Baleares, Canarias y Madrid se llevan lo peor del frenazo inmobiliario en 2023

El frenazo del sector inmobiliario en 2023 ya cuenta con estad¨ªsticas que permiten medir la magnitud de la ca¨ªda. Fue un buen ejercicio en t¨¦rminos globales, con m¨¢s de 640.000 compraventas, pero el fest¨ªn que se dio el mercado en 2021 y 2022 anunci¨® claramente su fin. Las operaciones cayeron un 11,2% respecto al a?o anterior (el mejor desde los tiempos de la burbuja) y todav¨ªa se desplom¨® m¨¢s la concesi¨®n de hipotecas, seg¨²n los datos difundidos este jueves por el Consejo General del Notariado. Pese a ello, y a abultados retrocesos en algunas comunidades aut¨®nomas, los precios no cedieron. En el conjunto del a?o, las casas fueron de media un 1,5% m¨¢s caras que en el ejercicio precedente. Y a finales de a?o, los importes aceleraron.

La estad¨ªstica notarial es una de las dos grandes fuentes de datos p¨²blicos para seguir la marcha del mercado inmobiliario en Espa?a. A diferencia de la del INE, que bebe de los registros y se dar¨¢ a conocer dentro de dos semanas, se considera que recoge con mayor inmediatez las tendencias del sector. De ah¨ª que captara muy r¨¢pidamente el auge inmobiliario que arranc¨® en 2021 y se prolong¨® durante 2022. Y que ahora sit¨²e a 2023, un a?o de claro declive, por debajo de los dos ejercicios previos. No obstante, son datos buenos si se miran los ¨²ltimos tiempos. Desde que la burbuja inmobiliaria de principios de siglo estallase en 2008, los tres ¨²ltimos ejercicios han sido los de mayores ventas, con especial protagonismo de los pisos de segunda mano.

El descalabro de operaciones en 2023 fue generalizado, pero no homog¨¦neo. Una comunidad aut¨®noma se libr¨®, Asturias, donde las operaciones crecieron ligeramente (1,4%) respecto al a?o anterior. En todas las dem¨¢s cambiaron de manos menos casas. Y los mayores descensos se dieron en zonas tradicionalmente calientes como Baleares (-19,9%), Canarias (-16,8%) y Madrid (-16,2%). En el caso de los territorios insulares, se trata de mercados con un fuerte componente de segundas residencias y compra de extranjeros. Se da la circunstancia, adem¨¢s, de que Canarias hab¨ªa sido en 2022 la comunidad donde m¨¢s hab¨ªa crecido el sector (las operaciones subieron un 27,2%), por lo que el a?o pasado vivi¨® una de las correcciones m¨¢s severas. En el caso de Madrid, sin embargo, es el segundo ejercicio consecutivo de retrocesos, porque su ciclo expansivo empez¨® antes y en 2022 ya registr¨® una leve bajada del 1,4%.

Desde el punto de vista de los precios, el batacazo de Baleares en operaciones se correspondi¨® con un abaratamiento de las casas, aunque mucho m¨¢s comedido. El importe por metro cuadrado retrocedi¨® en el conjunto del a?o un 0,4%. Otra comunidad, Arag¨®n, vio tambi¨¦n bajar el precio de la vivienda (-0,3%). En todas las dem¨¢s subi¨®, con especial tir¨®n en Navarra (13,7%), Castilla-La Mancha (8,3%) y La Rioja (7,3%). Tanto la Comunidad Valenciana como Madrid se acercaron a crecimientos del 5%.

Para el conjunto de Espa?a, el importe medio qued¨® en 1.640 euros por metro cuadrado, un 1,5% m¨¢s que en 2022. Pero ese leve aumento puede resultar enga?oso para quienes tengan contacto con el mercado hoy en d¨ªa. Porque pese a que este fue frenando en operaciones (y sigue haci¨¦ndolo, seg¨²n los ¨²ltimos datos), los precios fueron acelerando. De hecho, la estad¨ªstica notarial recuerda que en el primer trimestre de 2023 los importes crec¨ªan apenas un 0,2%, mientras que en el cuarto trimestre lo hac¨ªan a un ritmo del 2,7%. Y si se mira solo diciembre, cuyos datos tambi¨¦n se han publicado este jueves, la subida interanual se acerca al 6%.

Pese a la relajaci¨®n del mercado en Baleares, esta volvi¨® a ser la comunidad con el precio m¨¢s elevado por metro cuadrado, con 3.186 euros. Otros cuatro territorios superaron la media nacional: Madrid (2.774 euros), Pa¨ªs Vasco (2.573 euros), Catalu?a (2.012 euros) y Canarias (1.821 euros). Las casas m¨¢s baratas volvieron a ser las de Extremadura, con una media de 616 euros por metro cuadrado. Otras dos comunidades, Castilla-La Mancha (751 euros) y Castilla y Le¨®n (850 euros) se quedaron por debajo de los 1.000 euros por metro cuadrado.

Batacazo hipotecario

Si el panorama se puso gris en las compraventas, la peor parte se la llev¨® el mercado hipotecario. La firma de hipotecas retrocedi¨® hasta el entorno de las 366.000. Excluyendo 2020, cuando el mercado hipotecario sufri¨® un frenazo por la pandemia de covid, fue el peor ejercicio desde 2017. El batacazo respecto al ejercicio previo se acerc¨® al 21%, y super¨® ese porcentaje si se miran solo las hipotecas que ten¨ªan como finalidad comprar una casa (unas 280.000, ya que los notarios contabilizan tambi¨¦n otros pr¨¦stamos que ponen un inmueble como aval, pero se usan para otros fines). El importe medio de las hipotecas subi¨® en l¨ªnea con los precios (186.333 euros, un 1,3% m¨¢s que en 2022), pero si se miran solo los pr¨¦stamos para comprar una casa, se produjo un descenso (148.592 euros, un 3,1% menos).

Las comunidades con precios m¨¢s elevados fueron tambi¨¦n las que lideraron la estad¨ªstica hipotecaria. Aunque en este caso Madrid (302.815 euros de media, un 2,9% m¨¢s que el a?o anterior) se adelant¨® a Baleares (292.721 euros, un 3,6% m¨¢s). Y en un contexto de fuerte subida de los tipos de inter¨¦s, todas las comunidades registraron ca¨ªdas en la concesi¨®n de pr¨¦stamos de doble d¨ªgito. Un signo de que el encarecimiento de la financiaci¨®n ha provocado que haya m¨¢s casas que se compran al contado, bien como inversi¨®n o bien por tratarse de viviendas de reposici¨®n (personas que venden su piso y compran otro). Por tipolog¨ªas, la estad¨ªstica notarial recoge ca¨ªdas m¨¢s acusadas en el segmento de unifamiliares, que vivi¨® un fuerte impulso durante la pandemia, que en el de los pisos en bloques comunitarios.

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