La vivienda en 2024: comprar y alquilar ser¨¢ m¨¢s caro, pero las hipotecas dar¨¢n un respiro

El drama de la vivienda se enquista en Espa?a: tampoco 2024 dar¨¢ un respiro a quienes intentan, en algunos casos desesperadamente, comprar o alquilar una casa. Los precios han subido de forma ininterrumpida desde el segundo trimestre de 2014 y todo apunta a que solo es cuesti¨®n de tiempo que las viviendas cumplan una d¨¦cada de escalada. Eso es, al menos, lo que creen la mayor¨ªa de expertos, que vaticinan un a?o nuevo muy parecido a 2023: estable en operaciones y con importes al alza. Si acaso, algunos conceden que la segunda mano podr¨ªa experimentar alg¨²n abaratamiento moderado, especialmente en zonas con menor actividad. La buena noticia llegar¨¢ por el lado de las hipotecas, que ser¨¢n m¨¢s baratas si el eur¨ªbor sigue bajando como ya ha hecho en diciembre.

En alquiler seguir¨¢ la t¨®nica de dificultades de los ¨²ltimos tiempos: poca oferta de pisos y rentas que exprimen al m¨¢ximo los ingresos de los inquilinos. La asequibilidad de la vivienda es un problema que atenaza a la mayor¨ªa de econom¨ªas occidentales y en el caso de Espa?a se ha convertido en una de las primeras preocupaciones de los ciudadanos, asfixiados por unos precios que superan de lejos la capacidad de los salarios. Ninguna medida, ni p¨²blica ni de las empresas promotoras, ha logrado encauzar el mercado.

La vivienda ha cerrado 2023 con un balance ins¨®lito: compraventas e hipotecas han ca¨ªdo con fuerza, pero no los precios. Lo primero era previsible teniendo en cuenta las subidas de tipos de inter¨¦s llevadas a cabo por el Banco Central Europeo (BCE) desde julio de 2022 para contener la inflaci¨®n, lo que ha impactado directamente en la capacidad financiera de los hogares. Cierto es que el ejercicio se compara con 2022, el mejor a?o para el mercado inmobiliario desde 2007. A pesar de las llamativas ca¨ªdas de dos d¨ªgitos en transacciones, 2023 puede acabar con m¨¢s de 550.000 compraventas de casas, seg¨²n las proyecciones de Fotocasa, convirti¨¦ndose as¨ª en el segundo mejor ejercicio de los ¨²ltimos 15.

Para 2024, la duda es si el mercado ha tocado ya suelo o no. Es decir, hasta qu¨¦ punto se contraer¨¢ la demanda de casas. Y las visiones se dividen en este punto. Eduard Mendiluce, consejero delegado de Aliseda Inmobiliaria, cree que ¡°el segmento residencial va a seguir marcado por el desequilibrio entre la oferta existente y la demanda, lo que va a hacer que las transacciones en el mercado de compraventa de viviendas se mantengan en los niveles de 2023¡å, razona.

Antonio de la Fuente, director gerente de Finanzas Corporativas en Colliers, casi clava la expresi¨®n al se?alar que ¡°el n¨²mero de transacciones en el mercado residencial va a estar en niveles similares a 2023¡å. Y Javier Kindelan, responsable de Living (sector residencial) en CBRE Espa?a, desgrana los motivos por los que muchas personas seguir¨¢n intentando comprar una casa en Espa?a: ¡°La econom¨ªa va a seguir creciendo en 2024 y demandando j¨®venes profesionales, as¨ª que por la parte de la demanda no pensamos que se vaya a enfriar mucho. Si acaso, solo un poco por los elevados costes de financiaci¨®n¡±, desarrolla. ¡°Todo lo que se produce ahora mismo se vende¡±, abunda, aunque ¡°en los ¨²ltimos meses no se vende al mismo ritmo¡±.

