Espa?a se atasca en el rompecabezas de los pisos tur¨ªsticos

Espa?a vive pendiente de tres siglas, VUT, que en los ¨²ltimos a?os se han extendido sin tregua por muchas ciudades. Las viviendas de uso tur¨ªstico, como gen¨¦ricamente se conoce a las casas que se arriendan a visitantes ocasionales, forman ya parte cotidiana de un mercado inmobiliario que lleva a muchas familias al l¨ªmite de sus capacidades para acceder a una vivienda. Pero tambi¨¦n de un mercado tur¨ªstico que vuelve a batir r¨¦cords tras la pandemia. Y la posici¨®n de muchos sobre este tipo de inmuebles var¨ªa si se piensa con perspectiva de vecino o con perspectiva de turista. O eso es, al menos, lo que sugieren los datos: mientras aumenta la contestaci¨®n ciudadana a los pisos vacacionales en Espa?a (y en muchas otras partes del mundo) tambi¨¦n crece el negocio, lo que indica que usuarios no faltan. El fen¨®meno ha alcanzado tal envergadura que el negacionismo se hace imposible. Administraciones de todo color pol¨ªtico intentan acotarlo, incluso en ayuntamientos que durante a?os trataron con sordina el asunto, hasta que este se ha convertido en un ruido atronador.

Espa?a ten¨ªa el pasado febrero m¨¢s de 350.000 viviendas tur¨ªsticas, el m¨¢ximo en la serie estad¨ªstica experimental del INE, que empez¨® a medir este fen¨®meno en 2020, el a?o de la pandemia. Estas casas contaban con m¨¢s de 1,75 millones de plazas, una cifra que supera las plazas hoteleras ofertadas ese mismo mes y que se acerca cada vez m¨¢s a los 1,9 millones de plazas que ofertaban el pasado agosto, en plena temporada alta, los hoteles de toda Espa?a. ¡°En pocos a?os, las viviendas tur¨ªsticas han colocado en el mercado tanta capacidad como el sector reglado en toda su existencia¡±, resume Jos¨¦ Luis Zoreda, vicepresidente ejecutivo de Exceltur.

Este centro de an¨¢lisis, que sufragan grandes compa?¨ªas tur¨ªsticas espa?olas incluyendo varias cadenas hoteleras, public¨® en 2022 un informe con un balance claramente negativo hacia los pisos tur¨ªsticos. Su posici¨®n no ha cambiado desde entonces. ¡°El impacto de la vivienda tur¨ªstica como parte de la dificultad de acceso a la vivienda es el principal problema pol¨ªtico que tiene este pa¨ªs¡±, afirma Zoreda, quien insiste en que la intenci¨®n de la organizaci¨®n a la que representa no es defender al sector hotelero, sino ¡°evitar sentimientos negativos hacia el turismo¡±.

¡°Estamos enfangando el debate y el turismo es una actividad econ¨®mica de primer orden¡±, se?ala Asier Pereda, vicepresidente segundo de Fevitur, una asociaci¨®n de propietarios de pisos tur¨ªsticos que representa a unos 185.000 alojamientos en toda Espa?a. Cree que ¡°lo primero que habr¨ªa que hacer es sentar a la patronal hotelera y la de las viviendas de uso tur¨ªstico en compa?¨ªa del Gobierno central¡±. ¡°Adem¨¢s de ese modelo de gobernanza, falta terminar de completar la arquitectura normativa del sector¡±, agrega.

El Gobierno anunci¨® en diciembre un grupo interministerial para estudiar posibles medidas en una materia que escapa en su mayor parte a las competencias estatales y en la que la ministra de Vivienda, Isabel Rodr¨ªguez, ha pedido precisi¨®n quir¨²rgica para no perjudicar a peque?os n¨²cleos rurales donde una casa que atrae a visitantes for¨¢neos puede tener efectos positivos sobre la econom¨ªa local. La ministra reunir¨¢ en breve a otras Administraciones para plantear soluciones. Pereda ve margen para el Ejecutivo central en la parte fiscal o la laboral, dos teclas que ayudar¨ªan a ¡°dotar al sector de los marcos propios de cualquier sector econ¨®mico consolidado¡±, el objetivo que persigue la patronal de apartamentos tur¨ªsticos.

