Ricas en ladrillos, pobres en ingresos. El acertijo define a m¨¢s de nueve millones de personas mayores de 65 a?os, casi el 21% de la poblaci¨®n espa?ola. Este colectivo ha ahorrado durante toda su vida, pero se lo ha jugado todo, o casi todo, a una sola carta: la vivienda. La mayor¨ªa de ellos (el 89%) tiene al menos una vivienda en propiedad. El 85% del ahorro generado a lo largo de sus vidas est¨¢ ah¨ª, entre esas paredes, mientras que solo el 14,9% est¨¢ colocado en productos financieros canalizadores del ahorro.

Sin embargo, el dinero que entra por la puerta no siempre basta para mantener la calidad de vida que ten¨ªan antes de la jubilaci¨®n. Sin olvidar que, inexcusablemente, a mayor edad, m¨¢s cuidados y m¨¢s gastos. ¡°M¨¢s de la mitad de los jubilados no logran llegar a fin de mes. Tienen el ahorro inmovilizado en su vivienda¡±, se?ala ?ngel Cominges, consejero delegado de ?ptima Mayores. La sal en la herida es la inflaci¨®n, del 9,8% en marzo, que provoca una p¨¦rdida de poder adquisitivo que est¨¢ a¨²n por ver si se va a compensar con la revalorizaci¨®n de las pensiones.

El problema es evidente. Con los ladrillos no pueden pagar la asistencia en el domicilio, una residencia, cambiar la ba?era por una ducha, arreglarse la dentadura, cancelar deudas o llenar el cada vez m¨¢s caro carro de la compra. Por no hablar de cosas que hasta hace dos d¨ªas eran habituales, como hacer un viaje, asistir al teatro o ir a la peluquer¨ªa una vez por semana. ¡°Hay millones de pensionistas que necesitan un complemento de pensi¨®n ya y no lo pueden tener porque no han hecho ahorro para la jubilaci¨®n¡±, dice Jos¨¦ Antonio Herce. Este doctor en econom¨ªa experto en longevidad da cuenta de que el valor del parque de viviendas en Espa?a equivale a 3,5 veces el PIB y se pregunta si ¡°tama?a riqueza no podr¨ªa servir al bienestar financiero de sus propietarios en su fase vital tras la jubilaci¨®n¡±.

La soluci¨®n existe desde hace a?os: pasa por convertir esos ladrillos en euros con productos como la hipoteca inversa, la nuda propiedad o la vivienda inversa. Todos permiten que el mayor pueda seguir viviendo en su casa hasta su fallecimiento, algo que desean encarecidamente y que no es posible con las f¨®rmulas tradicionales del alquiler o la venta del inmueble. Es lo que quer¨ªan Miguel, Enrique, Santiago y otros cientos de personas, cuya historia se contar¨¢ a lo largo de estas l¨ªneas.

Ellos son la excepci¨®n, puesto que estas f¨®rmulas que monetizan la vivienda nunca han tenido demasiado ¨¦xito en Espa?a. Entre otras razones porque hay desconocimiento y ¡°una desconfianza brutal hacia productos en los que medie la vivienda¡±, cuenta Pedro Serrano, profesor de Econom¨ªa Financiera de la Universidad Carlos III y autor junto a Juan ?ngel Lafuente, catedr¨¢tico de Finanzas y Contabilidad de la Universitat Jaume I, del libro C¨®mo complementar la pensi¨®n utilizando la vivienda en propiedad. Tambi¨¦n porque en Espa?a dejar el piso como herencia ha sido siempre un gesto sagrado. Aunque Herce lanza un aviso: ¡°Las personas que ahora tienen 55 o 70 a?os van a tener que utilizar su vivienda para generar liquidez; cuanto antes se diga alto y claro, mejor¡±. Y parece que cala entre algunos aludidos: ¡°El 60% de los que nos llaman son los hijos, a pesar de que heredar¨¢n menos¡±, dice Cominges.