Con una visi¨®n algo menos entusiasta, Ernesto Ferrer-Bonsoms, director de Negocio Real Estate de Solvia, espera ¡°una reducci¨®n de entre el 5% y el 8% en el n¨²mero de operaciones, pero manteniendo un volumen de compraventas notable, pese a la inflaci¨®n y los elevados tipos de inter¨¦s¡±. Ahora bien, muchos economistas adelantan ya una correcci¨®n a la baja de los tipos de inter¨¦s en la segunda mitad de 2024. De producirse, ¡°podemos esperar que se reactive parte de la demanda de compra que se hab¨ªa retirado durante 2023 como consecuencia del encarecimiento del cr¨¦dito¡±, dice Jos¨¦ Mar¨ªa Basa?ez, presidente del Grupo Tecnitasa.

En cualquiera de los casos, el precio medio de la vivienda subir¨¢, aunque el ritmo se ralentiza. Ferrer-Bonsoms, de Solvia, habla de ¡°avances en torno al 1,5% y el 2,5%¡±. Basa?ez, de Tecnitasa, indica que estos podr¨ªan llegar al 4% si se estabilizan los tipos de inter¨¦s.

Quien va a tirar de los precios provocando esos encarecimientos es la obra nueva. La patronal de los promotores y constructores de Espa?a espera que el nuevo a?o sea tambi¨¦n un reflejo de 2023. ¡°La oferta seguir¨¢ siendo limitada por la problem¨¢tica que tenemos de falta de suelo finalista¡å, apunta Juan Antonio G¨®mez-Pintado, presidente de la APCEspa?a, quien cree que ¡°se producir¨¢n todav¨ªa leves subidas¡± por la falta de oferta.

El ¨²nico resquicio de rebajas en los precios de cara al a?o que viene habr¨¢ que buscarlo en el mercado de segunda mano. Tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, que motiv¨® que en Espa?a se construyeran m¨¢s de medio mill¨®n de casas durante varios a?os consecutivos, la construcci¨®n de vivienda qued¨® arrasada. Y la recuperaci¨®n ha sido insuficiente, lo que provoca que cuatro de cada cinco casas que cambian de manos sean de segunda mano. Esta asimetr¨ªa en la oferta de una y otra tipolog¨ªa provoca divergencias en los precios. Especialmente en momentos en los que el mercado se est¨¢ reequilibrando.

Por esto las inmobiliarias creen que en 2024 s¨ª veremos algunas ca¨ªdas en la segunda mano, aunque moderadas. ¡°La demanda seguir¨¢ siendo superior a la oferta en las principales ciudades; por lo que no se prev¨¦n ajustes de precios medios a la baja de m¨¢s del 5%, y habr¨¢ incluso zonas m¨¢s pr¨¦mium que seguir¨¢n con tendencia al alza¡±, cuenta Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, presidente de la Federaci¨®n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Eso s¨ª, se necesitar¨¢ m¨¢s tiempo para vender una propiedad.

De la misma teor¨ªa es Susana Rodr¨ªguez, directora ejecutiva de Living en Savills: ¡°En el mercado de segunda mano los precios se mantendr¨¢n estables o experimentar¨¢n ca¨ªdas ligeras, entre el 3% y el 7%, en lugares donde haya m¨¢s producto disponible destinado a poblaci¨®n con menor acceso al mercado hipotecario¡±, asegura. Tambi¨¦n lo cree as¨ª Juan Manuel Pardo, director de Living en JLL Espa?a: ¡°La segunda mano va a bajar algo¡±. Pero los importes, a?ade, ¡°seguir¨¢n subiendo, sobre todo en los mercados m¨¢s potentes¡±, entre los que cita Madrid, Barcelona, Valencia y M¨¢laga.

Rentas m¨¢s altas

El alquiler hace estragos. ¡°Compites con muchas personas, ya que los requisitos exigibles son cada vez mayores. No solo basta con que tengas dinero, sino que tienes que pasar un casting ante la gran demanda y poca oferta¡±, describe Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, de la FAI. El mercado se ha complicado tanto que ni siquiera es una opci¨®n viable para todos. En la asociaci¨®n inmobiliaria han detectado que hay personas que no se estaban planteando comprar y lo hacen porque no tienen m¨¢s remedio. Compran, eso s¨ª, ¡°una vivienda de menor precio, categor¨ªa o en una zona donde, seguramente, no querr¨ªan¡±, dice el presidente de la organizaci¨®n.

