La Generalitat planea volver a ser propietaria de sus oficinas solo diez a?os despu¨¦s de malvender edificios

La pregunta de si es mejor alquilar o comprar no solo se la hacen los ciudadanos que afrontan el problema de la vivienda, sino tambi¨¦n las administraciones. El Gobierno catal¨¢n ha dado un nuevo giro a su pol¨ªtica patrimonial y ha anunciado que quiere volver a ser propietario de la mayor¨ªa de las oficinas que usa en Barcelona. Su gasto anual en arrendamientos de despachos solo en la capital catalana es de 81 millones de euros ¡ªen el conjunto de Catalu?a es de 86 millones¡ª, y ante el vencimiento de muchos de los contratos en los pr¨®ximos a?os, el Govern ha decidido tomar cartas en el asunto: quiere pasar de ser el propietario de solo el 22% de sus oficinas, a poseer el 68% en 2038. Se trata del tercer giro de 180 grados que la Generalitat ha dado en esta materia en los ¨²ltimos 20 a?os y llega en un momento delicado para el sector inmobiliario, con un gran parque de oficinas libre en Barcelona a causa de las inversiones de los ¨²ltimos a?os.

La primera estrategia sobre patrimonio de la Generalitat la pilot¨® el gobierno tripartito de Pasqual Maragall cuando lleg¨® a la Generalitat, en pleno bum inmobiliario. Quer¨ªa comprar inmuebles y racionalizar sedes para reducir el coste de los alquileres ¡ªque ascend¨ªan entonces a 32 millones anuales¡ª. La segunda lleg¨® con el Gobierno de Artur Mas: hab¨ªa que conseguir dinero en plena crisis, y aplic¨® el refr¨¢n catal¨¢n de los tiempos de escasez: ¡°Qu¨¨ hem de fer? Vendre la casa i anar a lloguer¡± (¡±?Qu¨¦ hay que hacer? Vender la casa e ir de alquiler¡±). Ahora la Generalitat quiere volver a patrimonializarse.

La pol¨ªtica es muchas cosas, tambi¨¦n el arte de adaptarse a las necesidades y oportunidades de cada momento. La Administraci¨®n de Jordi Pujol adquiri¨® pocos inmuebles, de forma quir¨²rgica (incluido uno en tiempo r¨¦cord a Javier de la Rosa), pero sin apenas planificaci¨®n. Los tripartitos de Maragall y Jos¨¦ Montilla, en cambio, compraron al menos nueve edificios entre 2004 y 2008, en la primera estrategia patrimonial que llevaba a cabo la Administraci¨®n auton¨®mica. En las ¨²ltimas operaciones se benefici¨® incluso de un sector inmobiliario que ya renqueaba. Pero la situaci¨®n cambi¨® radicalmente cinco a?os despu¨¦s: volv¨ªa a gobernar CiU, la Generalitat era incapaz de manejar un d¨¦ficit desbocado y, acuciado por la deuda, se puso a buscar recursos bajo las piedras. Agruparon 35 edificios en diferentes paquetes, buscaron compradores por todo el mundo y lograron levantar 551,42 millones de euros.

En muchos casos, se malvendi¨® el patrimonio, con grandes descuentos con respecto al precio por el que se compraron, para hacer caja r¨¢pidamente. Por ejemplo la sede del departamento de Territorio, cerca de la Estaci¨®n de Sants y adquirida en 2010 por 60 millones, se vendi¨® por 52 millones dos a?os despu¨¦s, y la Generalitat pas¨® a un r¨¦gimen de alquiler en esas mismas oficinas. El edificio del departamento de Econom¨ªa en el n¨²mero 639 de la Gran Via se compr¨® por 26 millones y su precio de salida en la venta era de nueve millones. Otro edificio emblem¨¢tico, el de la sede de este departamento de Rambla Catalunya, se vendi¨® por 23,2 millones. Las operaciones se multiplicaron en tres a?os: en 2012 se vendieron tres edificios por 69 millones, en 2013 un inmueble por 24,9 millones, y un lote de 13 edificios a la compa?¨ªa de seguros Axa por 172 millones. En 2014 la Generalitat vendi¨® cinco edificios sueltos, y otro lote de 13 inmuebles a la multinacional Zurich por 201 millones de euros.

Albert Carreras, quien en 2014 era el n¨²mero dos del conseller de Econom¨ªa y Finanzas, Andreu Mas-Colell, el encargado de llevar a cabo la venta de patrimonio, niega sentirse ¡°cuestionado¡±. ¡°Es una cuesti¨®n de ciclos econ¨®micos y ahora parece mejor invertir en ladrillo que enjugar deuda, pero nosotros no vendimos porque quisi¨¦ramos, sino porque en aquel momento parec¨ªa que el euro iba a reventar y no nos quer¨ªan dejar dinero¡±, explica el economista, ahora profesor en la Universidad Pompeu Fabra. Recuerda que en aquel momento cualquier activo valorado en euros era dificil¨ªsimo colocarlo en el mercado: ¡°En 2011 y 2012 nadie quer¨ªa comprar pero en 2013, cuando tuvimos la oportunidad, lo vimos claro: aunque se vendiera con descuentos, ten¨ªamos que conseguir recursos¡±.