El cr¨¦dito al rev¨¦s

El listado de soluciones arranca con la hipoteca inversa, ¡°la ¨²nica f¨®rmula de monetizaci¨®n que permite mantener la propiedad de la casa, seguir viviendo en ella o alquilarla y dejar el patrimonio a tus hijos¡±, resume Nuria L¨®pez Catal¨¢n, directora de Hipoteca Inversa de Caser. Este producto financiero, pensado para que los mayores de 65 a?os o dependientes puedan obtener un complemento a sus ingresos, se dej¨® de vender en Espa?a a partir del pinchazo de la burbuja inmobiliaria. Tras a?os intentando despegar sin mucha fortuna, ahora se reaviva.

El punto de inflexi¨®n de este raqu¨ªtico mercado ha sido el anuncio, el 22 de febrero, de la entrada del Banco Santander y la aseguradora Mapfre. Lo hacen creando una sociedad para la comercializaci¨®n de hipotecas inversas. Los expertos est¨¢n convencidos de que habr¨¢ un antes y un despu¨¦s. ¡°La alianza diluye el riesgo reputacional, por lo que habr¨¢ una reacci¨®n en cascada de competidores¡±, cree Lafuente.

Mapfre reconoce haber estudiado la hipoteca inversa en varias ocasiones, pero ¡°nunca hemos encontrado el momento¡±, dice Bego?a Magaz, directora del ?rea T¨¦cnica de Personas de Mapfre Espa?a. Ahora s¨ª. ¡°Porque la mayor longevidad hace que los ahorros y el poder adquisitivo de los mayores se vayan perdiendo con el tiempo. El hecho de que vivas m¨¢s, hace que los consumas antes¡±, cuenta Magaz. Espera comenzar a vender la hipoteca inversa en verano, pero no da detalles sobre c¨®mo ser¨¢ el producto. ¡°No tenemos cerrada la configuraci¨®n, se adaptar¨¢ a cada cliente¡±.

El paso adelante de Santander y Mapfre refuerza la idea de que el sector va a ensancharse en los pr¨®ximos a?os. Recorrido tiene. En 2021 apenas se firmaron 197 hipotecas inversas por una cuant¨ªa promedio de 476.107 euros, seg¨²n el Consejo del Notariado. Es un 77,4% m¨¢s que en 2020 (111) y un 337,7% m¨¢s que en 2018, cuando solo hubo 45 hipotecas s¨¦nior. El a?o dorado fue en 2009, con 780 contratos. En el Reino Unido, el mercado m¨¢s maduro, se hicieron 42.000 pr¨¦stamos en 2021 por 4.400 millones de libras.

Seg¨²n un informe del EPPARG, asociaci¨®n europea que agrupa a proveedores y asesores de hipotecas inversas, y la consultora EY, el mercado global se triplicar¨¢ en diez a?os. El documento, con datos de 13 pa¨ªses, concluye que ahora se liberan m¨¢s de 15.000 millones de d¨®lares al a?o con las distintas modalidades de hipoteca s¨¦nior y que en 2031 se superar¨¢n los 50.000 millones de d¨®lares anuales. Este producto ¡°puede desempe?ar un papel mucho m¨¢s importante en Espa?a, pero tambi¨¦n en Italia, Francia, los Pa¨ªses Bajos e Irlanda, si se consigue una financiaci¨®n suficiente para promover el crecimiento del mercado¡±, se?ala Steve Kyle, secretario general del EPPARG, que destaca la fuerte implantaci¨®n del producto en el Reino Unido y Suecia. Inter¨¦s hay. ¡°Cada vez m¨¢s bancos y aseguradoras, incluso fondos de inversi¨®n extranjeros, est¨¢n interesados en comercializar hipotecas inversas en Espa?a¡±, defiende ?ngel Cominges, el tambi¨¦n presidente del Consejo Espa?ol de Hipoteca Inversa. La consultora EY apunta en la misma l¨ªnea: ¡°Todos los grandes bancos han iniciado el an¨¢lisis de qu¨¦ producto dar a sus clientes, aunque esperan a que el mercado evolucione¡±.

