Crecen los trueques de vivienda: cambio piso en la playa por licencia de taxi

Jes¨²s D. tiene un plan para su jubilaci¨®n. A sus 48 a?os cree que ha llegado el momento de irse asegurando un retiro digno. ¡°Siendo aut¨®nomo, ya sabes que las pensiones a percibir no son muy altas¡±, se?ala. Su plan consiste en permutar la segunda vivienda que posee en la localidad tur¨ªstica de Cullera (Valencia) por una licencia de taxi en Madrid, ciudad en la que se reside. El apartamento, situado a unos 80 metros de la playa de San Antonio, con 50 metros cuadrados de superficie y dos dormitorios, tambi¨¦n est¨¢ en venta. Jes¨²s no quiere cerrarse puertas. ¡°Estoy trabajando, tengo un taller de coches con mi mujer y poco tiempo para disfrutar de la segunda vivienda; y tampoco me gusta alquilar, no me lo he planteado¡±, cuenta.

El precio por el que permuta su casa es de 73.000 euros. Antes ped¨ªa m¨¢s, 85.000 euros, pero se dio cuenta de que recib¨ªa pocas llamadas. Esto le obligar¨¢ a desembolsar dinero por la licencia de taxi que persigue. ¡°Las anuncian desde 95.000 hasta 140.000 euros, dependiendo del d¨ªa de libranza, del coche, de las ganas de vender... Actualmente se venden en torno a los 100.000 euros con un coche al que a¨²n le queden seis o siete a?os para poder trabajar con ¨¦l¡±, se?ala. ¡°El taxi lo conducir¨¢ un buen amigo¡±, a?ade. Jes¨²s tendr¨¢ que poner de su bolsillo entre 25.000 y 30.000 euros, adem¨¢s de su casa en Cullera, para cerrar el trato.

A pesar de que el trueque tiene un peso muy reducido en el mercado inmobiliario espa?ol, el n¨²mero de operaciones ha crecido levemente este a?o. Hay algo m¨¢s de un millar de ciudadanos que han permutado sus viviendas en los primeros ocho meses del a?o. De enero a agosto, ¨²ltimo dato disponible del INE, se han firmado 1.094 permutas, frente a las 591 del mismo periodo del a?o 2020 (la disminuci¨®n en este caso es l¨®gica por el confinamiento pand¨¦mico). En los mismos meses de 2019 fueron 1.013 operaciones, en 2018 la cifra alcanz¨® las 899 y en 2017 sum¨® 912 permutas. En definitiva, es el dato m¨¢s alto desde 2015, cuando de enero a agosto se cerraron 1.171 transmisiones de este tipo, aunque quedan muy lejos de los niveles del bum (7.363 en 2008).

Rebaja hipotecaria

¡°La permuta facilita que la hipoteca a pedir sea la menor posible, o que incluso no sea necesaria. Por este motivo, y si bien este modelo de compra no es muy frecuente, vive un impulso cada vez que se produce una crisis econ¨®mica. La dificultad a la hora de acceder a una vivienda lleva a muchos propietarios a dar este rodeo a la operaci¨®n t¨ªpica¡±, se?ala Jes¨²s Duque, vicepresidente de Alfa Inmobiliaria.

El flechazo inmobiliario es complejo y encontrar a la media naranja casi resulta una proeza, pero, en cambio, internet est¨¢ lleno de anuncios de permutas, tanto en portales inmobiliarios como Idealista ¡ª908 ofrecimientos¡ª, como en Milanuncios y hasta en la plataforma de compraventa de productos de segunda mano Wallapop.

