Compraventa, herencia o donaci車n. Si estas son las modalidades que estamos acostumbrados a asociar a la adquisici車n de una vivienda, existe otra que, pese a ser utilizada con una frecuencia notablemente menor, es una opci車n m芍s a tener en cuenta: la permuta. Este tipo de contrato no es exclusivo del 芍mbito inmobiliario, sino que puede formalizarse en todos aquellos casos en los que las partes desean intercambiar uno o varios bienes de valor equivalente. ※Aparece en el inicio de las relaciones econ車micas, cuando los intercambios comerciales se sustentaban en el trueque§, explica Antonio Ripoll, notario en Alicante, quien a?ade que, en nuestro Derecho, est芍 regulado por el C車digo civil ※de forma anecd車tica y como un ap谷ndice del contrato de compraventa§.
De las 49.949 transmisiones de vivienda que se registraron en junio de este a?o, solo en 94 casos las partes quisieron cerrar un contrato por el que cada una ced赤a a la otra su propio inmueble, dando lugar de esta forma a un intercambio de propiedades, seg迆n los 迆ltimos datos provisionales del INE. Es una cantidad muy parecida a las 101 permutas que se efectuaron el mismo mes del a?o pasado, un per赤odo en el que, sin embargo, la cantidad total de transmisiones fue mucho m芍s ingente 〞79.365〞 al no descontar el efecto de la emergencia sanitaria por el Covid-19, sobrevenida posteriormente, en marzo. La comparaci車n entre per赤odos anteriores a la pandemia arroja las mismas proporciones: en febrero de 2020 las permutas representaron apenas 102 de las 86.838 transmisiones de vivienda; un a?o antes fueron 97 sobre 85.234.
※Podr赤a contar con los dedos de una mano las permutas que he firmado en 10 a?os§, se?ala Ripoll, en el mismo sentido. ※No son frecuentes por el hecho de que es dif赤cil que concurran las dos voluntades simult芍neamente y que lo que posee una parte guste a la otra§, agrega este notario. Por ello, las permutas suelen plantearse en el 芍mbito familiar o entre vecinos de un mismo edificio. Aun as赤, en internet existen portales especializados en permutas, como Sepermuta o Teapetecemicasa, que permiten a desconocidos ponerse en contacto con el objetivo de trocar sus viviendas, y en los que se pueden leer anuncios como este: ※?tico en Valdemoro de un dormitorio con terraza de 30 metros cuadrados techada, 迆til todo el a?o, ascensor, garaje y trastero; cambiar赤a por vivienda amplia en Madrid Sureste, Corredor del Henares o Madrid capital§.
La hipoteca como obst芍culo
En este caso, el valor del inmueble propuesto por el anunciante es de 175.000 euros, un 芍tico que cambiar赤a por un piso cuyo precio no supere los 240.000 euros. Si el valor de las dos viviendas no es id谷ntico, nada impide que el contrato prevea ※un complemento en dinero§, apunta Ripoll. Por el contrario, lo que s赤 puede constituir un obst芍culo mayor para la finalizaci車n de una permuta es la existencia de una hipoteca en una vivienda. El problema es que en una compraventa parte del precio se puede dedicar a la cancelaci車n del pr谷stamo, pero en una permuta la compensaci車n econ車mica suele ser de escasa entidad (ya que las partes buscan intercambiar viviendas de un valor parecido), por lo que posiblemente no exista margen para extinguir la deuda.
※Usualmente, adem芍s, quien tiene un pr谷stamo en marcha es porque carece de liquidez para cancelarlo§, apunta Ripoll. Por ello, ※si una de las propiedades est芍 hipotecada, habr赤a que obtener informaci車n del banco sobre la parte pendiente, pues aunque te車ricamente es posible sustituir una garant赤a por otra, esto es, que el pr谷stamo siga existiendo y se pase a gravar la nueva propiedad, en la pr芍ctica, los costes asociados a esta operaci車n la har芍n inviable§.
La escritura refleja el prop車sito
En cuanto al procedimiento para realizar una permuta, Ripoll asegura que no es muy diferente al de una compraventa. ※Se trata de comprobar el estado jur赤dico y econ車mico de las propiedades, para que no surjan problemas despu谷s de haber perfeccionado el contrato, y aportar informaci車n relativa a los t赤tulos de propiedad de cada una de las partes, pedir informaci車n registral, demostrar de estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad y el IBI, as赤 como obtener el certificado de eficiencia energ谷tica§, detalla.
Cuando dispongan de toda la documentaci車n necesaria, las partes acudir芍n a la notar赤a, donde se les informar芍 de lo que falta por aportar u obtendr芍n del propio notario parte de la misma. Este profesional les preguntar芍 qu谷 prop車sito persiguen con la permuta: ※A veces puede existir alg迆n detalle que vaya m芍s all芍 de la transmisi車n mutua de la propiedad y todo ello debe plasmarse en la escritura tras el correspondiente asesoramiento§, destaca Ripoll.
Fiscalidad ineludible
Los gastos notariales y registrales son los mismos que en los de dos compraventas, puesto que en la permuta hay dos adquisiciones, y se calculan por arancel. El valor de cada inmueble ser芍 la base del arancel, que se emplear芍 tambi谷n para obtener los impuestos. ※Los interesados deben poner un valor a cada propiedad, sin que valga decir: ＆no lo hemos pensado§, advierte Ripoll.
Por lo que a los tributos se refiere, ser芍 imprescindible devengar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo var赤a en funci車n de las Comunidades Aut車nomas. Si hay distintas Haciendas competentes (por ejemplo, si se permuta un chalet ubicado en la Comunidad de Madrid por un piso en Alicante), cada una marcar芍 el tipo del impuesto. Asimismo, cada parte tributar芍 por la llamada plusval赤a municipal y por la ganancia patrimonial en el IRPF.
