Agencias inmobiliarias que cobran por casi todo al comprar casa

Una agencia inmobiliaria no puede cobrar dinero por el simple hecho de ense?ar un piso a un potencial comprador. Es lo que ha intentado hacer una peque?a agencia de Jerez de la Frontera (C¨¢diz) con una mujer que hab¨ªa firmado una hoja de visita y a la que demand¨® por no pagarle unos honorarios del 3% del precio de la venta con un m¨ªnimo de 3.000 euros, una cl¨¢usula que hab¨ªa colado en esa hoja de visita. La mujer acab¨® comprando la casa directamente al vendedor. La Audiencia Provincial de C¨¢diz, en una sentencia de marzo de 2021, se?ala que la hoja de visita firmada por el demandado es contraria a la normativa protectora de consumidores y usuarios.

La sentencia vuelve a poner el foco sobre las agencias inmobiliarias y las comisiones que cobran. El asunto sigue generando demasiadas dudas entre los usuarios de estos servicios, que no son pocos. ¡°En Espa?a cerca del 70% de las compraventas se realizan con la intervenci¨®n de un agente inmobiliario¡±, afirma Jos¨¦ Mar¨ªa Alfaro, coordinador general de la Federaci¨®n Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI).

El sector, una actividad econ¨®mica que no est¨¢ regulada legalmente, lleva a?os luchando por deshacerse de la mala imagen que arrastra. Es cierto que ha soltado mucho lastre y unas cuantas ovejas negras desde la crisis econ¨®mica de 2008, pero de vez en cuando aparecen agencias poco profesionales que se sirven de pr¨¢cticas comerciales desleales para hacer caja.

No obstante, para el grueso del sector la sentencia no supone descalabro alguno, puesto que la gran mayor¨ªa no cobra por ense?ar casas. ¡°Esta sentencia puede tener utilidad para eliminar mala praxis o picaresca de oficinas que pretenden instrumentar una mera visita, pero no afecta a las oficinas profesionalizadas¡±, se?ala Celina S¨¢ez, que dirige la asesor¨ªa jur¨ªdica de Re/Max Espa?a. Porque en las agencias ¡°se diferencia entre el parte de visitas y otro tipo de documentos, como encargos de prestaci¨®n de servicios¡±, apoya Miguel ?ngel P¨¦rez, director del departamento jur¨ªdico de Tecnocasa. En definitiva, una hoja de visita solo genera el ¡°derecho de la agencia a que el vendedor reconozca a ese cliente como un futuro o hipot¨¦tico comprador; no es un contrato¡±, zanja Jes¨²s Manuel Mart¨ªnez, secretario general de la Asociaci¨®n Madrile?a de Empresas Inmobiliarias (Amadei).

Cosa distinta es cuando el cliente recibe servicios de intermediaci¨®n o de representaci¨®n, trabajos por los que la agencia debe cobrar sus honorarios, que var¨ªan entre el 3% y el 6% del precio de compraventa de la casa. Para algunos consumidores sigue sin quedar claro qui¨¦n debe pagar: si el que compra o el que vende. El asunto provoca acalorados debates en algunos foros digitales.

Lo m¨¢s frecuente es que sea el propietario quien encargue a la inmobiliaria la venta de un piso. En este caso, es el vendedor quien paga los honorarios. Pero hay agentes que prestan servicios de representaci¨®n exclusivos al comprador y cobran a este o incluso reparten la comisi¨®n con otra agencia participante. Y luego hay agencias que cobran a las dos partes, como es el caso de Grupo Tecnocasa, que pide el 3% del precio de venta del inmueble al comprador y el 6% al vendedor. Porque, ¡°ayudamos al propietario a vender, ayudamos al comprador a encontrar la vivienda adecuada y mediamos para que las dos partes lleguen a un acuerdo satisfactorio¡±, razona Paolo Boarini, consejero delegado de Tecnocasa.

En Catalu?a se intent¨® aclarar este asunto prohibiendo cobrar comisi¨®n a las dos partes por una misma operaci¨®n, pero la ley catalana del derecho a la vivienda de 2007 incluye una excepci¨®n ¡ª¡°salvo que haya un acuerdo expreso en dicho sentido¡±¡ª, por lo que es una puerta al cobro de estas comisiones a ambos, explican en la Organizaci¨®n de Consumidores y Usuarios (OCU).

