Compraventa, herencia o donaci¨®n. Si estas son las modalidades que estamos acostumbrados a asociar a la adquisici¨®n de una vivienda, existe otra que, pese a ser utilizada con una frecuencia notablemente menor, es una opci¨®n m¨¢s a tener en cuenta: la permuta. Este tipo de contrato no es exclusivo del ¨¢mbito inmobiliario, sino que puede formalizarse en todos aquellos casos en los que las partes desean intercambiar uno o varios bienes de valor equivalente. ¡°Aparece en el inicio de las relaciones econ¨®micas, cuando los intercambios comerciales se sustentaban en el trueque¡±, explica Antonio Ripoll, notario en Alicante, quien a?ade que, en nuestro Derecho, est¨¢ regulado por el C¨®digo civil ¡°de forma anecd¨®tica y como un ap¨¦ndice del contrato de compraventa¡±.
De las 49.949 transmisiones de vivienda que se registraron en junio de este a?o, solo en 94 casos las partes quisieron cerrar un contrato por el que cada una ced¨ªa a la otra su propio inmueble, dando lugar de esta forma a un intercambio de propiedades, seg¨²n los ¨²ltimos datos provisionales del INE. Es una cantidad muy parecida a las 101 permutas que se efectuaron el mismo mes del a?o pasado, un per¨ªodo en el que, sin embargo, la cantidad total de transmisiones fue mucho m¨¢s ingente ¡ª79.365¡ª al no descontar el efecto de la emergencia sanitaria por el Covid-19, sobrevenida posteriormente, en marzo. La comparaci¨®n entre per¨ªodos anteriores a la pandemia arroja las mismas proporciones: en febrero de 2020 las permutas representaron apenas 102 de las 86.838 transmisiones de vivienda; un a?o antes fueron 97 sobre 85.234.
¡°Podr¨ªa contar con los dedos de una mano las permutas que he firmado en 10 a?os¡±, se?ala Ripoll, en el mismo sentido. ¡°No son frecuentes por el hecho de que es dif¨ªcil que concurran las dos voluntades simult¨¢neamente y que lo que posee una parte guste a la otra¡±, agrega este notario. Por ello, las permutas suelen plantearse en el ¨¢mbito familiar o entre vecinos de un mismo edificio. Aun as¨ª, en internet existen portales especializados en permutas, como Sepermuta o Teapetecemicasa, que permiten a desconocidos ponerse en contacto con el objetivo de trocar sus viviendas, y en los que se pueden leer anuncios como este: ¡°?tico en Valdemoro de un dormitorio con terraza de 30 metros cuadrados techada, ¨²til todo el a?o, ascensor, garaje y trastero; cambiar¨ªa por vivienda amplia en Madrid Sureste, Corredor del Henares o Madrid capital¡±.
La hipoteca como obst¨¢culo
En este caso, el valor del inmueble propuesto por el anunciante es de 175.000 euros, un ¨¢tico que cambiar¨ªa por un piso cuyo precio no supere los 240.000 euros. Si el valor de las dos viviendas no es id¨¦ntico, nada impide que el contrato prevea ¡°un complemento en dinero¡±, apunta Ripoll. Por el contrario, lo que s¨ª puede constituir un obst¨¢culo mayor para la finalizaci¨®n de una permuta es la existencia de una hipoteca en una vivienda. El problema es que en una compraventa parte del precio se puede dedicar a la cancelaci¨®n del pr¨¦stamo, pero en una permuta la compensaci¨®n econ¨®mica suele ser de escasa entidad (ya que las partes buscan intercambiar viviendas de un valor parecido), por lo que posiblemente no exista margen para extinguir la deuda.
¡°Usualmente, adem¨¢s, quien tiene un pr¨¦stamo en marcha es porque carece de liquidez para cancelarlo¡±, apunta Ripoll. Por ello, ¡°si una de las propiedades est¨¢ hipotecada, habr¨ªa que obtener informaci¨®n del banco sobre la parte pendiente, pues aunque te¨®ricamente es posible sustituir una garant¨ªa por otra, esto es, que el pr¨¦stamo siga existiendo y se pase a gravar la nueva propiedad, en la pr¨¢ctica, los costes asociados a esta operaci¨®n la har¨¢n inviable¡±.
La escritura refleja el prop¨®sito
En cuanto al procedimiento para realizar una permuta, Ripoll asegura que no es muy diferente al de una compraventa. ¡°Se trata de comprobar el estado jur¨ªdico y econ¨®mico de las propiedades, para que no surjan problemas despu¨¦s de haber perfeccionado el contrato, y aportar informaci¨®n relativa a los t¨ªtulos de propiedad de cada una de las partes, pedir informaci¨®n registral, demostrar de estar al corriente en el pago de los gastos de comunidad y el IBI, as¨ª como obtener el certificado de eficiencia energ¨¦tica¡±, detalla.
Cuando dispongan de toda la documentaci¨®n necesaria, las partes acudir¨¢n a la notar¨ªa, donde se les informar¨¢ de lo que falta por aportar u obtendr¨¢n del propio notario parte de la misma. Este profesional les preguntar¨¢ qu¨¦ prop¨®sito persiguen con la permuta: ¡°A veces puede existir alg¨²n detalle que vaya m¨¢s all¨¢ de la transmisi¨®n mutua de la propiedad y todo ello debe plasmarse en la escritura tras el correspondiente asesoramiento¡±, destaca Ripoll.
Fiscalidad ineludible
Los gastos notariales y registrales son los mismos que en los de dos compraventas, puesto que en la permuta hay dos adquisiciones, y se calculan por arancel. El valor de cada inmueble ser¨¢ la base del arancel, que se emplear¨¢ tambi¨¦n para obtener los impuestos. ¡°Los interesados deben poner un valor a cada propiedad, sin que valga decir: ¡®no lo hemos pensado¡±, advierte Ripoll.
Por lo que a los tributos se refiere, ser¨¢ imprescindible devengar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo var¨ªa en funci¨®n de las Comunidades Aut¨®nomas. Si hay distintas Haciendas competentes (por ejemplo, si se permuta un chalet ubicado en la Comunidad de Madrid por un piso en Alicante), cada una marcar¨¢ el tipo del impuesto. Asimismo, cada parte tributar¨¢ por la llamada plusval¨ªa municipal y por la ganancia patrimonial en el IRPF.