En 2023, el alquiler alcanz¨® su m¨¢ximo hist¨®rico a escala nacional con 11,69 euros por metro cuadrado, superando incluso la marca registrada durante la burbuja de 2007, seg¨²n Fotocasa. Idealista publicaba esta semana que el alquiler creci¨® un 10,1% en Espa?a durante 2023 y que 50 capitales de provincia han incrementado sus precios. El a?o nuevo no parece que vaya a cambiar en exceso el paso. ¡°Los precios del alquiler continuar¨¢n en ascenso con un incremento medio muy superior al de los precios de las compraventas¡±, indica el presidente de Tecnitasa. El consultor de Colliers tambi¨¦n ve ¡°los alquileres por encima de la inflaci¨®n¡±. Algo en lo que Susana Rodr¨ªguez, su colega de Savills, coincide: ¡°Crecer¨¢ la demanda incluso m¨¢s r¨¢pido que en 2023 y estimamos que las rentas puedan crecer entre un 5% y un 10%¡±.

Portales inmobiliarios como Idealista creen que la abultada sobrerregulaci¨®n, sobre todo tras la aprobaci¨®n de la ley de vivienda, ha terminado por reducir el mercado del alquiler a niveles no vistos en la ¨²ltima d¨¦cada. ¡°La oferta de viviendas de alquiler permanente se ha reducido un 12% y sigue cayendo con fuerza en los principales mercados, llegando a bajar un 26% en Madrid y un 23% en M¨¢laga¡±, indican. En Fotocasa, donde prev¨¦n encarecimientos de las rentas del 5% en 2024, hablan de ¡°drama habitacional¡±. ¡°No parece que en 2024 se vaya a reducir la presi¨®n sobre los precios, ante la evidente falta de oferta¡±, se?ala el catedr¨¢tico de la Universitat Pompeu Fabra Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo. El economista s¨ª apunta que las rentas podr¨ªan subir menos que este a?o ante ¡°la desaceleraci¨®n de la econom¨ªa y, seguramente, del empleo¡±, pero ve muy poco probable que los alquileres lleguen a bajar.

No obstante, hay quien se muestra bastante m¨¢s optimista. ¡°El mercado en 2024 crecer¨¢ del 27% actual a un 30% de viviendas destinadas al alquiler residencial en Espa?a¡±, indican en Alquiler Seguro. Su presidente, Antonio Carroza, lo justifica por la explosi¨®n del build-to-rent (el anglicismo con que se categoriza en el sector a los edificios que se construyen ¨ªntegramente para un ¨²nico propietario que quiere destinarlos a arrendamiento), el trasvase de oferta de alquiler tur¨ªstico y temporal a residencial y la subida de tipos del BCE. Tras el anuncio del Gobierno de que extender¨¢ las medidas que dificultan desahuciar a familias vulnerables durante todo 2024, sin embargo, la empresa cree que se podr¨ªa eliminar la oferta m¨¢s asequible, porque los caseros tienden a evitar el riesgo y se centran en la demanda m¨¢s solvente.

Hipotecas

La mejor noticia en el a?o que entra, seguramente, vendr¨¢ por el lado de las hipotecas. El eur¨ªbor ya ha bajado con fuerza este diciembre y eso augura que antes o despu¨¦s quienes tienen un pr¨¦stamo variable ver¨¢n alg¨²n alivio en las letras. Aunque los analistas advierten de que eso no supondr¨¢ volver a los tiempos de tipos ultrabajos ni mucho menos. Es decir, que habr¨¢ consuelo, pero las hipotecas seguir¨¢n siendo m¨¢s costosas que antes de la pandemia.