Y, como no, en inmobiliarias. Jean Carlo Farf¨¢n es coordinador de Agencia de Grupo Adaix en Puerta de Toledo (Madrid) y Fuenlabrada. Ha recibido el encargo de permutar una segunda residencia en Marbella, propiedad de una se?ora de 60 a?os, por otra en Madrid. ¡°Nuestra clienta vive en Madrid alquilada y quiere comprar una vivienda en la ciudad, pero no quiere pagar m¨¢s, no puede ni quiere meterse en hipotecas¡±, explica Farf¨¢n. El precio del apartamento de Marbella es de 190.000 euros, tiene un dormitorio y se halla en la urbanizaci¨®n Romana Playa. El agente inmobiliario ha de encontrar un piso en Madrid cuyo precio de venta sea el mismo, ni un euro m¨¢s. ¡°La permuta suele darse cuando el propietario no quiere invertir m¨¢s dinero, sino cambiar una propiedad por otra¡±, opina Farf¨¢n, en cuya cartera solo tiene este encargo de permuta de momento. Tanto ¨¦l como su clienta saben que llevar¨¢ un tiempo hallar la pieza del puzle. ¡°Lo complicado de la permuta inmobiliaria es encontrar una propiedad igual, es decir, un propietario cuya vivienda tenga un precio similar y encaje con lo que buscas y, que a su vez, tambi¨¦n est¨¦ interesado en tu propiedad. Es todo un reto¡±, zanja.

Hay trueques de todos los tipos, pero el que m¨¢s se repite es el intercambio de segundas residencias en zonas de costa por viviendas en otras en ciudades. Tambi¨¦n en pueblos. ?ngel busca un piso en el centro de Madrid para permutarlo por alguna de las viviendas de obra nueva que tiene en un pueblo de Guadalajara.

Tambi¨¦n se dan trueques internacionales. Mari es argentina, vive en Vilanova i la Geltr¨², en la provincia de Barcelona, y anuncia en Wallapop que busca permutar su casa de Argentina, cercana a la ciudad portuaria de Rosario, por una propiedad en Espa?a.

Litigios

La f¨®rmula no parece complicada desde el punto de vista legal. Es muy similar a una compraventa de vivienda com¨²n, salvo por el hecho de que hay que firmar una escritura de permuta, en vez de dos escrituras de venta. ¡°El ¨²nico requisito en la permuta es que ambas partes lleguen a un acuerdo, ya sea porque consideren que las viviendas cuentan con id¨¦ntico valor o porque quede pactado el importe que una parte debe pagar a la otra cuando el valor de su vivienda sea inferior¡±, explica Jes¨²s Duque.

Pero en la pr¨¢ctica, la operaci¨®n no est¨¢ exenta de riesgos y litigiosidad. ¡°Es una operaci¨®n compleja, se generan problemas como reclamaciones por vicios ocultos o cargas en el registro¡±, comenta Juan Ignacio Navas, socio director del bufete Navas & Cus¨ª. El letrado da cuenta de que en su despacho ¡°se han extendido los casos de permutas, sobre todo tras la covid¡±. Se refiere a que cada vez m¨¢s gente quiere vivir en otra parte, ¡°en la sierra, en zonas de campo o, si el teletrabajo lo permite, en una ciudad extranjera y es m¨¢s f¨¢cil cambiar que vender, buscar y comprar¡±, a?ade Navas. Una opini¨®n compartida por el abogado Salvador Salcedo, de ?tico Jur¨ªdico: ¡°Tras el confinamiento muchas personas se han planteado cambiar de vivienda y la permuta es una de las opciones posibles¡±. En el bufete Alvarez Abogados Tenerife tambi¨¦n hablan de un volumen importante de litigios por permutas. Hacen alusi¨®n a los casos que acaban en los juzgados porque, por ejemplo, una de las partes entrega la casa y la otra no.

Desde el punto de vista fiscal, y siempre que no se recurra a ninguna artima?a para tratar de pagar menos impuestos, las partes no se benefician de ning¨²n ahorro en la operaci¨®n. Mar¨ªa Teresa Barea, portavoz del Consejo General del Notariado, lo explica: ¡°La permuta supone pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), la plusval¨ªa, el registro y la posible ganancia patrimonial en el IRPF exactamente igual que si hicieras dos compras. Al haber dos transmisiones cruzadas, esos gastos se generan por cada transmisi¨®n, as¨ª que no hay ahorro¡±. Barea dice que, a pesar del leve repunte que registran las estad¨ªsticas del INE, en los despachos de notarios sigue sin ser una operaci¨®n habitual.

Adem¨¢s, si alguna de las viviendas o ambas est¨¢n hipotecadas, ¡°el banco deber¨¢ dar el visto bueno para que pueda llevarse a cabo el cambio de titular de la hipoteca¡±, se?ala Salcedo.