La Sareb aumenta el deterioro de sus activos en casi 3.000 millones

La Sociedad de Gesti¨®n de Activos Procedentes de la Reestructuraci¨®n Bancaria, m¨¢s conocida como Sareb o simplemente el banco malo, ha anotado un deterioro adicional en sus activos financieros e inmobiliarios pr¨®ximo a los 3.000 millones en su primer a?o como entidad p¨²blica. Fuentes de la compa?¨ªa lo atribuyen a un ¡°esfuerzo por profundizar en el an¨¢lisis de valor de la cartera de activos para acercarlos a un valor transaccional¡±. Es decir, por anotarles lo que realmente se podr¨ªa pagar por ellos en el mercado y no por lo que se anotaron en cuenta. No obstante, el incremento de los tipos de inter¨¦s y el cambio de signo del mercado inmobiliario se encuentran en buena medida tras ese ajuste.

Cuando la Sareb naci¨® a finales de 2012, recibi¨® algo m¨¢s de 50.000 millones de euros en ladrillo t¨®xico. Eran hipotecas con mucho riesgo, solares pendientes de recalificar, promociones a medio construir o viviendas en zonas secundarias de las que la banca se quer¨ªa deshacer. De ah¨ª le viene el sobrenombre de banco malo, una soluci¨®n que antes ensayaron otros pa¨ªses y que consist¨ªa en concentrar todos esos activos (un 80% eran pr¨¦stamos de dudosa solvencia y un 20% inmuebles) en una compa?¨ªa con una deuda equivalente a esa cantidad que deb¨ªa ir liquidando. Pero el precio al que se traspasaron, como se ha visto a lo largo de los a?os, estaba hinchado y eso ha provocado p¨¦rdidas en todos los a?os desde que opera. El ejercicio pasado, por ejemplo, perdi¨® 1.506 millones de euros, seg¨²n recoge el informe anual de 2022 que acaba de hacer p¨²blico.

Ahora el banco malo tiene m¨¢s inmuebles que pr¨¦stamos (los primeros suman 15.5123 millones y los segundos, 10.802) como consecuencia de lo que la compa?¨ªa llama transformaci¨®n. Esto es que cuando tiene un cr¨¦dito impagado, mediante la v¨ªa judicial y administrativa trata de quedarse con la posesi¨®n del bien que avalaba ese pr¨¦stamo porque le resulta m¨¢s f¨¢cil extraer valor de la venta de un edificio, una casa o un solar que del derecho de cobro del pr¨¦stamo en s¨ª.

Al observar el ajuste de valor de la compa?¨ªa en 2022, las cuentas discriminan entre los activos financieros y los inmobiliarios. Los primeros pasaron de un deterioro de 7.661 millones en 2021 a 9.995 millones en 2022. Es decir, 2.334 millones m¨¢s. Los inmobiliarios, en cambio, pasaron de 966 a 1.627 millones de ajuste, 661 m¨¢s. Es decir, que casi todo el aumento de deterioro, que globalmente y sumando otras operaciones pas¨® de 8.894 millones negativos a 11.626 millones, procedi¨® de los ajustes financieros.

Las causas a las que apuntan las cuentas, y reiteran fuentes de la entidad, son tres. Por un lado, el incremento de los tipos de inter¨¦s, que han subido como consecuencia del cambio de pol¨ªtica monetaria y se traducen en mayor gasto para la compa?¨ªa. Si los intereses a pagar son m¨¢s altos, eso hace que los activos pierdan valor en el mercado porque las rentabilidades cambian. Adem¨¢s, la Sareb tiene la obligaci¨®n de hacer tasaciones peri¨®dicas de sus bienes, y eso que se hace con compa?¨ªas independientes ha devuelto valores menos abultados en un contexto de cambio de ciclo en el mercado inmobiliario.

El tercer motivo es la proyecci¨®n de futuro que la compa?¨ªa hace sobre lo que podr¨ªa obtener por vender esos activos (que es su misi¨®n principal). Esa es la ¡°reflexi¨®n¡± a la que aluden las fuentes del banco malo, que se?alan que el deterioro adicional de 2.732 millones se reparte casi a partes iguales entre las tres causas que apuntan. Lo que no impacta, tal y como especifica el informe de 2022, es el cambio de mandato que recibi¨® del Gobierno al convertirse en empresa p¨²blica. ¡°Cabe rese?ar que¡±, dice la memoria anual, ¡°el deterioro de la cartera de activos destinado a alquiler social y asequible no se ha visto incrementado gracias a la gesti¨®n social¡±.

Despu¨¦s de que Europa obligase a computar toda la deuda de la entidad como p¨²blica (de los m¨¢s de 50.000 millones recibidos, en 2022 le quedaban 30.481 millones), el Gobierno aprob¨® el a?o pasado un cambio que permit¨ªa al Estado hacerse con el control mayoritario del banco malo. El Fondo de Reestructuraci¨®n Ordenada Bancaria (FROB) siempre fue el accionista de referencia, pero no super¨® el 50% hasta abril de 2022. Esto provoc¨® la salida del consejo de administraci¨®n de los representantes de las empresas privadas (los bancos que traspasaron sus activos t¨®xicos, que seg¨²n el dise?o original deb¨ªan tener conjuntamente m¨¢s de la mitad de la compa?¨ªa) y convirti¨® la compa?¨ªa de facto en p¨²blica.

El cambio vino acompa?ado de un mandato de ¡°sostenibilidad y utilidad social¡± y acentu¨® la gesti¨®n social de una parte de sus inmuebles. A cierre del pasado mayo, la Sareb ten¨ªa 14.789 viviendas para su programa social, que incluye un asesoramiento sociolaboral para las personas vulnerables que viven en sus inmuebles. De estos, hab¨ªa firmado ya 2.845 alquileres sociales, mientras que otros 1.893 son pisos que est¨¢n cedidos a Administraciones p¨²blicas y por eso no se encargan de ello en el banco malo. Algo m¨¢s de 4.100 alquileres estaban en estudio, mientras que 3.597 viviendas fueron identificadas como de alquiler a precio de mercado. Por ¨²ltimo, la entidad ha estudiado que hay 2.349 con residentes no vulnerables, es decir, que seg¨²n esa evaluaci¨®n est¨¢n ocupando ileg¨ªtimamente el inmueble.

Inter¨¦s p¨²blico por 1.000 viviendas

Otra pata de ese enfoque social es la prioridad que se da a comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos para comprar sus pisos. La premisa es hacerlo a precios de mercado y se han identificado 21.000 viviendas para ello, que el Gobierno anunci¨® como parte de su estrategia para fortalecer los parques p¨²blicos antes de las elecciones del 27 de mayo. Fuentes de la entidad se?alan que recibieron inter¨¦s de cerca de 300 entidades p¨²blicas por esas carteras. Aunque esto no impide que haya casos en que la respuesta sea simplemente que la Sareb no tiene casas en un determinado municipio.

Sobre negociaciones m¨¢s firmes, las citadas fuentes apuntan a ¡°conversaciones por el orden de unas 1.000 viviendas en distintas fases de maduraci¨®n¡± antes de los comicios de mayo, que afectaban a una docena de Administraciones. Y lo que no preocupa es el nuevo color de algunos Gobierno aut¨®nomos o corporaciones municipales: ¡°No pensamos que esto vaya a producir un cambio, pero el sentido com¨²n nos dice que posiblemente esas operaciones van a sufrir un retraso¡±, agregan en el banco malo.

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