Evergrande es solo la punta del iceberg del calent¨®n de los pisos en China

Si hay un momento clave en la evoluci¨®n del mercado inmobiliario en China es el de las ¡°tres l¨ªneas rojas¡±. El punto de inflexi¨®n en la trayectoria de la promotora Evergrande y de toda la industria inmobiliaria en China. El punto en el que, en agosto del a?o pasado, el Gobierno chino impuso tres par¨¢metros para limitar la enorme deuda en el sector y enfriar un mercado que llevaba dos d¨¦cadas al rojo vivo. Se hab¨ªa convertido en uno de los menos asequibles del mundo en ciudades como Pek¨ªn, Shangh¨¢i o Shenzhen. No en vano los precios se han doblado en una d¨¦cada. Era una medida, a largo plazo, necesaria. Pero que a corto plazo ha desencadenado una tormenta que amenaza con llevar a la quiebra a la promotora m¨¢s endeudada del mundo y extender sus nubarrones a todo el sector e incluso al crecimiento del PIB chino.

Es dif¨ªcil exagerar la importancia del sector inmobiliario en China. Representa, directa o indirectamente, una cuarta parte del PIB nacional ¡ªm¨¢s que el ladrillo en Espa?a antes de que estallara la burbuja¡ª. Un mill¨®n y medio de familias en el limbo inmobiliario de Evergrande una proporci¨®n que se eleva al 80% en las grandes metr¨®polis: por razones culturales y econ¨®micas, la compra de vivienda es, muy de lejos, la inversi¨®n preferida de la inmensa mayor¨ªa de los ciudadanos. Su valor acumulaba el a?o pasado 52 billones de d¨®lares, seg¨²n c¨¢lculos de Goldman Sachs.

Es un sector donde la especulaci¨®n ha estado muy presente: Goldman Sachs calcula que hasta un 20% de las propiedades pueden estar vac¨ªas. Las familias que pueden compran como inversi¨®n una segunda casa, a veces incluso una tercera. O m¨¢s. Y la especulaci¨®n ha contribuido a disparar los precios. En Pek¨ªn, el precio medio de una vivienda se sit¨²a en 55 veces un salario anual medio. En Shenzhen, el coste es 57 veces m¨¢s que el sueldo tipo.

La deuda tambi¨¦n es enorme. En un pa¨ªs donde el endeudamiento corporativo representa el 220% del PIB, seg¨²n la revista Asia Nikkei, los cr¨¦ditos en el sector inmobiliario componen el 30% del total. Durante m¨¢s de una d¨¦cada, el Gobierno chino toler¨® esta espiral, dado que las empresas que contra¨ªan la deuda generaban un crecimiento del PIB a una velocidad ins¨®lita. Xu Jiayin, el campesino que lleg¨® a ser el rey del ladrillo con Evergrande. Pero esa permisividad ha tocado a su fin. En el ¨²ltimo a?o, el Partido Comunista ha tomado cartas para atajar los excesos capitalistas, reales o percibidos, en el sistema. La ¡°prosperidad com¨²n¡±, el nuevo mantra de las autoridades, busca reducir la desigualdad, eliminar las pr¨¢cticas monopol¨ªsticas y poner el nivel de deuda bajo control. Y el sector inmobiliario es uno de los afectados.

Las ¡°tres l¨ªneas rojas¡± impuestas en agosto de 2020 exigen que una promotora cuente con una proporci¨®n de deuda con respecto a sus activos de menos del 70%, menos del 100% con respecto al capital y una proporci¨®n superior a 1 de liquidez con respecto a la deuda a corto plazo. Con unas obligaciones acumuladas superiores a los 300.000 millones de d¨®lares, Evergrande no cumpl¨ªa ninguno de los tres requisitos. Eso le ha impedido acceder a nuevo endeudamiento.

Ya el a?o pasado esta empresa, que emplea a 200.000 personas y genera indirectamente trabajo para otras 3,5 millones, que posee m¨¢s de 1.300 proyectos en 280 ciudades de China, empez¨® a sufrir dificultades. Desde entonces, la bola de nieve no ha parado de crecer y Evergrande amenaza con quebrar. El grupo ha intentado desinvertir en algunas de sus subsidiarias y ofrecer descuentos en sus pisos para obtener liquidez. Pero no ha podido pagar a parte de sus subcontratistas y suministradores, por lo que el 60% de sus obras en marcha est¨¢n paradas: 1,5 millones de viviendas. Ante la sucesi¨®n de noticias negativas ¡ªesta semana ha dejado por pagar cerca de 48 millones de d¨®lares en intereses de un bono extranjero¡ª, ¡°los compradores potenciales parecen haber perdido confianza en el promotor y en el mercado inmobiliario, en medio de un exceso de construcci¨®n y altos precios¡±, se?ala en una nota Erik Nielsen, economista jefe del Unicredit Bank en Londres. En agosto, el valor de las ventas cay¨® un 20% con respecto al mismo mes de 2020. En lo que va de a?o, los proyectos empezados a construir han descendido un 1,7%.

Dado que en caso de una quiebra descontrolada, el se¨ªsmo de Evergrande provocar¨¢ temblores fuera de China, y por ende a la econom¨ªa, los analistas est¨¢n de acuerdo en que puede haber alg¨²n tipo de intervenci¨®n del Gobierno chino para evitar una cat¨¢strofe, especialmente en un a?o en el que el presidente Xi Jinping se prepara para prorrogar su mandato en 2022. ¡°El objetivo [de las medidas del Gobierno] es reducir el riesgo, no disparar una crisis¡±, recuerda por videoconferencia Bo Zhuang, de la inversora estadounidense Loomis Sayles en Singapur. No ser¨¢ un rescate, pues Pek¨ªn quiere que el caso sirva de ejemplo para otros empresarios y enviar el mensaje de que la era de los excesos ¡ªsea en beneficios, sea en deuda, sea en pr¨¢cticas corporativas dudosas¡ª, se ha acabado. Pero s¨ª, considera Zhuang, probablemente ¡°mediante el env¨ªo de grupos de trabajo¡± que analicen una posible reestructuraci¨®n o a trav¨¦s de decisiones puntuales de los gobiernos locales.

No habr¨¢ un ¡°momento Lehman Brothers¡±, como el de la quiebra bancaria que precipit¨® la crisis financiera de 2008. Evergrande no est¨¢ tan vinculada al sistema financiero internacional como aquella entidad. Pero, ¡°parece claro que incluso en una reestructuraci¨®n ordenada, es probable que el sector inmobiliario en China afronte presiones a la baja¡±, escriben en una nota los analistas de Citibank.

Malas noticias para la econom¨ªa china, que ya crec¨ªa a un menor ritmo desde antes de la pandemia. M¨¢s de un a?o despu¨¦s de que Pek¨ªn diera el coronavirus por controlado, el consumo contin¨²a sin levantar cabeza. ¡°Es probable que el mercado inmobiliario, alimentado por la deuda, aseste un segundo golpe al crecimiento y pesar¨¢ en contra de la inversi¨®n, el gasto y la confianza. Y cuando las burbujas inmobiliarias estallan, las consecuencias en la econom¨ªa son t¨ªpicamente materiales y duraderas¡±, recuerda Nielsen. La agencia Moody¡¯s considera que China ¡°buscar¨¢ evitar la inestabilidad social y financiera al resolver los problemas de Evergrande, pero diversos sectores podr¨ªan incurrir en p¨¦rdidas econ¨®micas¡±.