Otras marcas, en cambio, solo facturan a una de las partes. En la ense?a Re/Max, por ejemplo, ¡°se cobra a los clientes que tienen contratada con la agencia la gesti¨®n de la compra o de la venta, pero nunca se solapan¡±, indica S¨¢ez.

Para evitar sorpresas, en la OCU aconsejan al consumidor conocer antes de firmar qu¨¦ servicios va a prestar la agencia, cu¨¢l es el montante de sus honorarios y en qu¨¦ momento se devengar¨¢n. Y recomienda ¡°que la comisi¨®n de la agencia se pague en el momento en que se firme la escritura de compra¡±. Por su parte, Ricardo Nogales, abogado del ¨¢rea jur¨ªdica de la Confederaci¨®n de Consumidores y Usuarios (CECU), insiste en que ¡°si existe una informaci¨®n exacta y absoluta sobre el contrato ser¨¢ m¨¢s dif¨ªcil que los consumidores se encuentren con condiciones sorpresivas¡±.

Pagar por hacer una oferta

Al margen de los honorarios, desde hace a?os se ha implantado en Espa?a una pr¨¢ctica, muy habitual en el mundo anglosaj¨®n, que chirr¨ªa a algunos consumidores y es tener que pagar un dinero por hacer una oferta al vendedor. Las agencias dicen que esta f¨®rmula es un filtro para detectar a clientes verdaderamente interesados en el inmueble que no hacen ofertas al tunt¨²n paralizando varias casas.

Ese dinero, que puede ser de 500, 1.000 o 3.000 euros ¡ªno hay una cantidad estipulada¡ª, lo recibe la inmobiliaria en concepto de dep¨®sito, para lo que est¨¢ debidamente autorizada. ¡°La mayor¨ªa de las agencias poseen un seguro de cauci¨®n que avala estas entregas. Es m¨¢s, recomendamos a los clientes que se aseguren de que existe ese seguro¡±, se?ala Alfaro.

Si el vendedor, que suele pronunciarse en un plazo de 48 o 72 horas, acepta la oferta, esta pasa a ser parte del precio. Despu¨¦s se firman unas arras, donde ya se abona entre un 5% y un 20%. Si el vendedor no acepta la oferta, la agencia devuelve el dep¨®sito en un plazo de 48 horas. Ahora bien, si el potencial comprador finalmente desiste de la operaci¨®n tras haber realizado la oferta lo m¨¢s probable es que pierda ese dinero, algo que crea un enorme rechazo entre los consumidores. Aun as¨ª, hay cadenas que aconsejan a sus franquiciados devolverlo, porque ¡°ese cliente va a seguir buscando un piso y queremos que vuelva y nos recomiende¡±, explica Celina S¨¢ez, de Re/Max.

No obstante, en las organizaciones de consumidores no ven con buenos ojos esta pr¨¢ctica. ¡°No tiene sentido tener que pagar dinero para hacer llegar una oferta a un vendedor¡±, dicen en la OCU. Tampoco gusta en CECU, al menos mientras no se concreten todos los escenarios posibles: ¡°que el vendedor no acepte, que el comprador desista, el destino del importe en caso de que la venta se lleve o no a efecto, que el negocio se arruine por causas externas o ajenas a las partes...¡±, expone Ricardo Nogales.

Sentencias como la de la Audiencia Provincial de C¨¢diz dejan tocada la imagen del sector debido al intrusismo y la falta de profesionalidad que, aunque menos, a¨²n perdura. ¡°Cualquiera puede vender un piso, sin conocimientos, sin experiencia, sin garant¨ªas. El mercado es muy goloso porque se mueven cantidades muy altas y las comisiones son jugosas¡±, se?ala Jes¨²s Manuel Mart¨ªnez, de Amadei. Para poner coto, las principales asociaciones inmobiliarias, junto con los colegios de Apis, ¡°hemos solicitado al Gobierno que se regule a trav¨¦s de la futura ley de vivienda, cre¨¢ndose registros de agentes y agencias en cada comunidad¡±.