El precio de la vivienda no cede y sube otro 8,1% en el tercer trimestre, su mayor repunte en dos a?os y medio

El precio de la vivienda se resiste a bajar. Las casas se encarecieron un 8,1% en el tercer trimestre del a?o respecto al mismo periodo de 2023, seg¨²n los datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estad¨ªstica (INE). Es el mayor repunte en dos a?os y medio y supone tres d¨¦cimas m¨¢s respecto al segundo trimestre. La vivienda de segunda mano experiment¨® un incremento interanual del 7,9%, consolid¨¢ndose como un factor clave en esta din¨¢mica inflacionista. En cuanto a la obra nueva, su precio creci¨® un 9,8% en comparaci¨®n con el a?o pasado, pero desciende casi un punto y medio respecto al segundo trimestre. El fuerte descenso en este tipo de construcciones rompe con la din¨¢mica de la primera mitad del a?o, en la que los aumentos fueron de doble d¨ªgito. De hecho, entre abril y junio se dispar¨® la tasa a niveles no vistos desde 2007, justo antes de que el estallido de la burbuja inmobiliaria impactara en los mercados globales.

A pesar de la leve moderaci¨®n, el mercado sigue mostrando presiones al alza. De hecho, a nivel general, se puede decir que las casas son m¨¢s caras que nunca. La estad¨ªstica oficial, publicada este jueves, consiste en un ¨ªndice de base 100 que toma como referencia lo que val¨ªa una vivienda en 2015. Ahora ese indicador supera los 162 puntos, lo que significa que los pisos son un 62% m¨¢s caros que nueve a?os atr¨¢s. La cifra rebasa con holgura los 151,7 puntos que se alcanzaron en la burbuja inmobiliaria ¨Dcorrespondiente al tercer trimestre de 2007¨D y tambi¨¦n los 152 puntos registrados en el primer trimestre de este a?o, cuando se rompi¨® por primera vez el terrible umbral de principios de siglo.

El repunte en los precios de la vivienda encuentra explicaci¨®n en las din¨¢micas actuales del mercado, seg¨²n coinciden diversos expertos del sector. Mar¨ªa Matos, directora de Estudios de Fotocasa, se?ala que este encarecimiento responde a ¡°transformaciones econ¨®micas¡± y ¡°combina factores como una demanda fuerte y sostenida, mejores condiciones hipotecarias, y una oferta insuficiente de viviendas en el pa¨ªs¡±. Por su parte, el Consejo General de los Colegios de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria apunta que el aumento poblacional, el encarecimiento de materiales y la financiaci¨®n, y el lento crecimiento de la oferta, especialmente en ¨¢reas metropolitanas, son claves en esta tendencia.

Las casas de obra nueva ejercen especial presi¨®n. A lo largo de este a?o, los analistas han insistido en que los obst¨¢culos que afectan a este segmento no se resolver¨¢n en el corto plazo. Aunque los costes de producci¨®n y de los materiales se han moderado, el sector se enfrenta a dificultades para adquirir suelo finalista. A ello se suma una escasez de mano de obra cualificada que est¨¢ provocando que el stock de viviendas nuevas est¨¦ en m¨ªnimos.

En opini¨®n de los analistas, la bajada de los tipos de inter¨¦s permitir¨¢ que los precios de la vivienda sigan al alza. El giro del Banco Central Europeo hacia pol¨ªticas monetarias m¨¢s suaves en 2024, acompa?ado de un descenso en el eur¨ªbor, mejorar¨¢ las condiciones hipotecarias ofrecidas por los bancos para el pr¨®ximo a?o. Esto facilitar¨¢ el acceso al cr¨¦dito para los compradores, lo que reactivar¨¢ a¨²n m¨¢s la demanda. Este panorama crea un dilema para quienes quieren comprar una casa: aunque la reducci¨®n de tipos permite el acceso a hipotecas m¨¢s asequibles, el constante aumento de precios absorbe las ventajas econ¨®micas esperadas.

Ninguna comunidad se escapa de esta din¨¢mica. No obstante, en 10 autonom¨ªas el aumento ha sido superior a la media nacional. Navarra, Andaluc¨ªa y Arag¨®n han sentido el zarpazo de lleno, con repuntes interanuales que rozan el 11%. En La Rioja, Murcia, Cantabria y la Comunidad Valenciana la tasa rond¨® el 9%. Por su parte, Madrid y Catalu?a, motores tradicionales del mercado inmobiliario, registraron alzas m¨¢s moderadas: del 7,2% y 6,8%, respectivamente.

Menos ejecuciones hipotecarias

El aumento de precios en la vivienda y el encarecimiento de los pr¨¦stamos hipotecarios est¨¢ dejando un panorama mixto en el mercado inmobiliario. Por un lado, las ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual han disminuido en el tercer trimestre del a?o a m¨ªnimos no vistos desde 2019, con un total de 1.718 casos entre julio y septiembre, seg¨²n los datos publicados este jueves por el INE. Es un 1,1% menos que en el mismo periodo de 2023 y tambi¨¦n supone una bajada del 23,5% respecto al trimestre previo. Adem¨¢s, es la primera vez en los ¨²ltimos nueve meses en que los casos no superan las 2.000 ejecuciones. A pesar de ello, las viviendas nuevas est¨¢n registrando un aumento preocupante de impagos, pues se han disparado un 42,4% respecto a 2023. Estos procedimientos, con los que el prestamista inicia los tr¨¢mites para hacerse con el inmueble ante el impago del prestatario, tambi¨¦n han aumentado m¨¢s de un 7% en el caso de las viviendas usadas.

A falta de los datos del cuarto trimestre del a?o, se puede decir que 2024 es el a?o con menores casos sobre vivienda habitual desde la pandemia. El fuerte descenso respecto a esos a?os se debe a que, en 2020, los juzgados y registros, que son la fuente de los datos utilizados en las estad¨ªsticas, estuvieron cerrados o funcionaron de manera reducida durante un tiempo. Esto provoc¨® un embalse de casos pendientes, lo que hizo que las cifras aumentaran cuando se retomaron los procedimientos. A medida que la situaci¨®n se fue normalizando, las estad¨ªsticas comenzaron a retroceder, lo que explica la ca¨ªda interanual que Espa?a ha mostrado desde el a?o pasado.

Por otra parte, el periodo entre 2004 y 2008 concentra el 55,3% de las ejecuciones hipotecarias iniciadas. Esto indica que muchos de los desahucios est¨¢n ocurriendo en operaciones realizadas durante la burbuja inmobiliaria, cuando los precios eran excesivamente altos y los estudios de solvencia no eran tan estrictos como a d¨ªa de hoy. Aunque las viviendas de segunda mano constituyen la mayor¨ªa de los procedimientos (suponen m¨¢s de 2.270 casos sobre las 2.575 ejecuciones iniciadas en casas), este tipo de procedimientos ha experimentado una ca¨ªda en los ¨²ltimos a?os gracias a las medidas legales que protegen a los prestatarios desde la crisis financiera. Adem¨¢s, muchos propietarios han logrado renegociar las condiciones de sus pr¨¦stamos, lo que ha disminuido el riesgo de impago.