C¨®mo ganarse (bien) la vida vendiendo casas de otros

Xavier Dalmau comenz¨® un nuevo trabajo hace nueve meses. El pasado mayo, este catal¨¢n de 61 a?os y con experiencia en el sector del ladrillo, decidi¨® apostar por el autoempleo abriendo una franquicia inmobiliaria de la cadena estadounidense Re/Max en la calle del Consell de Cent, cerca de Plaza de Espanya, en Barcelona. Lo hizo con otros dos socios. Necesitaron una inversi¨®n de 100.000 euros para arrancar, una cantidad que asumieron con fondos propios. Y as¨ª comenzaron su aventura emprendedora en un local de 100 metros cuadrados. Ya son 11 los agentes inmobiliarios con los que opera, aut¨®nomos que se autogestionan y que suelen cobrar un 50% de cada venta. ¡°Un agente que trabaje bien puede ganar en torno a 40.000 euros anuales¡±, cuenta Dalmau.

El negocio est¨¢ en plena ¡°traves¨ªa en el desierto¡±, dice el emprendedor. El punto de equilibrio se conseguir¨¢ pasado el primer a?o y los beneficios llegar¨¢n a partir del segundo o tercer a?o. Una agencia como la de Dalmau puede facturar entre 60.000 y 70.000 euros al mes. Las m¨¢s peque?as, en cambio, se mueven en la banda de los 30.000 a 40.000 euros mensuales.

Xavier Dalmau es solo uno de los cientos de nuevos emprendedores del mercado inmobiliario. Los que m¨¢s saben de esto cuentan en tono distendido que el sector va como un tiro. El ladrillo recupera su tir¨®n en Espa?a y lo hace en todas sus vertientes. Tambi¨¦n como una opci¨®n atractiva y rentable de autoempleo. ¡°El sector inmobiliario se ha reactivado notablemente en el ¨²ltimo a?o y se ha convertido en sector refugio para emprendedores. El precio del inmueble ha subido y, por tanto, los fees de venta (comisiones) han crecido, dotando de mayor rentabilidad a la actividad¡±, sostiene Jos¨¦ Aragon¨¦s, socio-fundador de T4 Franquicias.

En Espa?a hay unas 45 ense?as, algunas de ellas surgidas en el ¨²ltimo a?o. ¡°El n¨²mero de establecimientos operativos (propios y franquiciados) de las redes de franquicia que operan en Espa?a ha pasado de 1.440 en diciembre de 2020 a 1.772 en diciembre de 2021, lo que supone un incremento del 23%¡±, calcula Santiago Barbadillo, fundador de la consultora Barbadillo y Asociados. Para este a?o, las previsiones siguen siendo halag¨¹e?as: ¡°El sector seguir¨¢ creciendo porque despierta el inter¨¦s de los emprendedores, que lo ven como una opci¨®n para el autoempleo¡±, se?ala Eduardo Abad¨ªa, director ejecutivo de la Asociaci¨®n Espa?ola de Franquiciadores.

El mayor inter¨¦s por ser franquiciado inmobiliario tiene una explicaci¨®n. Es un claro reflejo del buen momento que vive el mercado de la vivienda en Espa?a, donde las compraventas est¨¢n en niveles no vistos desde 2007. En 2021 se registraron 565.523 transacciones de casas, un 34,6% m¨¢s que en 2020, seg¨²n el INE. La pandemia ha acelerado el apetito por la vivienda, empujado por los bajos tipos de inter¨¦s, las hipotecas hist¨®ricamente baratas y unos ahorros r¨¦cord entre las familias. Habr¨¢ que ver si la inflaci¨®n frena el voraz apetito por la vivienda este a?o.

Adem¨¢s, hay pocas barreras de entrada: no es necesario tener conocimientos previos del mercado inmobiliario, ya que la mayor¨ªa de las ense?as ofrecen formaci¨®n. ¡°Es un sector id¨®neo para profesionales con capacidad comercial, habilidades sociales y proactividad profesional¡±, dice Jos¨¦ Aragon¨¦s. La mayor¨ªa de los franquiciados ha superado la cuarentena. ¡°Vienen del propio sector, de la banca, la construcci¨®n y reformas, y un porcentaje nada despreciable son emprendedores de otros ramos que quieren diversificar sus negocios¡±, indica Jorge Torrent, gerente de Look & Find. Lo que s¨ª hay que tener son ahorros o acceso a financiaci¨®n porque la inversi¨®n media es de 30.000 euros, aunque puede llegar a los 100.000 euros, como en el caso de Xavier Dalmau. ¡°El promedio de amortizaci¨®n oscila entre uno y dos a?os y la rentabilidad esperada se mueve entre un 20% y un 30% de la facturaci¨®n¡±, indica Aragon¨¦s.

Principales cadenas

La red de franquicias inmobiliarias Tecnocasa es la m¨¢s grande por n¨²mero de oficinas en Espa?a y la segunda de Europa. Cuenta con 778 locales franquiciados. En 2021 incorpor¨® 78 nuevas oficinas, un 11% m¨¢s respecto a 2020. Estas cifras incluyen otras dos redes, Tecnorete y K¨¬ron. El crecimiento de la firma es solo interno. ¡°Buscamos a j¨®venes que entren como comerciales a una de nuestras oficinas y les formamos para ser los franquiciados del futuro¡±, apunta por correo Paolo Boarini, consejero delegado del grupo Tecnocasa Espa?a. La inversi¨®n se sit¨²a entre 20.000 y 30.000 euros (incluido el canon de entrada de 15.000 euros), a los que hay que a?adir el coste del local, un royalty mensual ¡ªimporte que el franquiciador cobra al franquiciado como remuneraci¨®n a los servicios que le presta¡ª de 1.582 euros. Los locales deben estar en localidades con una poblaci¨®n m¨ªnima de 20.0000 habitantes y tener al menos 50 metros cuadrados. La duraci¨®n del contrato es de cinco a?os.