¡°Si vemos las previsiones que ha estado haciendo el Banco Central Europeo sobre inflaci¨®n para 2024, en todas la ha ido rebajado sistem¨¢ticamente¡±, resume Hugo Rodr¨ªguez, investigador del Instituto de An¨¢lisis Econ¨®mico del CSIC. Esto, a?ade, ¡°da un bal¨®n de ox¨ªgeno al BCE¡± a la hora de decidir sobre bajadas de los tipos de inter¨¦s oficiales sin precipitarse. ¡°La referencia a seis meses es casi igual que la de a un d¨ªa, y eso quiere decir que el mercado no espera que hasta primavera o verano el BCE empiece a mover ficha¡±.

Pero esa expectativa ya est¨¢ reflej¨¢ndose en el eur¨ªbor. Judith Montoriol, economista principal de CaixaBank Research, cree que ¡°el desarrollo de las ¨²ltimas semanas, con un escenario de inflaci¨®n m¨¢s positivo, ha llevado a los mercados a moverse¡±. ¡°Claramente est¨¢n descontando m¨¢s de dos bajadas¡± de los tipos oficiales, a?ade la analista, ¡°llegando hasta seis bajadas, aunque creemos que esto ¨²ltimo es una sobrerreacci¨®n¡±. Pase lo que pase, ¡°el impacto [de las bajadas de tipos] sobre la econom¨ªa y el mercado inmobiliario es retardado¡±, advierte, aunque s¨ª cree que el abaratamiento de los pr¨¦stamos ser¨¢ ¡°un revulsivo para el consumo entre las personas que tienen hipotecas¡±.

Rafael Alonso, analista del equipo de An¨¢lisis y Mercado de Bankinter, incide en la idea de que ¡°la inquietud de ver hasta d¨®nde van a subir las hipotecas se despeja¡± y por eso vaticina ¡°una reactivaci¨®n de nuevas operaciones en 2024¡å. Es decir, que se firmar¨¢n m¨¢s hipotecas. Las previsiones del banco son que haya dos recortes de tipos por parte del BCE, con medio punto en total, por lo que el eur¨ªbor acabar¨ªa el a?o que viene en el entorno del 3,25% (frente al 3,7% actual).

Ese parece un escenario bastante plausible entre los analistas. Al menos es, tambi¨¦n, el que describe Sergio Carbajal, responsable de hipotecas del comparador Rastreator. ¡°Parece que los tipos de inter¨¦s han tocado techo y este mes de diciembre la media del eur¨ªbor ya est¨¢ bajando¡±, introduce. ¡°En el primer semestre de 2024 se estabilizar¨ªa en torno al 3,2% o el 3,4% y eso son buenas noticias para el sector hipotecario en general¡±. Por la interlocuci¨®n que mantiene con distintas entidades, Carbajal afirma que la banca ¡°espera un crecimiento del mercado hipotecario en 2024, pero muy ligero¡±.

¡°Prevemos un 2024 bastante aburrido en el tema del eur¨ªbor¡±, lanza C¨¦sar Betanco, del portal Hipoo, que cree que la media del indicador con el que se relacionan la mayor¨ªa de hipotecas variables en Espa?a rondar¨¢ el 3,5% el a?o pr¨®ximo y que incluso no descarta que en alg¨²n momento baje hasta el 3%. ¡°El tipo fijo, por norma general, no lo supera, por lo que vamos a encontrar ofertas hipotecarias entre el 3,2% y el 3,5%¡±, indica.

Betanco cree que las hipotecas mixtas (con un periodo inicial a inter¨¦s fijo y luego el paso a variable) ¡°han sido el tipo estrella en la ¨²ltima parte de 2023 y eso se va a mantener en 2024¡å. Lo que todos los expertos hipotecarios descartan es que a medio plazo volvamos a la situaci¨®n previa a la pandemia, con tipos al 0% e incluso negativos. Es decir, que posiblemente quienes tengan una hipoteca variable noten un alivio en 2024, pero ser¨¢ mucho menor que el susto que se han llevado los ¨²ltimos a?os.

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