La ¨²ltima reinvenci¨®n de la Sareb

Todos los bancos malos son un invento y el espa?ol no fue una excepci¨®n. Alumbrada a finales de 2012, cuando el sistema financiero parec¨ªa ahogarse bajo el peso de todo el ladrillo que ten¨ªa encima, la Sareb (formalmente bautizada como Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria) fue una soluci¨®n de urgencia. Y como tal, ha vivido en una metamorfosis continua para tratar de buscar la mejor manera de deshacerse de la pesada herencia que recibi¨®: m¨¢s de 50.000 millones de deuda, y activos inmobiliarios te¨®ricamente equivalentes a esa misma cantidad. Pero el mayor cambio hasta la fecha fue una variaci¨®n de apenas un 4,24% en su accionariado por un precio que no trascendi¨®, pero se supone simb¨®lico. Eso es lo que permiti¨® al Estado convertirse en accionista mayoritario tras introducir, dentro del mandato de desinversi¨®n, el principio de sostenibilidad y utilidad social de la entidad.

Un a?o se ha cumplido esta semana desde que el FROB (Fondo de Reestructuraci¨®n Ordenada Bancaria, otra creaci¨®n de la crisis de 2008) anunci¨® que ya ten¨ªa un 50,14% de la Sareb, frente al 45,9% de participaci¨®n p¨²blica que reg¨ªa desde el origen. El Gobierno puso la venda antes de la herida: en un real decreto-ley aprobado en enero de 2022 (hasta entonces, el Estado ten¨ªa prohibido sobrepasar la mitad de las acciones) hab¨ªa regulado c¨®mo se har¨ªa el cambio. De entrada, aunque de manera voluntaria, salieron los consejeros propuestos por los bancos que forman parte del accionariado. Y se redujeron, esto s¨ª por obligaci¨®n legal, los salarios de los consejeros ejecutivos un 40% (hasta un m¨¢ximo de 189.000 euros anuales). Esto acabar¨ªa traslad¨¢ndose en diferente medida, desencadenando un conflicto laboral, a todo el consejo, el equipo gestor y a los escalones salariales m¨¢s altos de la plantilla.

Pero la modificaci¨®n m¨¢s llamativa fue la del objeto social. A ¡°los principios de transparencia y gesti¨®n profesional¡± que contemplaba el decreto fundacional, se a?adieron la sostenibilidad y la utilidad social, especificando que se asumir¨ªan ¡°estrategias de cesi¨®n de inmuebles a entidades p¨²blicas o a entidades no lucrativas¡±. En realidad, era algo que el banco malo ya hac¨ªa, pero desde entonces ha modificado e intensificado la gesti¨®n de sus viviendas sociales. Fuentes de la Sareb defienden que ¡°no es una decisi¨®n que se adoptara por pasar a tener una mayor¨ªa de capital p¨²blico¡±, sino ¡°una decisi¨®n de negocio que busca un beneficio social y econ¨®mico¡±. De hecho, sit¨²an los pasos iniciales para buscar una nueva soluci¨®n antes del real decreto-ley que reinvent¨® la compa?¨ªa.

La estrategia tiene varias patas y parte de una necesidad perentoria. El 80% de los 50.000 millones de activos que recibi¨® Sareb en 2012 eran pr¨¦stamos dudosos, frente a un 20% de casas. Aunque en un primer momento el banco malo coloc¨® a inversores algunos paquetes de cr¨¦ditos, el negocio ha ido evolucionando hacia la transformaci¨®n de estos en inmuebles comercializables porque se supone que su venta permite obtener m¨¢s beneficio (o menos p¨¦rdidas, seg¨²n el caso). El problema es que un 40% de las casas que se reciben por esa v¨ªa tienen en realidad una familia viviendo dentro, frecuentemente en precario. Y el plan inicial de ceder esos pisos a las Administraciones p¨²blicas para que se encargasen de ellas no cuaj¨®: aunque la Sareb lleg¨® a tener cedidas m¨¢s de 3.000 viviendas por esta f¨®rmula, las fuentes consultadas describen los resultados como ¡°muy insatisfactorios¡±.