De momento, son reacias a publicitar nada que tenga que ver con estos pr¨¦stamos. No ofertan hipotecas inversas abiertamente, solo si alg¨²n cliente las solicita expresamente. La banca va con pies de plomo porque est¨¢n en juego dos temas extremadamente sensibles: la tercera edad y la casa. Tambi¨¦n porque cargan con algunas sentencias judiciales por hipotecas s¨¦nior firmadas en el pasado y declaradas nulas. ¡°Temen el riesgo reputacional¡±, sostiene Serrano.

Si hace 15 a?os operaban una veintena de entidades, la oferta hoy es escas¨ªsima. Caser, la ¨²nica aseguradora que vende hipotecas inversas en Espa?a, lo hace desde 2019. Un a?o despu¨¦s, firm¨® el 48% de todas las operaciones. Luego hay unos pocos bancos que se cuentan con los dedos de una mano. Uno de ellos es el banco portugu¨¦s BNI Europe, que comercializa el pr¨¦stamo a trav¨¦s de ?ptima Mayores. Tambi¨¦n vende hipotecas inversas desde 2008 Catalana Occidente, aunque lo hace a trav¨¦s de una entidad financiera de cr¨¦dito del grupo, Bilbao Hipotecaria, y ¡°su demanda no ha sido muy importante hasta la fecha¡±. Seguros Santaluc¨ªa estudia ¡°la mejor propuesta para que nuestros clientes puedan hacer l¨ªquido su patrimonio inmobiliario, no solo con hipoteca inversa, sino con cualquier soluci¨®n de monetizaci¨®n¡±.

Miguel Garc¨ªa bromea con su edad. Al otro lado del tel¨¦fono explica que tiene dos: la optimista son 48 a?os, la pesimista sube hasta los 84 a?os. A pesar de contar con patrimonio suficiente, ¡°los bancos no me daban una hipoteca o un cr¨¦dito y ten¨ªa necesidades puntuales¡±. Entonces, Miguel cay¨® en manos de un prestamista: 170.000 euros con un inter¨¦s del 20%. La cosa se complic¨®. Conoc¨ªa la existencia de la hipoteca inversa por unos familiares y decidi¨® que era la mejor soluci¨®n para sanear sus cuentas. La hizo hace tres a?os sobre su vivienda habitual de Madrid. Aunque tasaron su casa en unos 800.000 euros y le ofrec¨ªan m¨¢s de 300.000, solo pidi¨® 200.000 euros de una sola vez. ¡°Solo veo ventajas. Me dan un dinero y no me tengo que preocupar de devolverlo¡±. A sus siete hijos les pareci¨® bien.

Enrique Rojo tiene 74 a?os, est¨¢ casado, tiene dos hijos y tres nietos y una pensi¨®n por jubilaci¨®n que define como ¡°suficiente¡±. Aun as¨ª, firm¨® la hipoteca inversa hace cinco meses. Este ingeniero de caminos jubilado no ten¨ªa m¨¢s compromisos de pago que una hipoteca tradicional que quer¨ªa cancelar y ¡°necesitaba mejorar mi equilibrio de ingresos y gastos¡±. La inversa se lo permiti¨®: 170.000 euros, no lleg¨® al 30% del valor de su vivienda. ¡°Tuve una conversaci¨®n larga con mi hijo y me dijo que, si me resolv¨ªa la vida, adelante¡±.

Tanto Miguel como Enrique contrataron su producto a trav¨¦s de ?ptima Mayores, el principal intermediario del mercado de hipotecas inversas en Espa?a. Este asesor independiente ha distribuido m¨¢s de 50 millones de euros desde 2005, ha asesorado a m¨¢s de 35.000 clientes (a los que debe presentar tres ofertas distintas) y ha comercializado 17 productos de hipoteca inversa. Para este a?o, tiene previsto intermediar en 700 firmas por valor de 100 millones de euros. Y para los pr¨®ximos cinco a?os espera 8.000 hipotecas senior y 1.000 millones prestados.