La regulaci¨®n es clave para N¨²ria Lambea, subdirectora de la C¨¢tedra Unesco de Vivienda de la Universitat Rovira i Virgili de Tarragona. Explica que las comunidades, con las competencias exclusivas en turismo, han legislado sobre la figura de la VUT (que en cada territorio puede conocerse con denominaciones distintas). Y luego muchos ayuntamientos han intentado incrementar las restricciones por la v¨ªa de las ordenanzas, lo que jur¨ªdicamente ha sido m¨¢s controvertido, y de la normativa urban¨ªstica. Su consejo es no a?adir mucho m¨¢s ruido ¡ª¡±lo primero que hay que hacer es controlar que se cumple con la normativa ya existente¡±, dice¡ª y ¡°facilitar a las comunidades aut¨®nomas y los municipios los instrumentos y la capacidad para realizar inspecciones¡±. Eso deber¨ªa ayudar a revertir la situaci¨®n actual, con experiencias muy distintas en unos sitios y otros en funci¨®n de las normas que se han adoptado y la capacidad para hacerlas respetar, que la experta define de manera expresiva: ¡°Hay un buen l¨ªo¡±.

As¨ª es actualmente el rompecabezas de los pisos vacacionales en las zonas m¨¢s tur¨ªsticas de Espa?a:

Continuidad en la ciudad pionera

CLARA BLANCHAR (Barcelona)

Barcelona fue pionera en Espa?a en poner freno a los pisos tur¨ªsticos: en 2014, el alcalde Xavier Trias (entonces CiU) congel¨® la concesi¨®n de nuevas licencias en una cruzada contra el turismo de borrachera. La cifra oficial qued¨® en 9.600 viviendas con registro tur¨ªstico de la Generalitat. Con la llegada de la alcaldesa Ada Colau en 2015, el Ayuntamiento dio una vuelta de tuerca y enarbol¨® la crisis de la vivienda como argumento. Los comunes mantuvieron la moratoria de licencias y redactaron un plan especial urban¨ªstico de alojamientos tur¨ªsticos que impide desde 2018 abrir ninguno m¨¢s. En paralelo, emprendieron una batalla contra la oferta ilegal, que se hab¨ªa disparado desde que Trias dijo basta.

Es una lucha lenta, pero que ha dado frutos. Un equipo de 30 rastreadores de p¨¢ginas web, 27 inspectores y seis letrados ha conseguido reducir los apartamentos sin licencia desde 6.000 hasta ¡°una cifra muy baja¡±, seg¨²n el Ayuntamiento, que no la concreta porque var¨ªa de un d¨ªa para otro. Seg¨²n el ¨²ltimo recuento del INE, Barcelona ten¨ªa unos 8.800 pisos tur¨ªsticos activos el pasado febrero, menos que licencias oficiales aunque un 18% m¨¢s que un a?o antes. M¨¢s all¨¢ de las inspecciones, Colau impuso multas elevadas a vecinos que hab¨ªan alquilado sus viviendas e inici¨® una pelea con Airbnb. El consistorio ped¨ªa a la plataforma retirar los anuncios de pisos sin registro oficial y la sancion¨® con 600.000 euros, un caso que dur¨® a?os y sigue judicializado.

Desde 2016, cuando comenz¨® el plan de choque, se han analizado casi 70.000 anuncios y se han abierto 22.728 expedientes disciplinarios (puede haber varios por una misma ubicaci¨®n) que han derivado en 9.679 ¨®rdenes de cese y 10.500 expedientes de multas. Adem¨¢s, ¡°se han recuperado para uso de residencia habitual 3.473 pisos donde hab¨ªa actividad tur¨ªstica sin licencia¡±, seg¨²n el Ayuntamiento. El actual alcalde, Jaume Collboni (PSC), conciliador con otros sectores que viven del turismo como los hoteles o la restauraci¨®n, se ha mostrado inflexible con los pisos vacacionales y asegura que quiere ¡°reducir sustancialmente¡± su cifra sin especificar c¨®mo. Adem¨¢s, la Generalitat aprob¨® un decreto para cerrar miles de apartamentos en toda Catalu?a: lo ratific¨® gracias al PSC y su futuro desarrollo depende del Govern, que se encuentra en funciones desde el pasado domingo, a la espera de negociaciones poselectorales.

