Los desahucios sobre vivienda habitual caen un 19% en el primer semestre en plena bajada de tipos

Las recientes bajadas de los tipos de inter¨¦s en Europa han beneficiado al mercado de la vivienda. Los ¨²ltimos dos recortes de 25 puntos b¨¢sicos en el precio del dinero han ayudado a aliviar la carga financiera de los hogares con hipotecas variables, lo que ha contribuido a una disminuci¨®n del 19,1% en las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual durante la primera mitad del a?o, seg¨²n los datos publicados este martes por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Esta ca¨ªda, junto con otras mejoras en el panorama hipotecario, refuerza la tendencia positiva que ha venido consolid¨¢ndose tras a?os de crisis y ajustes. De hecho, ya el a?o pasado hubo una ca¨ªda de alrededor del 17% en este tipo de operaciones, pese a que la pol¨ªtica monetaria era m¨¢s restrictiva que ahora y se hab¨ªan encarecido los pr¨¦stamos.

En total, de enero a junio se registraron 4.641 ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, frente a las 5.740 que hubo en el mismo periodo de 2023. Esta ca¨ªda, que solo contempla las casas adquiridas por personas f¨ªsicas, refleja una tendencia que se ha consolidado en los ¨²ltimos a?os, dejando atr¨¢s las cifras m¨¢s alarmantes de la crisis inmobiliaria que afect¨® al pa¨ªs a partir de 2008. En aquella ¨¦poca, la concesi¨®n de hipotecas a precios desorbitados y sin una evaluaci¨®n adecuada de la capacidad de pago de los prestatarios condujo a un colapso masivo. M¨¢s de un decenio despu¨¦s, la estad¨ªstica sigue reflejando sus estragos, pues la mitad de los casos registrados entre enero y junio fueron de viviendas compradas en solo cuatro a?os: de 2005 a 2008.

Otro dato relevante del informe es la distinci¨®n entre ejecuciones hipotecarias sobre viviendas nuevas y usadas. De las poco m¨¢s de 6.500 viviendas con ejecuci¨®n hipotecaria que se registraron en la primera mitad de a?o ¨Dla cifra incluye tanto primeras como segundas residencias y viviendas de personas jur¨ªdicas¡ª, las que acaparan la mayor¨ªa de estos procesos son las de segunda mano: representan el 90% del total. Esto demuestra que ¡°los desahucios se est¨¢n produciendo, l¨®gicamente, en operaciones inmobiliarias cerradas durante la burbuja a precios muy elevados tanto por el contexto de crecimiento econ¨®mico generalizado de ese periodo como por el mayor coste de la obra nueva, que en esa ¨¦poca estaba en pleno auge por el alto ritmo de construcci¨®n en Espa?a¡±, detallan desde el Consejo General de los Colegios Oficiales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (COAPI) de Espa?a.

Aunque las viviendas usadas representan el grueso de los procedimientos, en realidad este tipo de ejecuciones han ca¨ªdo casi un 13% respecto al mismo periodo de 2023. Los analistas apuntan a que este descenso est¨¢ relacionado no solo con la estabilizaci¨®n del mercado y la bajada de los tipos de inter¨¦s, sino tambi¨¦n con las medidas legales que protegen a los prestatarios desde la crisis financiera de 2008. Adem¨¢s, muchos propietarios han podido renegociar las condiciones de sus pr¨¦stamos tras la bajada de tipos, lo que ha reducido el riesgo de impago. El an¨¢lisis por comunidades aut¨®nomas revela que Andaluc¨ªa, Catalu?a y la Comunidad de Madrid son, como sucede habitualmente, las zonas con m¨¢s casos registrados. En el lado opuesto est¨¢n La Rioja, Navarra y Extremadura.

A pesar de las buenas noticias en cuanto a la bajada de las ejecuciones hipotecarias, la evoluci¨®n futura depender¨¢ en gran medida de la estabilidad econ¨®mica general y de las pol¨ªticas del Banco Central Europeo (BCE). La reciente reducci¨®n de los tipos de inter¨¦s ha sido clave para evitar un aumento de las ejecuciones en un momento en el que muchas familias ya estaban sintiendo el peso del encarecimiento de sus hipotecas. M¨¢s all¨¢ de los datos semestrales, un an¨¢lisis de 2023 muestra que fue el a?o con menor nivel de desahucios en primeras viviendas desde la pandemia. No obstante, el descenso respecto a los niveles de 2021 y 2022 se achaca al efecto de la covid. Es algo que se ve¨ªa observando en los ¨²ltimos trimestres. Como en 2020 los juzgados y los registros (que son la fuente de la que bebe la estad¨ªstica) estuvieron cerrados o funcionando a medio gas durante un tiempo, eso provoc¨® un embalsamiento de casos que hizo crecer las estad¨ªsticas cuando fue posible retomar los procedimientos. Luego, poco a poco, la situaci¨®n se fue normalizando.

Por otra parte, las 9.775 ejecuciones hipotecarias de vivienda habitual que se registraron en 2023 suponen una tasa mucho mayor que la de los a?os previos a la covid e incluso respecto a 2020. Lo cual se explica, seg¨²n los expertos, por un cambio legal que entr¨® en vigor en junio de 2019. Hasta entonces, las entidades pasaron un tiempo acumulando casos para evitar pillarse los dedos hasta que la situaci¨®n estuviera clara. Y a partir de entonces es cuando pudieron acudir de nuevo a los juzgados con la garant¨ªa de que el procedimiento no se considerar¨ªa abusivo si respetaba unas determinadas condiciones.