Se abre una nueva oportunidad (?ser¨¢ la definitiva?) para este producto regulado en Espa?a desde 2007 (Ley 41/2007). El cr¨¦dito funciona al rev¨¦s que una hipoteca tradicional, puesto que la deuda aumenta con los a?os. El c¨¢lculo de lo prestado se asienta en dos pilares: el valor de la vivienda y la esperanza de vida del solicitante. El producto que m¨¢s se comercializa presta una media del 33% del valor de tasaci¨®n de la vivienda, aunque se mueve entre el 25% y el 45%. A m¨¢s edad, m¨¢s cuant¨ªa. Cuanto m¨¢s cara sea la casa, m¨¢s capital. As¨ª, para una vivienda valorada en 600.000 euros el prestatario puede obtener 200.000 euros de una sola vez o como renta mensual.

Al capital hay que sumar los intereses, que son compuestos ¡ªse van sumando al capital inicial, sobre el que se van generando nuevos intereses¡ª y se sit¨²an entre el 5,5 y el 5,95%. Esto engorda la cuenta, aunque las entidades y aseguradoras dicen hacer el c¨¢lculo para que la deuda total (capital m¨¢s intereses) no supere el 70% del valor de tasaci¨®n de la vivienda, cuenta el profesor Serrano. Esa cuant¨ªa se reclama a los herederos pasado un a?o desde el fallecimiento del titular y una vez hayan heredado la casa. ¡°No es exigible ni principal ni intereses hasta despu¨¦s del fallecimiento. Sin embargo, se puede cancelar en cualquier momento¡±, dice I?igo Hern¨¢ndez, director de Desarrollo de Negocio de ?ptima Mayores. Es entonces cuando los herederos pueden optar por vender el inmueble para cubrir la deuda. O pueden devolver el dinero al banco (tambi¨¦n podr¨ªan constituir una hipoteca tradicional) y seguir manteniendo la propiedad.

Ahora bien, como todo producto financiero tiene sus riesgos y aqu¨ª el mayor riesgo se llama longevidad. En caso de que la persona mayor supere la esperanza de vida calculada para su hipoteca inversa (con un plazo de entre 10 y 15 a?os) dejar¨¢ de percibir los ingresos a partir de ese momento, pero seguir¨¢ acumulando intereses. Para evitar esa situaci¨®n, tendr¨ªa que contratar con una aseguradora un seguro de rentas vitalicias que garantice el mismo nivel de ingresos de por vida. El segundo riesgo si viviera m¨¢s a?os de los pronosticados o el mercado inmobiliario se depreciara es que la deuda acabe siendo superior al valor de tasaci¨®n de la casa. En este caso, la deuda que rebosa va contra la masa de la herencia.

En el pasado, las entidades comercializaron productos combinados de hipoteca inversa m¨¢s una renta vitalicia diferida que fueron el origen de la crisis reputacional del producto, al contener los contratos cl¨¢usulas abusivas o ausencia de consentimiento. Adem¨¢s, la prima se sol¨ªa financiar con la hipoteca inversa e incrementaba la deuda desde el momento de la contrataci¨®n.