Un fen¨®meno descontrolado

FERNANDO PEINADO (Madrid)

El sector de las viviendas de uso tur¨ªstico en Madrid vive pendiente del giro que ha dado recientemente el alcalde Jos¨¦ Luis Mart¨ªnez-Almeida, quien ha endurecido su discurso contra las ilegalidades. El Ayuntamiento advirti¨® en abril de la ¡°desertizaci¨®n¡± del distrito centro, donde una de cada tres personas alojadas es un turista. Almeida aprob¨® un refuerzo de 10 personas a una plantilla de 65 inspectores que vigilan las VUT y otras actividades econ¨®micas. Tambi¨¦n ha multiplicado por diez la cuant¨ªa de las multas (hasta 30.001 euros para la primera infracci¨®n), ha ordenado una moratoria a las nuevas licencias y ha anunciado la elaboraci¨®n de una lista de alojamientos legales.

La oposici¨®n y las asociaciones de vecinos dudan del nuevo discurso duro del regidor porque dicen que durante sus cinco a?os de mandato apenas ha controlado los pisos tur¨ªsticos. El a?o pasado, el Ayuntamiento solo puso 86 multas, a pesar de que reconoce que ¨²nicamente tienen la necesaria licencia de funcionamiento 277 de las m¨¢s de 16.000 VUT que operaban en la ciudad el pasado febrero, seg¨²n el INE.

Adem¨¢s, los cr¨ªticos dicen que la moratoria es un brindis al sol porque en la pr¨¢ctica el Ayuntamiento apenas estaba dando licencias desde marzo de 2019, cuando la anterior alcaldesa Manuela Carmena introdujo el requisito de que los pisos vacacionales tuvieran un acceso independiente desde la calle, con el prop¨®sito de evitar molestias a los vecinos. Almeida, que ha criticado la norma de Carmena, ha retrasado hasta el a?o que viene una reforma legal. La oposici¨®n responde que el problema no es la regulaci¨®n, sino la falta de inspecciones.

Malestar creciente y manifestaciones

GUILLERMO VEGA (Las Palmas de Gran Canaria)

La vivienda vacacional y su papel en la explosi¨®n tur¨ªstica y la carest¨ªa de la vivienda est¨¢ en el centro de las protestas que se celebraron en las islas el pasado abril. Entre noviembre de 2022 y el mismo mes de 2023, el n¨²mero de viviendas vacacionales oficialmente registradas se increment¨® en un 25,7% hasta las 48.541, seg¨²n el Gobierno auton¨®mico. Actualmente se rozan los 54.000 pisos, que ofrecen m¨¢s de 220.000 plazas. La regulaci¨®n de este tipo de alojamientos se ha dejado de lado en los ¨²ltimos a?os, lo que ha dado pie a casos sangrantes en municipios como Yaiza, en Lanzarote, donde el 22,5% de las viviendas se dedican al turismo; o el 21,8% de La Oliva (Fuerteventura). Son las dos localidades con mayor proporci¨®n de VUT de toda Espa?a, seg¨²n los ¨²ltimos datos del INE.

Destaca la excepci¨®n de Las Palmas de Gran Canaria, la principal ciudad del archipi¨¦lago (378.675 habitantes), que s¨ª cuenta con una ordenanza propia que proh¨ªbe las viviendas vacacionales en edificios residenciales salvo con ciertos requisitos. La ausencia de inspecci¨®n, sin embargo, deja en papel mojado la reglamentaci¨®n y es la quinta ciudad espa?ola entre las diez m¨¢s pobladas con mayor peso de la vivienda vacacional frente al uso residencial, con un 1,5%. La otra gran urbe canaria, Santa Cruz de Tenerife (204.856 habitantes), no cuenta con legislaci¨®n espec¨ªfica en materia de viviendas vacacionales. El Cabildo insular solo da la autorizaci¨®n sectorial y lleva el registro de las viviendas que hay, pero en cualquier caso su porcentaje sobre el total de vivienda es menor.