La nueva pol¨ªtica del banco malo es conocer bien qui¨¦nes son sus inquilinos y okupas. Y si cumplen los criterios de vulnerabilidad del Fondo Social de Vivienda, se activa un mecanismo de protecci¨®n que permite regularizar el alquiler y acceder a asesoramiento laboral. Como son competencias que exceden las capacidades de la compa?¨ªa que preside Javier Torres, se sac¨® un contrato a concurso. Lo gan¨® Servih¨¢bitat, la gestora inmobiliaria de CaixaBank y el fondo Lone Star, junto con dos proveedores de servicios sociales (Sogemedi y Gesocin). Actualmente, se enorgullecen en el banco malo, se firman 15 contratos de alquiler social al d¨ªa y la inserci¨®n laboral ya ha dado los primeros frutos. Pero hay que llamar puerta a puerta y no siempre alguien responde al otro lado. Las 9.000 viviendas que se identificaron como elegibles se traducen de momento en 2.000 hogares con acompa?amiento social.

Casi 70.000 casas

En total, el banco malo ten¨ªa a finales de 2022 unas 67.000 viviendas (el n¨²mero va variando con el tiempo por la conversi¨®n de pr¨¦stamos en inmuebles), aunque solo 47.000 se consideraban comercializables. La desinversi¨®n siempre ha sido el objetivo principal y la Sareb calcula que un 85% del valor de sus activos actuales (es decir, 22.495 millones de los 26.465 millones que declaraba poseer) se enmarcan en esa meta. La m¨¢xima es vender a toda costa, y eso no entra en contradicci¨®n con la renovada vocaci¨®n social de la compa?¨ªa. De hecho, acord¨® recientemente con la Generalitat Valenciana la mayor operaci¨®n de la adquisici¨®n de vivienda p¨²blica.

La otra pata del negocio es la del desarrollo, que ata?e a un 12% de los activos. Consiste en acabar casas que se recibieron a medio hacer, levantar promociones inmobiliarias o aprovechar mediante otras f¨®rmulas los suelos que se heredaron del estadillo de la burbuja. En esto ¨²ltimo, el banco malo ha encontrado otra receta para apuntalar su estrategia social. El bautizado como Proyecto Viena copia lo que otras Administraciones han empezado explorar: la cesi¨®n del derecho de superficie de un solar para levantar pisos de alquiler sostenible. El arranque est¨¢ pendiente de un estudio encargado a PwC, pero fuentes de la Sareb avanzan que la concesi¨®n ser¨¢ como m¨ªnimo de 50 a?os. En una primera fase, hay potencial para 15.000 viviendas, un 25% de las cuales estar¨ªan en la Comunidad Valenciana y un 20% en Catalu?a. A nadie se le escapa que el proyecto satisface los intereses del Gobierno de aumentar el parque de alquiler p¨²blico, a la vez que aplaca las cr¨ªticas de Unidas Podemos y otros partidos que siguen exigiendo que todas las viviendas de Sareb pasen a titularidad 100% p¨²blica.

Los planes del banco malo se multiplican, pero el tiempo se agota. La compa?¨ªa naci¨® con fecha de caducidad a finales de 2027. Pero en m¨¢s de 10 a?os de funcionamiento, solo ha amortizado un 40% de la deuda que recibi¨®. Quedan menos de cinco a?os para tratar de avanzar lo m¨¢ximo en ese objetivo y la sensaci¨®n interna es que el nuevo reequilibro ha puesto los mimbres necesarios para tocar todas las teclas a la vez. De hecho, aseguran en la entidad, el final es lo que menos preocupa. Hay varias posibilidades (incluyendo una pr¨®rroga) y la decisi¨®n que se adopte no depende de la empresa, pero tampoco de Bruselas. ¡°Ser¨¢ el Gobierno espa?ol el que tenga que tomar una decisi¨®n¡±, resumen las fuentes consultadas, ¡°todav¨ªa quedan a?os y no hay nada escrito¡±. En la agitada vida del banco malo, nunca puede descartarse un giro de guion.

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