Para evitar este riesgo reputacional, Caser ha dise?ado un producto distinto. ¡°Al ser una compa?¨ªa aseguradora, no tenemos que incorporar un seguro de renta vitalicia diferida. Nuestros c¨¢lculos ya incorporan el posible riesgo de longevidad y de p¨¦rdida de valor de mercado. Eso hace que la evoluci¨®n de la deuda sea mucho m¨¢s lenta, pues solo se incrementa por los importes dispuestos con la hipoteca inversa m¨¢s sus intereses¡±, describe L¨®pez Catal¨¢n. Pone un ejemplo: ¡°Un matrimonio de 85 y 86 a?os, con una casa tasada en 450.000 euros recibe 1.192 euros al mes hasta que el m¨¢s joven cumpla 102 a?os. La deuda a la esperanza de vida estimada y alargada por nosotros (98,2 a?os) ser¨ªa de 292.500 euros, sumando capital m¨¢s intereses. A los 102 a?os del m¨¢s joven ser¨ªa de 450.000 euros¡±. El t¨ªo de Ignacio Crespo tiene 87 a?os, su t¨ªa 91. ¡°Tienen una pensi¨®n media de 1.600 euros al mes y hab¨ªa que buscar alguna soluci¨®n que pudiera plantearles un alivio econ¨®mico¡±. Cuentan con un activo, su vivienda, cuyo valor de tasaci¨®n ronda los 400.000 euros. Hace cinco meses firmaron con Caser una hipoteca inversa con un plazo de 16 a?os. Optaron por recibir una renta mensual de 1.100 euros.

Es evidente que en este mercado el cr¨¦dito se exprime m¨¢s si el valor de la casa es alto, aunque no es imprescindible. ¡°Podr¨ªa conseguirla con un valor de tasaci¨®n de 150.000 euros, aunque el cliente apenas cobrar¨¢ 50.000¡å, dice Cominges. Lo que s¨ª es imprescindible es que la casa est¨¦ en poblaciones de m¨¢s de 45.000 habitantes.

Se transmite la casa

La nuda propiedad es otro de esos productos que garantizan un complemento a la pensi¨®n. La diferencia es que aqu¨ª se pierde la propiedad de la casa, aunque no su uso y disfrute. Se trata de una f¨®rmula m¨¢s popular que la hipoteca inversa: cada vez hay m¨¢s anuncios en portales inmobiliarios como Idealista o Fotocasa. Aun as¨ª, no deja de ser un mercado minoritario en Espa?a (un promedio de casi 2.900 operaciones por a?o desde 2014).

Cuando una persona mayor vende la nuda propiedad a un inversor lo que est¨¢ haciendo es reservarse el usufructo hasta su fallecimiento. Y puede alquilarla en el caso de trasladarse a casa de los hijos o a una residencia. Solo cuando el propietario fallece, el inversor adquiere el pleno dominio. Son inversiones a 12 o 15 a?os vista, por lo que se reduce a un perfil concreto: mayores a partir de 75 o 80 a?os que quieren continuar viviendo en su casa. De hecho, siete de cada diez vendedores de la nuda propiedad son mujeres con una edad media de 80 a?os. Ser¨ªa muy dif¨ªcil que alguien con 65 a?os pudiera hacer una nuda propiedad.

Eduardo Molet, fundador de la agencia inmobiliaria que lleva el mismo nombre, es uno de los agentes que m¨¢s operaciones de este tipo hace en Espa?a. ¡°?Como es posible que una se?ora de m¨¢s de 80 a?os, que tiene una pensi¨®n de 500 euros al mes y una casa de 180 metros cuadrados con gastos de comunidad de 200 euros, est¨¦ malviviendo?¡±. Es la pregunta que se hizo Molet cuando comenz¨® a vender la nuda propiedad en Madrid all¨¢ por 2017. Entonces, ¡°a la gente le daba verg¨¹enza y ahora es un concepto normalizado¡±.

La soluci¨®n es m¨¢s usada por mayores sin descendientes, aunque hay de todo. ¡°La mayor¨ªa de los hijos quieren que su madre o su padre tenga calidad de vida en los ¨²ltimos a?os¡±, afirma. La venta de la nuda propiedad conlleva un descuento con respecto al precio de mercado de la vivienda. ¡°La persona mayor recibe entre el 55% y el 80%¡±, explica el agente. La rebaja depende de la edad, la esperanza de vida y la ubicaci¨®n de la casa. ¡°Una mujer de 80 a?os con un piso valorado en 200.000 euros va a recibir unos 140.000 euros¡±, calcula a vuelapluma Molet. En esta operaci¨®n inmobiliaria no hay obligaci¨®n de devoluci¨®n ni de pago de inter¨¦s, aunque los herederos pierden la propiedad de la casa. Lo m¨¢s habitual es que el mayor reciba un pago ¨²nico y, a partir de entonces, solo tiene que abonar los gastos de comunidad.

