El Gobierno adelanta el registro ¨²nico para acabar con los pisos tur¨ªsticos ilegales

El Gobierno acelera su propuesta para regular los alquileres temporales y vacacionales. El Ministerio de Vivienda ha presentado en el Consejo de Ministros de este martes el real decreto con el que se pretende ¡°perseguir el fraude¡± en estas modalidades de arrendamiento. Seg¨²n ha explicado la ministra Isabel Rodr¨ªguez, el texto ir¨¢ por la v¨ªa de urgencia, lo que implica que ya se pueda consultar en audiencia p¨²blica. Como se trata de un desarrollo normativo, no requiere pasar por el Congreso. Cuando se complete su tramitaci¨®n, regular¨¢ dos aspectos de manera interrelacionada: la manera de justificar la causalidad de un alquiler de temporada y el registro ¨²nico de pisos de corta duraci¨®n. Esta ¨²ltima medida es una obligaci¨®n que todos los pa¨ªses de la Uni¨®n Europea deber¨¢n cumplir en mayo de 2026 y el Ejecutivo se hab¨ªa fijado como objetivo tenerlo listo a finales de 2025. Con el paso dado, ahora se espera adelantar mucho esos plazos.

Rodr¨ªguez ha se?alado que el asunto ¡°qued¨® pendiente en la ley de vivienda¡± aprobada en mayo del a?o pasado. Esta norma obligaba a constituir un grupo de trabajo para estudiar los arrendamientos de temporada, y el ministerio form¨® adem¨¢s otro grupo para analizar en paralelo los tur¨ªsticos. El registro obligar¨¢ a ambos, ya que lo que se?ala Europa, m¨¢s que definir la finalidad del alquiler, es que incumba a todos los inmuebles que se comercializan a trav¨¦s de plataformas digitales. En ese sentido, la ministra ha se?alado que tambi¨¦n ayudar¨¢ a controlar el alquiler de habitaciones.

La idea es que cada piso tenga que inscribirse en un registro ¨²nico a nivel nacional, que t¨¦cnicamente se llamar¨¢ Ventanilla ?nica Digital de Arrendamientos. Esto le dar¨¢ un n¨²mero de registro o ¡°matr¨ªcula¡±, ha expresado Rodr¨ªguez, sin el cual no se podr¨¢ anunciar en p¨¢ginas web o aplicaciones. Para ello se recurrir¨¢ al Colegio de Registradores. Cuando estos reciban una solicitud, comprobar¨¢n si la casa tiene la preceptiva licencia auton¨®mica y cumple con lo que dicen las ordenanzas municipales para poder ser arrendada a viajeros, as¨ª como con otros requisitos. Esto es lo que permitir¨¢, seg¨²n la ministra, acabar con la oferta ilegal, que en algunas ciudades es mucho m¨¢s elevada que la legal. Tambi¨¦n ayudar¨¢ a las labores de control de comunidades aut¨®nomas y ayuntamientos, que son los que regulan esta actividad a trav¨¦s de sus competencias.

El caso de los alquileres temporales (casas que se alquilan por un tiempo determinado, por ejemplo, a estudiantes) o de habitaciones es distinto. En esto el Gobierno central s¨ª tiene competencia porque los primeros est¨¢n contemplados en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, de ¨¢mbito estatal) y los segundos en el C¨®digo Civil. En ambos supuestos los requisitos son m¨¢s laxos que los del alquiler de vivienda habitual, por eso en los ¨²ltimos tiempos se considera que se han convertido para muchos caseros en una v¨ªa de escape que permite desalojar m¨¢s f¨¢cilmente a los inquilinos o subirles el precio.

La norma europea obliga a registrar todos los pisos que se alquilan por menos de 12 meses y a trav¨¦s de plataformas digitales. As¨ª que estos inmuebles tambi¨¦n tendr¨¢n que inscribirse en el registro ¨²nico para poder operar. Y el real decreto reforzar¨¢ la causalidad. Es decir, que obligar¨¢ a dejar claro el motivo por el que eso no es un alquiler de vivienda habitual. Actualmente, esto se contempla en la norma de una manera un tanto difusa, lo que hace que cuando un inquilino acepta un contrato de este tipo sin que realmente su caso responda a una necesidad de alquiler temporal, solo tenga como alternativa ir a los juzgados e intentar demostrar que el inmueble es su residencia habitual. Como el registro digital deber¨¢ renovarse cada a?o, los alquileres temporales deber¨¢n se?alar al cumplir ese tr¨¢mite qu¨¦ contratos de alquiler se han firmado en el ¨²ltimo a?o y con qu¨¦ motivo, lo que podr¨¢ dar lugar a que se les requiera aportar documentaci¨®n acreditativa.

