Vecinos que venden su azotea para construir pisos

Edificar pisos en los mejores barrios de las ciudades y en las ¨²ltimas plantas, las m¨¢s valoradas. Hacer ciudad encima de la ciudad. Parece ut¨®pico, porque en ¨¢reas tan codiciadas no suele caber un alfiler, pero no lo es. La construcci¨®n de remontas permite a?adir nuevas plantas a edificios ya existentes y as¨ª aprovechar las azoteas, un elemento que suele estar desaprovechado, para obtener pisos, oficinas o trasteros.

Hay inmuebles que ya lo han hecho y podr¨ªan ser muchos m¨¢s. ¡°Mediante un inventario realizado para el Eixample de Barcelona se localizaron unos 800.000 metros cuadrados de superficie edificable en las azoteas. Luego estudiamos Madrid, San Sebasti¨¢n, Sevilla, Pamplona y Par¨ªs, entre otras ciudades. En total, hemos identificado unos cuatro millones de metros cuadrados¡±, cuenta el arquitecto Joan Art¨¦s, que estudia y aplica desde hace dos d¨¦cadas la sobreelevaci¨®n de edificios y que, adem¨¢s, fue el creador de la empresa La Casa por el Tejado, pionera en este tipo de trabajos.

El despacho de Art¨¦s ha realizado unas 40 actuaciones con cerca de 140 viviendas, la mayor¨ªa ¨¢ticos. ¡°En la actualidad estamos con proyectos en el barrio de Salamanca y en Chamber¨ª, en el caso de Madrid, y en el Eixample barcelon¨¦s¡±, cuenta este arquitecto, cuyo inter¨¦s por las remontas viene de lejos. Echa mano de recuerdos. ¡°En otras ¨¦pocas la azotea era el lugar donde el vecindario se relacionaba, donde jug¨¢bamos de ni?os o se hac¨ªan las verbenas de San Juan. Estaban mejor cuidadas porque ten¨ªan uso¡±.

En 2005 hizo su primera elevaci¨®n sobre un edificio en Passeig de Gr¨¤cia (Barcelona) que ve¨ªa cada d¨ªa al ir a trabajar. Edific¨® dos plantas m¨¢s que convirti¨® en dos ¨¢ticos. Uno de ellos acabar¨ªa siendo su casa. Este inter¨¦s personal le llev¨® a desarrollar una tesis doctoral sobre esta forma de construir.

La f¨®rmula no abunda. ¡°Es una actuaci¨®n muy especializada en la que hay que cumplir requisitos urban¨ªsticos, t¨¦cnicos y de viabilidad econ¨®mica¡±, dice Laureano Matas, secretario general del Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de Espa?a (CSCAE), en cuya sede en el Paseo de la Castellana, 12 (Madrid), se a?adieron dos plantas nuevas.

El requerimiento esencial es que el edificio no haya agotado su edificabilidad remanente. ¡°Existe un gran n¨²mero de inmuebles que no han agotado la edificabilidad porque en el siglo XIX se sol¨ªa edificar lo que fuera posible econ¨®micamente y, en muchas ocasiones, eran menos alturas de las permitidas. Era m¨¢s rentable promover una nueva edificaci¨®n en otro solar que construir m¨¢s plantas¡±, comentan en el despacho Joan Art¨¦s Architecture.

Los inmuebles que entran dentro de este esquema est¨¢n ubicados en los centros hist¨®ricos de las ciudades. ¡°En los edificios posteriores a la Guerra Civil se ha agotado toda la edificabilidad¡±, dice Art¨¦s, cuyo despacho act¨²a como una empresa de ingenier¨ªa que acompa?a en todo el proceso, desde la localizaci¨®n del derecho de vuelo ¡ªel equivalente al terreno en una obra convencional¡ª hasta la ejecuci¨®n de la obra.

El equipo identifica edificios en los que a¨²n se puede construir y se pone en contacto con la comunidad de propietarios. Si todos los vecinos de forma un¨¢nime est¨¢n de acuerdo en vender su derecho de vuelo desarrollan el proyecto arquitect¨®nico para el inversor, que suele ser una promotora que asume los costes.

