Si la vivienda habitual le parece cara, ni se imagina una en la playa: el metro cuadrado ya est¨¢ en 2.650 euros de media

Comprar una segunda residencia en la costa espa?ola es un capricho cada vez m¨¢s caro. Es muy complicado encontrar apartamentos por debajo de los 100.000 euros y una tarea imposible disfrutar de vistas al mar o estar relativamente cerca de la arena de la playa a ese precio. El encarecimiento de la vivienda vacacional no cesa y lo peor es que no se esperan ajustes de precios en ninguna playa a corto plazo, entre otras cuestiones porque hay escasez de oferta y una demanda que se mantiene activa, sobre todo por parte de los extranjeros. De producirse en alg¨²n punto, ¡°ser¨ªan minoritarios y poco relevantes¡±, de acuerdo con la tasadora Tinsa.

La vivienda en los municipios costeros, considerando primera y segunda residencia, se encareci¨® un 5,7% interanual en el primer trimestre de 2024, hasta 1.740 euros el metro cuadrado, frente al 3,3% de subida media de la vivienda en Espa?a en este periodo, de acuerdo con el ¨²ltimo an¨¢lisis estad¨ªstico de Tinsa.

Si solo se tiene en cuenta la vivienda vacacional, la subida del precio fue algo menor, un 3,9% interanual, hasta 2.650 euros por metro cuadrado, seg¨²n las conclusiones de la encuesta a los t¨¦cnicos de la tasadora. ¡°Esto apunta hacia un incremento de los tensionamientos en el mercado de primera residencia en un contexto de producto residencial cada vez menos diferenciado que permite su traspaso a vacacional, ya sea en compraventa o alquiler¡±, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios del grupo de valoraci¨®n. El informe de Tinsa divide el litoral espa?ol en 51 zonas. En un 54% de ellas, el precio de segunda residencia es superior al de la primera residencia: se sit¨²a entre el 5% y el 300% por encima. En el 46% restante, el precio de ambos productos se coloca al mismo nivel. ¡°La primera vivienda incrementa sus precios para nivelarse con los de la vacacional¡±, a?ade Arias.

A pesar del constante encarecimiento, no se puede hablar de burbuja en la playa, al menos de forma generalizada. No se detectan indicios de sobrevaloraci¨®n, a excepci¨®n de puntos concretos y minoritarios tantos en las islas como en la costa Mediterr¨¢nea. Un ejemplo claro es Ibiza, donde la situaci¨®n es de tensi¨®n extrema.

Aunque la se?al de alarma no se ha activado, lo cierto es que el alza de precios ha eliminado los pocos chollos que quedaban. Los pisos y apartamentos tienen precios medios entre los 1.200 y 8.000 euros por metro cuadrado, aunque la mayor¨ªa se concentra entre los 1.200 y 3.200, seg¨²n Tinsa. Los chal¨¦s adosados o aislados muestran una mayor dispersi¨®n: oscilan entre los 1.000 y 12.000 euros el metro cuadrado, aunque la mayor concentraci¨®n est¨¢ entre los 1.100 y 2.800. ¡°El mayor volumen de ventas se centra en las viviendas de segunda mano que tienen un rango de precios de entre 150.000 y 200.000 euros¡±, dice Alfredo Mill¨¢, consejero delegado de la proptech inmobiliaria Sonneil. Quien busque vivienda de obra nueva tendr¨¢ que subir el presupuesto hasta los 250.000 o 300.000 euros. La primera l¨ªnea de playa es extremadamente limitada y sus precios pueden hasta triplicarse, a?ade Mill¨¢.

De Ibiza a Roquetas

Distancia y zona. De esto va a depender la factura final. En Baleares, con fuerte demanda internacional, se encuentran los precios m¨¢s altos de la vivienda vacacional. ¡°Se sit¨²a de media en los 6.500 euros por metro cuadrado en Mallorca, 4.500 euros en Menorca y 9.000 euros en Ibiza y Formentera, frente a un valor medio general de la vivienda en los municipios de costa de 2.986 euros por metro cuadrado y un valor medio de la provincia completa de 2.934 euros¡±, seg¨²n Tinsa. Tambi¨¦n es cara la Costa Brava, donde una segunda residencia ronda los 3.700 euros por metro cuadrado, as¨ª como algunas zonas de C¨¢diz (Sotogrande, 3.450 euros) y M¨¢laga y alrededores (4.000 euros entre Marbella y Manilva).

En el extremo inferior, con una demanda principalmente nacional, se sit¨²an O Grove y Vilagarc¨ªa de Arousa (1.300 euros el metro cuadrado), algunas zonas de Almer¨ªa (a 1.350 euros entre Roquetas de Mar y Adra) y Murcia (1.400 euros en la Manga del Mar Menor).

El alza de los precios de la vivienda vacacional tiene mucho que ver con que la actividad promotora en los municipios costeros se contrajo un 22,9% en 2023. Esto perpet¨²a la escasez de oferta y, de hecho, ya hay falta de terrenos disponibles.

Mientras, la demanda de vivienda vacacional se mantiene activa. No hay que olvidar que se trata de un comprador solvente, que muchos de ellos son extranjeros, y que han aumentado las compras para la explotaci¨®n en alquiler. En el 30% de las zonas costeras las compraventas se efect¨²an mayoritariamente con este fin, seg¨²n Tinsa. ¡°El crecimiento del turismo, el inicio de la temporada de verano y la mejora gradual de la econom¨ªa hacen que invertir en una segunda residencia en la playa sea actualmente una buena oportunidad, tanto para inversores como para particulares¡±, indican en la firma de servicios inmobiliarios Solvia.

El promotor lo tiene claro y dado que es un producto que se vende a un precio m¨¢s alto prioriza la construcci¨®n de casas vacacionales. Un mercado en el que suceden cosas como las que cuenta Mill¨¢: ¡°Un promotor, en los ¨²ltimos seis meses, ha subido el precio hasta un 97% desde el lanzamiento, aunque este fue hace ya unos a?os¡±.

Tampoco alquilar un apartamento en primera l¨ªnea de playa para este verano va a estar al alcance de cualquiera: una semana cuesta este a?o un 9,95% m¨¢s que el anterior, as¨ª que hay que preparar 1.160 euros de media, de acuerdo con un reciente estudio de Tecnitasa. La oferta en primera l¨ªnea de playa es muy amplia: desde los 3.300 euros por semana en Portocolom (Baleares) a los 500 euros en Monc¨®far o Vinaroz, en Castell¨®n.

Las comunidades que se han encarecido m¨¢s del 12% son Cantabria, islas Canarias y Lugo. En la playa de Comillas, por 70 metros cuadrados se est¨¢n pagando casi 1.900 euros a la semana.

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