Hace un par de semanas Carmen Garc¨ªa, de 78 a?os, soltera, sin hijos y con un piso en Madrid, vendi¨® la nuda propiedad. Tiene una pensi¨®n de 1.300 euros al mes. No se quejaba, pero ¡°si necesito una dentadura son m¨¢s de 6.000 euros¡±, cuenta. Esta auxiliar de enfermer¨ªa jubilada vio un anuncio de la nuda propiedad que ofrec¨ªa la agencia de Molet por la televisi¨®n y se decidi¨® a firmar. Por su piso valorado en 300.000 euros le dieron 170.000 euros.

Luc¨ªa Ugena, de 69 a?os, se emociona a cada rato hablando de su padre Santiago, fallecido hace tres meses. ¡°La pensi¨®n era escasita, de unos 800 euros, y lleg¨® un momento en el que necesitaba ayuda en casa. Una interna m¨¢s el resto de gastos suman m¨¢s de 2.000 euros¡±. Luc¨ªa conoci¨® la nuda propiedad en 2019, cuando su padre ten¨ªa 94 a?os, tambi¨¦n a trav¨¦s de un anuncio en la televisi¨®n, y prob¨® suerte, aunque sin muchas esperanzas. ¡°Pensaba que la casa no servir¨ªa, al ser un tercero sin ascensor situado en una zona modesta de Madrid¡±, en el barrio de Lucero. Pero la cosa fue r¨¢pida. En un par de meses consiguieron una pareja de inversores. ¡°La casa se valor¨® por menos de 200.000 euros y se vendi¨® ante notario con un descuento del 20%¡±, comenta Luc¨ªa, que tiene otros dos hermanos. A?o y medio despu¨¦s, el estado f¨ªsico y el deterioro cognitivo de Santiago aconsejaron su traslado a una residencia. Falleci¨® en enero pasado, tres a?os despu¨¦s de la firma de la nuda propiedad.

Vivienda inversa

La vivienda inversa es una f¨®rmula relativamente nueva en Espa?a. Lleg¨® en 2017 de la mano de la socimi Inversa Prime (antes Almagro Capital), que cotiza desde 2019 en BME Growth y suma 1.193 accionistas. Esta soluci¨®n consiste en que la socimi compra la vivienda de la persona mayor, a quien se la alquila de por vida y por una renta fija. El descuento al que compra se calcula en funci¨®n de la edad y del estado de la vivienda: va del 15% al 45% del valor de tasaci¨®n con el objetivo de maximizar la rentabilidad de los inversores. Una parte del beneficio es constante y deriva del alquiler retenido en origen; y otra parte tendr¨¢ lugar con la venta del activo, lo que suceder¨¢ cuando el inquilino abandone la casa, ya sea por decisi¨®n propia o por fallecimiento. A una persona de 86 a?os con una longevidad estimada en seis a?os y una vivienda valorada en 600.000 euros le quedar¨¢n 400.000 euros de capital tras retener 60.000 euros de alquiler (en caso de abandonar la vivienda, el importe no consumido se devuelve al mayor o a sus herederos).

El alquiler es flexible y vitalicio. ¡°En cualquier momento el inquilino puede decidir no seguir pagando, nos entrega las llaves y se dejan de devengar rentas sin penalizaci¨®n¡±, arguye Enrique Isidro, vicepresidente ejecutivo de Inversa Prime. Y el d¨ªa que el inquilino cumple su esperanza de vida ¡°le bonificamos la renta y pagar¨¢ exclusivamente gastos de comunidad y suministros. Es decir, estamos ofreciendo una operaci¨®n cerrada desde la firma¡±, a?ade.

