?Comprar o alquilar? Un estudio de Tecnocasa concluye que pagar hipoteca siempre es m¨¢s rentable

?Es mejor comprar una casa o vivir de alquiler? La cl¨¢sica disyuntiva, para aquellos que pueden plante¨¢rsela, cuenta desde ahora con nuevos argumentos. Un estudio de la inmobiliaria Tecnocasa difundido este martes ha analizado los rendimientos de una u otra operaci¨®n. En un contexto de abrupta subida de los tipos de inter¨¦s, puede que actualmente las cuotas del pr¨¦stamo sean m¨¢s caras que pagar la renta mensual. Pero la conclusi¨®n es que, a la larga, sale m¨¢s rentable la compra. Y da igual en qu¨¦ contexto macroecon¨®mico o en qu¨¦ ciudad est¨¦ el inmueble.

El an¨¢lisis de la inmobiliaria se basa en datos de 670 ciudades espa?olas. Y parte de la hip¨®tesis de que se alquila una casa por 900 euros al mes o se compra por 250.000 euros, para lo cual se pedir¨ªa una hipoteca de 200.000 euros (el 80%, que es el tope que normalmente dan los bancos y supone un gran obst¨¢culo para la compra en familias que no pueden generar los ahorros suficientes para pagar el resto al contado). Ese pr¨¦stamo se extiende durante 25 a?os con un inter¨¦s del 4%. Y en ese periodo el alquiler sube cada a?o un 2,3%, que es la media de inflaci¨®n que ha tenido Espa?a desde 2002 hasta 2023. El resultado es que al final del periodo el inquilino ha pagado 359.496 euros. El propietario ha abonado, en capital amortizado e intereses, 316.702 euros. De estas primeras cifras ya se desprende que el primero ha pagado casi 43.000 euros m¨¢s.

Esa cantidad podr¨ªa quedar neutralizada si se tienen en cuenta los 50.000 euros de la casa que se pusieron de ahorro y algunos impuestos que lleva aparejada la compra. Sin embargo, lo relevante para los autores del estudio, elaborado por la c¨¢tedra conjunta del Grupo Tecnocasa y la Universidad Pompeu Fabra, es el saldo a favor del comprador. Como este tiene la casa en propiedad y por tanto, a medida que paga, va consolidando un patrimonio, ese saldo sale de la diferencia entre las rentas y lo que se ha pagado de intereses. Y esa operaci¨®n siempre favorece masivamente la compra. En el ejemplo propuesto, ser¨ªa de cerca de 243.000 euros a favor del comprador, ya que habr¨ªa abonado 116.702 euros de intereses y el resto ser¨ªa la amortizaci¨®n de capital con la que obtiene ese patrimonio inmobiliario.

Puede parecer una diferencia grande, pero el estudio muestra que eso depende de los precios de venta y alquiler que haya en cada mercado. De entrada, en ninguna de las 670 localidades analizadas saldr¨ªa ganando el inquilino. Y en el caso de las ciudades espa?olas de mayor tama?o (las que tienen m¨¢s de 150.000 viviendas censadas), el saldo a favor del comprador no baja de los 100.000 euros en ninguna de las 13. De hecho, en Madrid y Barcelona se eleva por encima de los 200.000 euros. Y en Bilbao supera los 250.000.

Subida de intereses

El an¨¢lisis tambi¨¦n ha estudiado el saldo de un a?o. Es decir, si en el pago durante un ejercicio es m¨¢s rentable alquilar o pagar la hipoteca. Y ha contemplado diferentes momentos de la historia reciente: 2015, cuando el mercado inmobiliario empez¨® a recuperarse de la Gran Recesi¨®n; 2021, tras la pandemia y el largo periodo de tipos ultrabajos en la zona euro, y 2023, tras una de las escaladas de tipos m¨¢s abruptas de la historia. En los dos primeros ejercicios, las cuotas del primer a?o de hipoteca eran m¨¢s baratas que el alquiler en la mayor¨ªa de ciudades. En la situaci¨®n actual, sin embargo, eso se invierte y puede que pedir una hipoteca salga m¨¢s caro al principio que pagar un arrendamiento. Sin embargo, como se ha demostrado en el ejemplo anterior, a la larga se acabar¨¢ pagando m¨¢s.

Esa no es la ¨²nica desventaja que afrontan los inquilinos, quienes se enfrentan a un mercado muy tensionado (al menos en las principales ciudades) por la presi¨®n de la demanda ante una oferta en clara retirada. Los datos de Tecnocasa apuntan a que en Espa?a se ofrecieron el a?o pasado un 57% menos de pisos en alquiler que tres a?os atr¨¢s. Una parte se explica por casas que pasan de arrendamiento a venta: un 21% de las viviendas que se compraron el a?o pasado estaba anteriormente alquiladas. El estudio no apunta otras posibles explicaciones, como el cambio legal que en 2019 aument¨® la duraci¨®n m¨ªnima de los alquileres de 3 a 5 a?os (lo que implica que con el tiempo se produce una menor rotaci¨®n).

En lo que s¨ª abunda el informe es en lo afilado del problema en grandes ciudades. Tanto en Madrid como en Barcelona, la oferta se ha reducido en porcentajes pr¨®ximos al 70% en los ¨²ltimos tres a?os. Pese que en el sector inmobiliario se suele poner la ciudad catalana como ejemplo de la retirada de oferta por la regulaci¨®n de los alquileres, los datos de Fotocasa apuntan que la ca¨ªda de oferta en la capital ha sido ligeramente superior. Esa presi¨®n sobre los arrendamientos ayuda a comprender algunos datos generales del informe, que se?ala que los precios crecieron el a?o pasado un 5,45%, con picos superiores en las grandes ciudades. Las rentas subieron en torno al 8% en Sevilla, Valencia y Madrid. Y cerca del 10% en Barcelona.

Por el contrario, los precios de venta se quedaron mucho m¨¢s planos. En Espa?a aumentaron un 1,69%, y Fotocasa capta un leve retroceso (-0,5%) en Madrid durante el segundo semestre del a?o pasado, aunque en el resto de grandes ciudades subieron por encima de la media. Fruto del entorno de financiaci¨®n m¨¢s cara, los datos de la inmobiliaria, que se basan en los miles de operaciones transaccionadas por la compa?¨ªa (su cuota de mercado en Espa?a supera el 6%), apuntan a un retroceso en los importes medios de hipotecas del 2%. Concretamente, en el segundo semestre del a?o pasado, el pr¨¦stamo medio para la compra de vivienda se situaba en 117.788 euros. Estas tendencias no coinciden con algunas estad¨ªsticas oficiales, pero la inmobiliaria justifica que sus datos captan m¨¢s r¨¢pido los giros del mercado al tratarse de precios basados en operaciones reales, en lugar de en los valores de tasaci¨®n o el momento en que la operaci¨®n queda registrada.

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