Catalu?a es uno de los territorios donde los alquileres de temporada se han disparado, particularmente desde que en marzo se aplican controles de rentas. La consejera de Territorio y Vivienda en esa comunidad, la socialista S¨ªlvia Paneque, ha aplaudido este martes la nueva regulaci¨®n. ¡°Con esta aprobaci¨®n en el Congreso de Ministros, sumado al r¨¦gimen sancionador que queremos crear y el aumento de inspectores e inspecciones, quedar¨¢ cubierto el fraude que se est¨¢ produciendo con el alquiler no habitual¡±, ha afirmado tras la reuni¨®n semanal del Govern, informa Clara Blanchar desde Barcelona.

Vigente en 2025, con un periodo de pruebas

La intenci¨®n del ministerio es que el nuevo mecanismo entre en vigor en 2025, aunque habr¨¢ un periodo de pruebas ¡°corto¡± para garantizar la seguridad jur¨ªdica, han explicado este martes responsables de Vivienda en un encuentro con medios para explicar los detalles del real decreto. Ese r¨¦gimen transitorio se regular¨¢ en el texto definitivo, que ser¨¢ distinto del que se ha presentado en audiencia p¨²blica porque se enriquecer¨¢ con las aportaciones que se reciban y con las que han hecho expertos, Administraciones y otras partes afectadas.

Vivienda se?ala que el mecanismo tendr¨¢ dos herramientas principales. Por un lado est¨¢ el registro de inmuebles, que obliga a que todos los pisos que van a comercializarse en l¨ªnea se inscriban en el mismo, solicitando un c¨®digo para poder alquilarse con fines tur¨ªsticos o temporales (por trabajo, estudios, tratamiento m¨¦dico o situaciones que lo requieran). Estos recibir¨¢n un c¨®digo temporal, necesario para no provocar una par¨¢lisis de mercado, que a los quince d¨ªas ser¨¢ ratificado o denegado. Y habr¨¢ que renovarlo anualmente. Los motivos de denegaci¨®n pueden ser que al solicitar licencia como piso tur¨ªstico el registrador de la propiedad, que es el encargado del proceso a trav¨¦s de una nota marginal, detecte que el piso no cuenta con el preceptivo permiso auton¨®mico o que incumple con los requisitos municipales.

En el caso de los alquileres de temporada, el control se har¨¢ a posteriores. Como todos los c¨®digos tienen una validez de 12 meses, transcurridos estos el registrador pedir¨¢ un modelo normalizado que fijar¨¢ el ministerio y en el que constar¨¢n todos los alquileres realizados en el a?o anterior, para comprobar que la causa de temporalidad est¨¢ justificada. En caso contrario, no se le renovar¨¢ el c¨®digo y, con ello, la posibilidad de ofertarse en plataformas.

La segunda herramienta es la ventanilla ¨²nica, que es en puridad lo que exige Bruselas y que permitir¨¢ conectar el registro de inmuebles con las plataformas en l¨ªnea y con las Administraciones. De esta manera, las plataformas deber¨¢n acudir a esta ventanilla para comprobar que un inmueble cuenta con n¨²mero de registro antes de anunciarlo. Y peri¨®dicamente deber¨¢n hacer barridos aleatorios entre sus anuncios (lo que se conoce con el anglicismo de web scraping) para comprobar que los pisos se adec¨²an a la norma y transmitir esos datos al ministerio. Los incumplimientos podr¨¢n ser perseguidos a trav¨¦s de la ley de consumidores y usuarios, o con los reg¨ªmenes sancionadores que las comunidades y los ayuntamientos hayan adoptado con base en sus competencias.

En el caso del alquiler de habitaciones, funcionar¨¢ igual porque todo lo que se oferte en internet para alquilar por corta estancia, incluidas embarcaciones, deber¨¢ tener un c¨®digo ¨²nico. Un mismo inmueble puede, por ejemplo, solicitar registro para ser alquilado por temporada o a turistas, pero ser¨¢n dos procedimientos y en ese caso tendr¨¢ dos n¨²meros de registro distintos. Vivienda est¨¢ estudiando el coste que tendr¨¢ el procedimiento, pero se?ala que hacerlo mediante nota marginal es la forma ¡°m¨¢s sencilla y m¨¢s barata¡±. E incluir¨¢ tambi¨¦n los alquileres temporales que superen los 12 meses porque, aunque esa es la referencia temporal que aparece en pre¨¢mbulo de la normativa europea, esta ¡°no est¨¢ en la parte dispositiva¡±, seg¨²n los responsables ministeriales. Lo que primar¨¢ ser¨¢ la causalidad de ese contrato, que es lo que dice la Ley de Arrendamientos Urbanos (si por ejemplo alguien se desplaza por trabajo un a?o y medio a otra ciudad, eso tambi¨¦n es un arrendamiento temporal porque no tiene vocaci¨®n de ser la vivienda permanente del inquilino). Lo que s¨ª quedar¨¢ fuera es cualquier inmueble que se alquile por medios no digitales, puesto que el paraguas de la normativa comunitaria solo se refiere a esos casos, que actualmente representan la inmensa mayor¨ªa del mercado.