto, que ha sido presentado a una decena de inversores. Sareb ha confirmado a este diario que los trabajos ¡°siguen en marcha¡±.

Las 3.500 viviendas de la primera fase se presentar¨¢n en hasta siete lotes diferentes. Estos comprenden suelos ubicados en 10 comunidades aut¨®nomas. Ah¨ª entran las m¨¢s representativas de la cartera inmobiliaria de Sareb, como la Comunidad Valenciana, Catalu?a y Andaluc¨ªa, siempre seg¨²n las fuentes conocedoras del proyecto. Estas apuntan otros territorios que contar¨¢n con licitaciones en esta primera fase como Canarias o Asturias, pero no precisan municipios exactos. Lo previsible es que se trate de localidades pr¨®ximas en general a las capitales de provincia (lo que en jerga inmobiliaria se define como ¡°segunda corona¡±), ya que se trata de suelos que en principio no resultan interesantes para ?rquira, la promotora a trav¨¦s de la cual el banco malo pone vivienda a precio libre en el mercado. Una de las cosas que tiene pendiente la Sareb es ponerse en contacto con todos los Consistorios y los Gobierno auton¨®micos para que sean conocedores de los planes y tratar de evitar trabas administrativas.

La f¨®rmula escogida para esta colaboraci¨®n p¨²blico-privada es la cesi¨®n de derechos de superficie. Es decir, Sareb, que desde el a?o pasado es una entidad con mayor¨ªa de capital p¨²blico, cede un solar a un promotor privado para que este desarrolle viviendas destinadas a alquiler asequible. Luego ese promotor (o una tercera empresa, puesto que se puede ceder de nuevo ese derecho) puede encargarse de la explotaci¨®n de esos arrendamientos durante un plazo m¨¢ximo de 80 a?os, el l¨ªmite legal. A cambio, los pisos deben tener unas determinadas caracter¨ªsticas, que se fijan en el concurso de licitaci¨®n, y luego hay que alquilarlos a un precio tasado. Un aspecto que resaltan quienes conocer el plan es que se trata de arrendamiento asequible y se espera que ese precio sea en torno a un 20% m¨¢s barato que los precios de mercado, no se trata de un alquiler social para familias en situaciones de alta vulnerabilidad, que necesitan soluciones de otro tipo.

En total, el Proyecto Viena contempla la construcci¨®n de entre 12.000 y 15.000 viviendas mediante este procedimiento. Para sacarlo adelante, la Sareb contrat¨® a la consultora PwC, que estudi¨® los solares del banco malo, la demanda potencial para viviendas de este tipo y las condiciones en las que a los inversores privados les podr¨ªan resultar interesantes. Estos aspectos resultaban capitales en la definici¨®n del plan, por eso la Sareb est¨¢ dispuesta a flexibilizar el plazo de la concesi¨®n, que puede variar entre 65 y 80 a?os en funci¨®n de las ofertas presentadas para cada lote. Para la detecci¨®n de la demanda, se tuvo en cuenta que en las zonas donde se va a construir los ingresos medios por hogar determinaran un esfuerzo superior al 30% para acceder a una vivienda en compra en esa ¨¢rea.

Para los inversores, indican fuentes del sector, es clave la combinaci¨®n de suelos que incluya cada lote. Al tratarse de vivienda con precios regulados entran en juego los m¨®dulos, que es como se denomina al importe m¨¢ximo que impone la Administraci¨®n para estos inmuebles. Por eso es importante que aquellas localizaciones que resulten menos rentables se combinen con otras dentro del mismo lote que puedan serlo m¨¢s. De otra manera, el concurso del lote podr¨ªa quedar desierto si al inversor no le salen los n¨²meros.

Y el otro asunto que resulta fundamental para el sector es la financiaci¨®n. La Sareb ha acordado una l¨ªnea de pr¨¦stamos ventajosos con el Banco Europeo de Inversiones (BEI) a la que los promotores que participen en el proyecto podr¨¢n acogerse. Y el impulso definitivo ha llegado con la introducci¨®n de este plan por parte del Gobierno en la adenda de los fondos europeos de recuperaci¨®n que recibir¨¢ Espa?a. Ambas v¨ªas de financiaci¨®n son compatibles, resaltan las fuentes consultadas. No obstante, por la parte de los inversores recalcan que todav¨ªa est¨¢n a la espera de ver la letra peque?a, que ser¨¢ definitiva para decidir si acuden o no a la licitaci¨®n.

En cualquier caso, se tratar¨ªa de financiaci¨®n con intereses entre el 3% y el 4%, muy por debajo de lo que ahora mismo marca el mercado, donde un pr¨¦stamo promotor puede superar f¨¢cilmente el 6% de intereses si se ofrece a precios de eur¨ªbor con un diferencial de dos puntos. Como se calcula que la rentabilidad de esta vivienda asequible ofrece retornos bajos, como mucho del 5%, cualquier cosa que perjudique esta puede matar el aliciente para los inversores. ¡°O hay una financiaci¨®n bien estructurada para construir alquiler asequible o esto va a ser muy complicado¡±, sintetiza un ejecutivo del sector.

Pese a tratarse de proyectos con rentabilidades limitadas, las fuentes consultadas se?alan que el plan de viviendas de alquiler de la Sareb ha atra¨ªdo a potenciales inversores de perfiles muy variados. En las rondas previas que se han hecho para presentar el Proyecto Viena se ha constatado el inter¨¦s de algunas compa?¨ªas aseguradoras, normalmente con un perfil inversor m¨¢s moderado, pero no han faltado promotoras inmobiliarias, con o sin respaldo de fondos internacionales detr¨¢s.

No obstante, el ¨¦xito o fracaso del plan se ver¨¢ en el momento en el que el banco malo d¨¦ el paso definitivo de sacar la licitaci¨®n de los lotes. Si nada se tuerce ser¨¢ antes de acabar 2023 y entonces deber¨¢n presentar sus ofertas los interesados. Consciente de que se trata de un paso crucial, la entidad se ha mostrado siempre abierta a mantener nuevas reuniones con las empresas que quieran acudir al concurso por un determinado lote.

Creada a finales de 2012, la Sareb se conoce como el banco malo porque fue la sociedad donde las entidades financieras espa?olas pudieron descargar todo el ladrillo t¨®xico que ten¨ªan acumulado de los a?os de la burbuja. Se cre¨® con la misi¨®n de limpiar el balance de los bancos y a la vez se le dio un mandato de ir deshaci¨¦ndose de todos los activos (mayoritariamente pr¨¦stamos dudosos, pero tambi¨¦n inmuebles o solares) durante 15 a?os. Aunque el planteamiento inicial era que eso se podr¨ªa hacer extrayendo un valor de esos activos, lo cierto al tener que vender por debajo del precio al que se hab¨ªan tasado la compa?¨ªa se fue descapitalizando. Europa oblig¨® entonces a contabilizar toda la deuda de la Sareb como p¨²blica, lo que llev¨® al Gobierno a optar por hacerse con la mayor¨ªa del capital (inicialmente no pod¨ªa pasar del 50% y el resto pertenec¨ªa a las entidades financieras que colocaron activos) a la vez que la compa?¨ªa acentuaba la gesti¨®n social de una parte de sus inmuebles.

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