La prioridad para el promotor es que la operaci¨®n sea rentable. ¡°Sus objetivos son obtener entre el 20% y el 30% de la inversi¨®n¡±, indica el arquitecto especialista en remontas, que ha trabajado con una decena de promotoras (Proemio, Lux Habitat, Comsa¡­) y desde hace un a?o tiene una alianza con Uniq Residential, la promotora que comercializa el rascacielos Intemplo de Benidorm, para el desarrollo de derechos de vuelo en Espa?a.

El destino de los pisos resultantes suele ser la venta, aunque hay promotores que prefieren patrimonializar y alquilar. En ocasiones tambi¨¦n se trata de autopromociones para uso propio. La superficie de esos ¨¢ticos var¨ªa entre los 50 y los 500 metros cuadrados, aunque la media est¨¢ en 100 metros. El precio final es el que marca el mercado y suele ser alto ¡ªpor estar en la ¨²ltima planta y en barrios codiciados¡ª.

El objetivo del inversor es levantar el m¨¢ximo n¨²mero de plantas que permita la normativa urban¨ªstica y tratar de que el resultado sea coherente con el inmueble existente, tanto est¨¦tica como funcionalmente. Lo habitual es que sean una o dos plantas m¨¢s, aunque se han llegado a sobreelevar cinco alturas. Al tratarse muchas veces de edificios con valor hist¨®rico y estar protegidos, el proyecto debe pasar los filtros de Patrimonio.

Derecho de vuelo

Los vecinos suelen ser reticentes en un principio a la propuesta al no existir demasiados referentes, aunque en la mayor¨ªa de los casos acaban cediendo. Los propietarios no tienen que hacer ning¨²n desembolso y se calcula que su edificio se revaloriza m¨¢s de un 20%, entre otras cosas porque la empresa se encarga de rehabilitarlo e incluso de instalar ascensor si no lo tiene. Y admitir algunos vecinos m¨¢s reducir¨¢ sus coeficientes y sus gastos comunitarios. A esto hay que a?adir la venta del derecho de vuelo. ¡°En la calle Arag¨®n, en Barcelona, o Lagasca, en Madrid, por un derecho de vuelo de aproximadamente 500 metros cuadrados se pagan entre 850.000 y 1.250.000 euros en funci¨®n del estado del inmueble¡±, calcula Art¨¦s.

El problema de este tipo de actuaci¨®n es el peso a?adido, ya que probablemente la cimentaci¨®n no est¨¦ preparada para soportar las nuevas cargas. Por este motivo se suele recurrir a la construcci¨®n industrializada, m¨¢s ligera y r¨¢pida que la convencional. ¡°Es fundamental que sea as¨ª para minimizar el peso a a?adir y no tener que hacer muchas intervenciones estructurales ni refuerzos en la cimentaci¨®n existente, as¨ª como minimizar al m¨¢ximo las molestias a los vecinos durante la fase de construcci¨®n. Hablamos de una tercera parte del tiempo habitual: 6 meses frente a 18 meses¡±, incide Art¨¦s, que recalca que los propietarios no suelen ser desa?lojados de sus pisos durante la obra, salvo alguna excepci¨®n.

Se fabrican m¨®dulos a medida, nunca estandarizados, a los que se incorporan los pavimentos, ba?os, cocina, terrazas e instalaciones. Para una intervenci¨®n de 500 metros cuadrados ser¨ªan necesarios unos 12 m¨®dulos que se colocan en un d¨ªa. El peso se reduce a la tercera parte respecto a una construcci¨®n convencional (de 1.200 kilos por metro cuadrado a 350).

Para Laureano Matas, del CSCAE, estas actuaciones tienen sentido de forma puntual, pero no generalizada. ¡°La concentraci¨®n es una forma de construir sostenible, pero no es barata. Adem¨¢s, dotar de m¨¢s densidad y edificabilidad a los centros de las ciudades puede crear problemas de falta de infraestructuras suficientes. Es dif¨ªcil a nivel de crecimiento urban¨ªstico¡±.

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