Hace un mes, el Gobierno auton¨®mo, sustentado por la alianza entre Coalici¨®n Canaria y Partido Popular, aprob¨® un anteproyecto de regulaci¨®n que est¨¢ en exposici¨®n p¨²blica. Este texto, fuertemente contestado por el sector, limita que se puedan establecer pisos tur¨ªsticos en bloques comunitarios e impone requisitos como que los inmuebles tengan una antig¨¹edad m¨ªnima de diez a?os, un m¨ªnimo 39 metros cuadrados ¨²tiles de superficie y un m¨¢ximo de ocho plazas. La norma, con todo, cargar¨¢ buena parte del peso del control en los ayuntamientos.

El doble de pisos que de licencias

CRISTINA V?ZQUEZ (Valencia)

La ciudad de Valencia ten¨ªa a finales de 2023 un total de 5.747 apartamentos tur¨ªsticos en el registro creado por la Generalitat Valenciana frente a los 10.286 que ofertaban diversas plataformas online a principios de 2024, seg¨²n la propia web de la fundaci¨®n de turismo municipal Visit Valencia. Es el ¨²nico dato de fuente municipal, pues el actual gobierno local, de PP y Vox, no facilita ning¨²n otro. Explican que trabajan en una ordenanza municipal para regularlos y que desde que asumieron la vara de mando han aumentado las inspecciones. Hubo 166 entre enero y abril de este a?o. La Polic¨ªa Local de Valencia puso 156 denuncias a apartamentos ilegales en el primer trimestre del a?o, frente a las 84 de 2023 o las 73 de 2022. ¡°Estamos trabajando para frenar los apartamentos ilegales, sin demonizar el turismo como hace la izquierda, porque consideramos que es una fuente fundamental de creaci¨®n de empleo y riqueza para la ciudad¡±, apunta un portavoz municipal, que asegura que se han ordenado cierres, sin especificar cu¨¢ntos. La oposici¨®n denuncia que el n¨²mero de pisos tur¨ªsticos se ha disparado cerca del 40% en un a?o, siempre seg¨²n los datos de Visit Valencia (un 30% seg¨²n el INE) y exige una moratoria inmediata de licencias.

Los apartamentos tur¨ªsticos vienen regulados por un decreto auton¨®mico, pero son los ayuntamientos los que expiden el necesario certificado de compatibilidad urban¨ªstica. En el caso de la capital del Turia, el Plan General de Ordenaci¨®n Urbana limita la ubicaci¨®n de las VUT a plantas bajas y primeras plantas ¡ªsin contar con los bloques enteros dedicados exclusivamente a uso terciario¡ª aunque en determinadas zonas de la ciudad, como el saturado casco hist¨®rico o los barrios m¨¢s cercanos a la playa, existe alg¨²n tipo de restricci¨®n. Sin embargo, cunde la preocupaci¨®n en la Federaci¨®n de Asociaciones de Vecinos de Valencia y las comunidades de propietarios, que denuncian una vor¨¢gine de nuevas aperturas.

La comunidad m¨¢s restrictiva

LUC?A BOH?RQUEZ (Palma)

Baleares cuenta con una de las normativas m¨¢s restrictivas para regular los apartamentos tur¨ªsticos en Espa?a. La reforma de la Ley de Turismo de 2017 dio potestad a cada consell insular (¨®rganos de gobierno de cada isla) y al Ayuntamiento de Palma para realizar una zonificaci¨®n y regular los lugares en los que permitir el alquiler tur¨ªstico. La capital restringi¨® totalmente esta actividad en los edificios plurifamiliares, con lo que se convirti¨® en la primera ciudad de Espa?a en prohibir que los residentes alquilaran su piso a turistas. Solo autoriz¨® las viviendas vacacionales en chalets o casas aisladas, una decisi¨®n que el Tribunal Supremo respald¨® en una sentencia de febrero de 2023. La ciudad cuenta, seg¨²n el ¨²ltimo registro del INE, con poco m¨¢s de 1.000 casas vacacionales que representan el 0,55% del total de sus viviendas, el porcentaje m¨¢s bajo entre las grandes capitales tur¨ªsticas.