La socimi se centra en mercados y viviendas prime con liquidez inmobiliaria, imprescindible para rotar los inmuebles. Adem¨¢s de Madrid, la soluci¨®n est¨¢ en Asturias, Barcelona, Valencia, M¨¢laga y Sevilla. Desde su nacimiento y hasta el 31 de diciembre de 2021 contaba con 172 activos en los que han invertido 73 millones de euros. El objetivo es alcanzar los 250 millones de inversi¨®n en 2023. ¡°Estamos creciendo, pero sobre una base min¨²scula¡±, apunta Isidro.

Para dependientes

Cambio de tercio. La f¨®rmula de Pensium nada tiene que ver con el resto, puesto que se centra en los mayores en situaci¨®n de dependencia, aunque no la tengan reconocida. Hay m¨¢s de 1,2 millones de personas en Espa?a en esta situaci¨®n y dif¨ªcilmente pueden asumir con su pensi¨®n el coste de una residencia, que se mueve entre 2.000 y 2.500 euros mensuales. ¡°La mayor¨ªa son viudas con ingresos de entre 700 u 800 euros¡±, dice David Igual, director de Operaciones de Pensium. ¡°Es un target muy amplio y es donde se centra la verdadera necesidad de dinero de las personas, mayores¡±, a?ade Igual, que recuerda que la mitad de los mayores de 80 a?os tiene problemas de dependencia.

La start-up, que naci¨® en 2017 y tiene entre sus socios a Atresmedia, Mediaset Espa?a, Banco Sabadell, Mutualidad de la Abogac¨ªa, Mutual M¨¦dica y diferentes family offices, permite la financiaci¨®n de los gastos asistenciales. Lo hace asumiendo el pago de la residencia o de los cuidados a domicilio hasta un plazo m¨¢ximo de 10 a?os. A cambio, el mayor cede la gesti¨®n del alquiler de su vivienda vac¨ªa a Pensium. Normalmente, el alquiler no es suficiente para cubrir el gasto, as¨ª que la empresa avanza los importes necesarios (unos 1.200 euros de media al mes, es decir, el doble de lo que obtiene por el alquiler de la casa). Esto genera una deuda con un inter¨¦s del 5,7%. Cuando la persona mayor fallece o se le asigna una plaza en una residencia p¨²blica, la empresa mantiene en alquiler el tiempo suficiente como para cubrir los pagos anticipados y sus intereses. Con esta soluci¨®n, no se pierde la propiedad. ¡°Nosotros nunca nos podemos quedar con la vivienda, la deuda no va contra la persona, ning¨²n heredero ni ning¨²n familiar tiene que pagar con sus recursos; es la vivienda la que activa los pagos¡±, sostiene Igual. Pensium gestiona unas 250 casas. El ¨²nico requisito es que sean alquilables y el coste de las obras se puede incluir en el programa.

Las cuentas pendientes

La merma de ingresos es una preocupaci¨®n creciente entre los pensionistas espa?oles. Y no va a mejor. Espa?a ser¨¢ uno de los pa¨ªses m¨¢s envejecidos del mundo en 2050. Para entonces, el 40% de la poblaci¨®n espa?ola tendr¨¢ 65 a?os o m¨¢s. Es la raz¨®n de que la hipoteca inversa se haya vuelto a poner encima de la mesa como una alternativa viable para complementar las pensiones p¨²blicas.

Ahora bien, parece que a¨²n tiene asuntos pendientes. Uno es el precio. Es un producto caro que complica su contrataci¨®n masiva. Los intereses, que pueden alcanzar hasta el 6%, ¡°son obscenamente caros, es una barbaridad¡±, opina Jos¨¦ Antonio Herce, experto en longevidad. Y pone un ejemplo: ¡°Una hipoteca inversa que te ofrezca 10.000 euros cada a?o capitalizado al 6% durante 15 a?os son 246.725,28 euros¡±. En cambio, en el Reino Unido los intereses se mueven entre el 2% y el 2,5% anual, a?ade Pedro Serrano, profesor de Econom¨ªa Financiera de la Universidad Carlos III.