Despu¨¦s de todas estas ventas, la administraci¨®n catalana pas¨® de ser la propietaria del 63% de sus oficinas a solo poseer el 22% actual, aunque en muchos casos segu¨ªa siendo inquilina de los edificios que hab¨ªa vendido, con rentas pactadas a largo plazo. Un primer movimiento para racionalizar sus oficinas fue la mudanza de cuatro consejer¨ªas a un nuevo edificio de la Zona Franca en 2020, a la zona que se bautiz¨® como Distrito Administrativo. La mudanza afect¨® a 2.600 empleados de varios departamentos, entre ellos los de Justicia, que dejaron el edificio de Pau Claris, 158-160 (vendido en 2013 y en el que segu¨ªan en r¨¦gimen de alquiler), actualmente en un proceso de rehabilitaci¨®n completa. El traslado a la Zona Franca liber¨® nueve edificios y 48.000 metros cuadrados de oficinas.

La consejera de Econom¨ªa, Nat¨¤lia Mas, ha planificado ahora otro gran cambio de direcci¨®n para un horizonte de 15 a?os. No se har¨¢ mediante la recompra de los inmuebles vendidos, ni comprando nuevos, sino que el plan pasa por tres ejes: rehabilitar edificios que la Generalitat tiene en propiedad para sacar el m¨¢ximo jugo de los espacios ¡ªcomo por ejemplo la Torre Mu?oz, en Paseo de Gr¨¤cia, que pese a que estuvo en venta, no se lleg¨® a ejecutar tras una batalla legal con el comprador¡ª, optimizar las oficinas en las que la Generalitat est¨¢ de alquiler o como propietaria, y construir nuevos edificios. En este ¨²ltimo eje destaca el acuerdo del Govern para invertir 68 millones en levantar un nuevo inmueble en el recinto de Fira de Barcelona en la Gran Via de L¡¯Hospitalet de Llobregat.

Las construcciones se har¨¢n ¡°siempre en suelo p¨²blico y destinado a equipamiento, para aprovechar su menor coste¡±, destacan fuentes de Econom¨ªa. En el caso del edificio proyectado, se levantar¨¢ en el suelo donde se est¨¢ ampliando la feria barcelonesa, y el propietario del inmueble ser¨¢ la sociedad Fira 2000, participada mayoritariamente por la Generalitat. Toda esta estrategia ir¨¢ acompa?ada de medidas como el teletrabajo, que permitir¨¢ reducir el n¨²mero de metros cuadrados necesario: el objetivo es ocupar solo 364.000 metros cuadrados, casi 100.000 menos que los actuales.

La consejera Mas neg¨® que esta nueva estrategia sea una enmienda a la que llev¨® a cabo el Gobierno de Artur Mas. Fuentes del departamento de Econom¨ªa destacan que se trata de ¡°una ventana de oportunidad, porque en los pr¨®ximos 15 a?os vencen muchos contratos de alquiler, y habr¨¢ que reubicar a 11.000 personas, 2.700 de ellas en los pr¨®ximos cuatro a?os¡±.

Mercado con alta disponibilidad

La liberaci¨®n de superficie de oficinas agravar¨¢ la situaci¨®n de un mercado que est¨¢ tocado. Desincentivada la inversi¨®n en el ladrillo residencial a causa de las normas de la ciudad, los promotores y el capital se han centrado en los ¨²ltimos a?os en el desarrollo del parque destinado a empresas. Hay proyectos acabados, pero tambi¨¦n otros que contin¨²an avanzando a la sombra de las gr¨²as. La capital catalana tiene una sobreoferta que est¨¢ generando miedo entre los operadores. Los tipos de inter¨¦s han subido y, sin inquilinos asegurados, los inmuebles acabados o en construcci¨®n se convierten en una losa dif¨ªcil para el sector inmobiliario, que sufri¨® los estragos del coronavirus y ahora afronta una etapa incierta por el impacto del teletrabajo. ¡°Tenemos una oferta que no ten¨ªamos antes, de unos 300.000 metros cuadrados ya hechos y que estar¨¢n acabados en poco tiempo, as¨ª que veremos c¨®mo afectan los metros que libere la Generalitat, porque absorber toda esa oferta va a costar m¨¢s¡±, afirma Tom¨¤s-Marc Garc¨ªa Permanyer, socio de 3 Capital Real Estate.

Ante esta incertidumbre, Permanyer apuesta por permitir convertir suelo puro de oficinas en otras categor¨ªas, como nuevas f¨®rmulas de residencial, o reformar los edificios para encajar en ellos otras actividades empresariales m¨¢s punteras, pero que tambi¨¦n requieren menos espacio. ¡°Hay una potencial crisis¡±, se?ala, ¡°aunque si las cosas se hacen bien y se potencia la marca Barcelona esos edificios de oficinas nuevos y de buena calidad pueden convertirse en oportunidades para captar grandes empresas internacionales¡±.

Xavier G¨¹ell, director de la consultora CBRE en Barcelona, reconoce que el momento para comprar elegido por el Govern es el bueno, pero dadas las dificultades por las que atraviesa el mercado, pide a la Generalitat que se instale en zonas que requieren de dinamizaci¨®n, como lo hizo en la Zona Franca y lo har¨¢ ahora en la ampliaci¨®n de Fira de Barcelona. ¡°Si necesitan 145.000 metros cuadrados, la Sagrera o el norte del distrito tecnol¨®gico 22@ lo necesitar¨¢n¡±, dice G¨¹ell, quien da por buena la nueva estrategia de la Generalitat. ¡°Tiene l¨®gica que una Administraci¨®n, con su l¨®gica de permanencia, tenga edificios propios, porque el alquiler a largo plazo sale m¨¢s caro¡±.

Sigue toda la informaci¨®n de Econom¨ªa y Negocios en Facebook y X, o en nuestra newsletter semanal