En el resto de la isla de Mallorca, el alquiler de viviendas tur¨ªsticas est¨¢ permitido bajo criterios muy estrictos, que tienen que ver con la densidad de poblaci¨®n o la saturaci¨®n de turistas en estos lugares. El Consell de Mallorca cuenta con 20 inspectores que entre septiembre de 2023 y febrero de este a?o levantaron 239 actas por alquiler tur¨ªstico ilegal, 90 de las cuales se refieren a la capital. Las sanciones derivadas de esa labor supusieron una recaudaci¨®n de 2,3 millones en multas para toda la isla, un dato que no se ofrece territorializado por municipios.

En la ciudad de Ibiza est¨¢ prohibido el alquiler tur¨ªstico en todas sus modalidades a trav¨¦s del Plan General, mientras el resto de municipios de la isla lo tienen prohibido de facto a trav¨¦s de la ley auton¨®mica. En la isla de Menorca, el alquiler vacacional est¨¢ restringido con car¨¢cter general y solo contempla cinco excepciones, todas ellas urbanizaciones tur¨ªsticas.

Nuevas normas para poder prohibir

EVA SAIZ (Sevilla) / NACHO S?NCHEZ (M¨¢laga)

La Junta de Andaluc¨ªa aprob¨® el pasado febrero el esperado decreto en el que modificaba la normativa de las viviendas de uso tur¨ªstico, permitiendo a los Ayuntamientos establecer limitaciones para la apertura de estos alojamientos. El Ayuntamiento de Sevilla ha sido el primero en hacer uso de esa competencia y ha aprobado la limitaci¨®n del n¨²mero m¨¢ximo de las VUT en aquellos barrios en los que estos pisos superan el 10% del total de viviendas disponibles. Esto llevar¨¢ a impedir nuevas aperturas en 11 barrios del casco antiguo (Santa Cruz, Arenal, Alfalfa, San Bartolom¨¦, Feria, Encarnaci¨®n-Regina, Santa Catalina, San Lorenzo, San Gil y San Vicente) y en el de Triana. En la capital andaluza hay m¨¢s de 9.000 VUT seg¨²n la Junta, que pueden alojar a unas 45.500 personas, m¨¢s del 50% de todas las plazas de alojamiento de la ciudad hispalense.

En M¨¢laga, donde el registro recoge 11.731 viviendas con fines tur¨ªsticos que ofertan m¨¢s de 60.000 plazas, el ayuntamiento lleva ¡°varios a?os¡± trabajando en la modificaci¨®n del Plan General de Ordenaci¨®n Urbana para limitar el n¨²mero de viviendas ¡ªque se ha duplicado desde 2019¡ª una vez que se aprobara el decreto del Gobierno auton¨®mico, indican fuentes municipales. En cuanto la Junta de Gobierno Local apruebe esa modificaci¨®n, a¨²n sin fecha, se iniciar¨¢ una moratoria por la que no se podr¨¢n inscribir m¨¢s viviendas tur¨ªsticas. Entre los municipios de m¨¢s de medio mill¨®n de habitantes, M¨¢laga es el que tiene, con diferencia seg¨²n el INE, la mayor proporci¨®n de VUT sobre el total de viviendas: el 2,7%.

El otorgamiento de licencias, as¨ª como las inspecciones y sanciones, son competencia de la Junta. De acuerdo con los datos facilitados por la Consejer¨ªa de Turismo, en 2023 se llevaron a cabo 1.775 actuaciones inspectoras en Sevilla y 1.991 en M¨¢laga. No especifica el n¨²mero de multas, cuya cuant¨ªa puede ir desde los 2.000 hasta los 150.000 euros.

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