Otro asunto que preocupa es el marco regulatorio de la hipoteca inversa (Ley 41/2007). ¡°La regulaci¨®n es deficiente, necesita una que sea m¨¢s avanzada, que sea m¨¢s protectora del titular del contrato y la mejor protecci¨®n es que el producto sea asegurador y no financiero¡±, piensa Herce. El marco legal existente ya exige garant¨ªas para proteger al consumidor, como la firma ante notario o contar con un asesor independiente que explique con claridad y transparencia la operaci¨®n. Sin embargo, ¡°la hipoteca inversa est¨¢ excluida de la ley de cr¨¦dito inmobiliario, que permite a los notarios intervenir en la fase precontractual y, adem¨¢s, productos vinculados como el seguro de renta vitalicia no son objeto de formalizaci¨®n ante notario¡±, detalla Teresa Barea, portavoz del Consejo del Notariado.

Algunas entidades financieras creen que es necesaria una ley m¨¢s exhaustiva. La respuesta de CaixaBank as¨ª lo indica: ¡°Esperamos a que el marco normativo est¨¦ m¨¢s avanzado para tener un producto espec¨ªfico¡±. El banco lanz¨® una prueba piloto en 2019 en parte de sus oficinas de la mano de Vidacaixa, pero ahora mismo dice no vender el producto.

Otra de las cuentas pendientes es quitarse de encima la mala imagen de su etapa anterior, cuando se comercializaron productos que han dado lugar a sentencias judiciales. Juan Carlos Burguera, socio director de Burguera Abogados, lleva media decena de casos de afectados por hipotecas inversas firmadas entre 2006 y 2008. Los herederos se encuentran con que ¡°la deuda se come el valor del piso porque la capitalizaci¨®n de intereses no pagados genera a su vez nuevos intereses¡±, dice el abogado, que a?ade: ¡°Estaban trufadas de cl¨¢usulas abusivas¡±. Juan Ignacio Navas Marqu¨¦s, socio fundador de Navas & Cusi Abogados, ha llevado una treintena de casos. Se trata de hipotecas inversas firmadas hace a?os y cuyos titulares van falleciendo. ¡°Los herederos denuncian que la liquidaci¨®n que les hacen de intereses es abusiva. Adem¨¢s, algunas entidades les hac¨ªan suscribir un seguro de rentas vitalicio caro, de unos 45.000 euros¡±. Y a?ade: ¡°Los herederos se encuentran con deudas que se mueven entre 160.000 y 170.000 euros y piden a los tribunales la nulidad del contrato y que la deuda se reduzca a la justa, porque hay casos en los que hab¨ªa una desproporci¨®n de 45.000 euros¡±.

La Asociaci¨®n para la Defensa de Consumidores y Usuarios de Bancos, Cajas y Seguros (Adicae) cree que es un producto de riesgo que no cuaj¨® en su d¨ªa por su complejidad. La asociaci¨®n no se opone a este producto, pero s¨ª a que se haga de la misma manera que se ven¨ªa haciendo, porque no era transparente y ¡°los costes y las condiciones no eran favorables a los herederos¡±, se?ala Manuel Pardos, su presidente.

C¨¦sar D¨ªaz, abogado de la Confederaci¨®n de Consumidores y Usuarios (CECU) dice que ¡°la hipoteca inversa es un producto complejo, cuyo destinatario, la mayor¨ªa de las veces, es un consumidor vulnerable, por lo que si se encuentra en una necesidad econ¨®mica acuciante sugerimos que valore las distintas opciones de financiaci¨®n y cuente con el asesoramiento adecuado¡±. Y, ¡°si hay herederos, hablar con ellos¡±.