Las hipotecas caen en noviembre un 19%, pese a la bajada del inter¨¦s medio

Las hipotecas no levantan cabeza. Los pr¨¦stamos para la compra de vivienda retrocedieron en Espa?a un 19% en noviembre con respecto al mismo mes de 2022. Encadenan as¨ª 10 meses consecutivos de ca¨ªdas y, pese a que estas parecen atenuarse (en octubre bajaron un 22% y en septiembre, casi un 30%), los porcentajes negativos siguen siendo muy abultados. Y, adem¨¢s, mucho m¨¢s significativos que las ca¨ªdas de compraventas de vivienda, un signo claro de que el principal problema del mercado inmobiliario se encuentra en la financiaci¨®n. Con la subida de tipos oficiales que hizo el Banco Central Europeo para combatir la inflaci¨®n, y la consecuente respuesta de la banca encareciendo sus pr¨¦stamos, a muchas familias no les salen las cuentas o prefieren esperar a ver c¨®mo evoluciona la situaci¨®n. Y eso que en noviembre, por primera vez desde enero, los tipos de inter¨¦s medios aflojaron.

Toda esta situaci¨®n, adem¨¢s, est¨¢ provocando cambios en el sector. Desde la salida de la pandemia, con tipos todav¨ªa ultrabajos (el BCE empez¨® su escalada en julio de 2022, aunque el eur¨ªbor se anticip¨® a esa tendencia unos meses) los prestatarios se inclinaban mayoritariamente por los tipos de inter¨¦s fijos. Estos son m¨¢s elevados que los variables, pero a cambio otorgan la tranquilidad de saber lo que se pagar¨¢ desde el principio hasta el final del pr¨¦stamo. El pasado noviembre siguieron siendo mayor¨ªa, pero por el margen m¨¢s estrecho precisamente desde enero de 2021. En el ¨²nd¨¦cimo mes de 2023, un 53,2% de las hipotecas constituidas sobre vivienda fueron a tipo fijo. El 46,8% restante reflejaba un tipo variable, seg¨²n la estad¨ªstica difundida este martes por el INE, aunque seguramente en ese porcentaje habr¨¢ muchas a tipo mixto. Estos pr¨¦stamos, que normalmente combinan unos a?os iniciales con intereses invariables para luego empezar a fluctuar, han irrumpido con fuerza en el mercado. Hace unos a?os eran absolutamente marginales.

La otra gran novedad de noviembre es que el tipo de inter¨¦s medio afloj¨®. Este no hab¨ªa dejado de escalar desde febrero hasta octubre, cuando alcanz¨® el 3,32%. En noviembre se situ¨® en el 3,27%. Es la segunda vez en el a?o, porque en enero ya se relajaron levemente (una cent¨¦sima) pero para apreciar una reducci¨®n tan notable hay que irse hasta principios de 2022. La ca¨ªda respondi¨® a la fuerte bajada de los tipos fijos (del 3,57% de octubre al 3,53% en noviembre), ya que los variables se incrementaron levemente (del 3,02% al 3,03%). No obstante, se trata de tipos elevados para lo que fue la t¨®nica del mercado en los ¨²ltimos a?os. Hay que retroceder a 2016 para encontrar medias similares.

Los expertos creen que el abaratamiento hipotecario, aunque lento, es la nueva t¨®nica del mercado. ¡°Se comienza a reflejar claramente la ca¨ªda de los tipos de inter¨¦s que el mercado est¨¢ anticipando en base a las ¨²ltimas decisiones de no subida del Banco Central Europeo¡±, destaca Javier Torres, director del departamento hipotecario de Clikalia, en un an¨¢lisis difundido a los medios. Su hom¨®logo en Idealista, Juan Vill¨¦n, se?ala que la traves¨ªa por el desierto del mercado hipotecario contin¨²a ¡°con fuertes ca¨ªdas interanuales¡± en las firmas de pr¨¦stamos, pero a la vez ve luz al final del t¨²nel: ¡°Seguramente no ser¨¢ hasta principios de este 2024 cuando empecemos a ver c¨®mo este proceso bajista se va amortiguando¡±.

Antes, eso s¨ª, tendr¨¢ que cambiar la percepci¨®n de los potenciales prestatarios ante las ofertas que haga la banca. Precisamente, este jueves el BCE celebra una nueva reuni¨®n en Fr¨¢ncfort y se espera que anuncie que deja los tipos invariables. Con la perspectiva de que a lo largo del a?o comience a bajarlos, el eur¨ªbor ya se ha movido a la baja. Pero muchas familias siguen indecisas o contin¨²an sin salirles las cuentas en un contexto en el que, adem¨¢s, el coste de vida general se ha encarecido mucho. En un foro inmobiliario celebrado en Madrid este mi¨¦rcoles, C¨¦sar L¨®pez Alberto, director de negocio inmobiliario de Banco Sabadell, destacaba que la banca no concede menos hipotecas que antes por haber endurecido las condiciones, sino que recibe muchas menos peticiones. ¡°No es que la concesi¨®n haya ca¨ªdo por denegaciones, es que la solicitud ha ca¨ªdo casi un 40% por subida de tipos de inter¨¦s¡±, confesaba en una jornada organizada por IESE, Savills y Tinsa.

La bajada de noviembre fue generalizada en toda Espa?a, aunque en los datos auton¨®micos difundidos por el INE destaca que en Castilla-La Mancha la constituci¨®n de hipotecas creci¨® casi un 41%. Tambi¨¦n Cantabria se libr¨® de la quema, con un incremento del 8% respecto a noviembre de 2022. En todos los dem¨¢s territorios retrocedi¨® el mercado, destacando negativamente los datos de La Rioja (-53,4%), Extremadura (-45,4%) y Baleares (-39,4%).

En los once primeros meses del a?o, en Espa?a se han registrado un 17,8% menos hipotecas para la compra de vivienda que en el mismo periodo de 2022. Como adem¨¢s el capital prestado cae m¨¢s que las propias firmas (otro signo de que la subida de intereses afecta a las familias y tienden a pedir menos dinero para poder hacer frente a las cuotas), los bancos han concedido importes en ese mismo periodo que est¨¢n un 19,4% por debajo de los once primeros meses del a?o pasado. Si se observa el conjunto del mercado (es decir, las hipotecas que se avalan con otro tipo de inmuebles distintos a la vivienda), el retroceso acumulado es m¨¢s voluminoso en n¨²mero de operaciones (-18,4%) que en capital prestado (-14,5%).

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