Re/Max Espa?a es otra de las marcas con m¨¢s franquicias. La red firm¨® en 2021 el mejor ejercicio de sus 27 a?os de historia, logrando una facturaci¨®n de 47 millones de euros, un 46% m¨¢s que en 2020. ¡°Hemos doblado la facturaci¨®n frente a 2006, representa un 225% m¨¢s¡±, indica Javier Sierra, presidente de Re/Max Espa?a. La red vendi¨® 24 nuevas licencias en 2021, finalizando el a?o con 169 licencias de franquicias y 2.534 agentes. ¡°Nos encontramos ante un escenario id¨®neo para emprender en el ¨¢mbito inmobiliario¡±, se?ala el presidente de la marca. Para abrir una franquicia de esta red se requiere una inversi¨®n total (incluido canon de entrada y capital circulante del primer a?o) de entre 80.000 y 100.000 euros. El royalty es el 6% sobre la facturaci¨®n y el canon de publicidad es el 3%. El local debe estar a pie de calle y tener entre 70 y 100 metros cuadrados. La duraci¨®n del contrato tambi¨¦n es por cinco a?os.

En la red de Look & Find, con 40 oficinas ¡ªsolo una es propia¡ª aprecian un repunte de solicitudes de informaci¨®n que en a?os anteriores, por lo que prev¨¦n crecer cerca de un 10% este a?o. ¡°El inter¨¦s se debe a que el techo de ganancia es muy alto debido a que depende en parte del nivel de actividad que la marca y el empresario seamos capaces de generar. Adem¨¢s, se puede deber a que aparentemente las barreras de entrada son bajas, algo que realmente es solo apariencia, ya que para su correcto desempe?o es necesario formarse en varios campos¡±, explica Jorge Torrent, gerente de la cadena. El modelo de negocio apuesta por un local f¨ªsico, de forma que la inversi¨®n total est¨¢ entre 24.000 y 35.000 euros, dependiendo del estado del local, y el royalty parte de 800 euros.

Canon ¨²nico

En Alfa inmobiliaria el n¨²mero de acuerdos de formaci¨®n para franquiciados firmados el pasado a?o creci¨® un 62%. Una vez acabado, el franquiciado tiene la opci¨®n de iniciar el proyecto o declinarlo. La cadena prev¨¦ crecer un 20% este a?o. ¡°Cada vez m¨¢s contamos con nuevos franquiciados que tienen o han tenido v¨ªnculos con el sector inmobiliario, y ahora que est¨¢ en auge, quieren retomar el proyecto. Otros perfiles vienen de diferentes sectores, pero directamente relacionados con experiencias comerciales¡±, se?ala Antonio P¨¦rez, director general de Alfa Inmobiliaria. Su modelo es totalmente diferente a los anteriores. El emprendedor solo debe abonar un canon ¨²nico, sin royalties por volumen de venta, y cada a?o el franquiciado paga menos a la central. La inversi¨®n inicial oscila entre los 3.000 euros en el caso de profesionales sin un local a pie de calle ¡ªtrabajan desde su domicilio o despacho profesional¡ª, hasta los 12.000 euros para las incorporaciones con local. No hay permanencia m¨ªnima.

La red Century 21 Espa?a cerr¨® el a?o pasado con 1.500 asesores inmobiliarios, un 25% m¨¢s respecto a 2020 y super¨® los niveles de facturaci¨®n previos a la pandemia con 25 millones de euros, un 24% m¨¢s. Con las cuatro nuevas franquicias abiertas en 2021, ya suma 78 locales. En este caso, la inversi¨®n global se sit¨²a entre 60.000 y 80.000 euros (inversi¨®n y fondo de maniobra). El royalty es el 6% de la facturaci¨®n y la publicidad es el 3%. Requiere un local a pie de calle de al menos 100 metros cuadrados. ¡°Para un nuevo franquiciado la amortizaci¨®n tiene lugar en menos de 18 meses¡±, indica Ricardo Sousa, consejero delegado de Century 21, empresa que compa?a al emprendedor desde el primer d¨ªa, al margen de que tenga o no experiencia en el sector tratando de aumentar su rentabilidad y cuota de mercado.

El 80% de la cifra de negocio de Don Piso procede de oficinas propias. Seg¨²n Emiliano Berm¨²dez, subdirector general de la red, son ¡°bastante restrictivos a la hora de otorgar franquicias, la hoja de ruta es tener una red de franquicias bastante equilibrada¡±. En 2021 la cadena se abri¨® al modelo de franquicia online ¡°pensadas para aquellas personas que, de una manera muy sencilla, quieran montar su propio negocio inmobiliario y ser sus propios jefes, aprovechando las ventajas que les ofrece la marca¡±, cuenta Berm¨²dez. Las aperturas sumaron siete franquicias a pie de calle y 14 bajo la modalidad online. La inversi¨®n oscila entre 15.000 a 30.000 euros y los royalties mensuales son del 1% sobre las ventas en el caso la oficina tradicional. La agencia online tiene un canon de 3.500 euros.