?Qu¨¦ hipoteca me conviene m¨¢s? Consejos para leer la endiablada letra peque?a y elegir el pr¨¦stamo que mejor se adapte a sus necesidades

Rebeca e I?igo (como el resto de parejas que aparecen en este reportaje prefieren no facilitar sus apellidos) compraron su casa hace tres meses. Ahora son propietarios ¡°a medias¡± con el banco que les concedi¨® una hipoteca mixta a 30 a?os: un inter¨¦s fijo para los 10 primeros a?os del 2,2% y eur¨ªbor m¨¢s 0,9 puntos para los 20 siguientes. Han suscrito un seguro de vida y otro de hogar. Su pr¨¦stamo no tiene comisiones de cancelaci¨®n, ni parcial ni total. Antes de decidirse finalmente por esta hipoteca brujulearon todo y m¨¢s por internet; tanto que en alg¨²n momento se sintieron algo confundidos por la cantidad de, como ellos dicen, ¡°variables¡± a tener en cuenta. Decidieron, porque as¨ª se lo recomend¨® un amigo, recurrir a un br¨®ker hipotecario para tratar de simplificar el proceso de elecci¨®n y ¡°no mandar los mismos papeles a 10 bancos¡±. Por 1.800 euros, el intermediario financiero les present¨® tres ofertas concretas adaptadas a sus necesidades. Y eligieron la suya; para ellos, la m¨¢s conveniente.

Celia y Guillermo son igualmente propietarios de un apartamento, tambi¨¦n, en parte, de forma compartida con su banco. Ellos mismos se definen como ¡°poco arriesgados¡±, por lo que la hipoteca que han firmado es a tipo fijo, del 2,5% a 15 a?os. Han suscrito tambi¨¦n un seguro de vida, otro de pagos y otro del hogar. Su cr¨¦dito s¨ª tiene comisi¨®n de cancelaci¨®n en el caso de que amorticen anticipadamente m¨¢s de un 25% de su saldo vivo. Su b¨²squeda de hipoteca tambi¨¦n comenz¨® en internet. ¡°Es verdad que todas las entidades ofrecen sus condiciones generales; que tienen simuladores que te calculan cu¨¢nto vas a pagar al mes, pero todo lo dem¨¢s: desde las distintas comisiones, los variados seguros y su impacto en tu cuota, la tasaci¨®n, la gesti¨®n¡­ est¨¢ mal explicado y te confunde¡±. Su soluci¨®n pas¨® por ir directamente al banco donde ten¨ªan domiciliadas sus n¨®minas y pedir una oferta, que finalmente les convino.

Teresa y M¨®nica firmar¨¢n esta semana la compra de su casa a las afueras de Madrid. En el mismo acto notarial, se convertir¨¢n igualmente en hipotecadas para, te¨®ricamente los pr¨®ximos 25 a?os. Les ha resultado complicado el proceso ¡ªm¨¢s de cuatro meses¡ª porque necesitan financiar el 90% del precio de tasaci¨®n de su vivienda. Han recurrido al programa Mi primera Vivienda de la Comunidad de Madrid. Finalmente han optado, frente a la generalidad, por un pr¨¦stamo a tipo variable a eur¨ªbor m¨¢s 0,7 puntos (por comprometerse con la domiciliaci¨®n de sus n¨®minas, el uso de tarjetas de cr¨¦dito, la domiciliaci¨®n de los recibos habituales, los consabidos seguros del hogar y vida¡­) que, en los primeros 12 meses, queda, sin embargo establecido en el 1,7%. Cruzan los dedos para que los tipos de inter¨¦s empiecen a bajar de verdad.

Como todos ellos reconocen, la oferta actual de cr¨¦ditos hipotecarios es muy amplia y variada y algo m¨¢s competitiva que hace tan solo unos meses. Tipos fijos en muchos casos por debajo del 2,5%; variables con fijos iniciales a tres a?os por debajo del 2%; a cinco a?os, que no llegan al 2,5% o incluso a 10 a?os, cerca de estos niveles. A tipo variable exclusivamente, con eur¨ªbor con diferenciales desde 0,4% hasta 1%.

El problema es que todas las ofertas publicitadas son ¡°generalistas¡±, explican. Tienen raz¨®n: en cada una de las hipotecas al alcance de los consumidores hay bastante letra peque?a; condiciones que deben cumplirse para mejorar los tipos de inter¨¦s (desde suscribir los seguros pertinentes, hacer aportaciones a fondos de inversi¨®n o incluso financiar viviendas sostenibles¡­) hasta requisitos de plazos, n¨®minas, recibos, comisiones¡­ De ah¨ª que no sea posible darle el t¨ªtulo de ¡°mejor hipoteca¡± a ninguna de las ofertadas; cada una de ellas ser¨¢ mejor o peor en funci¨®n de qui¨¦n la necesite.

Estas tres parejas, adem¨¢s, representan bastante fielmente lo que est¨¢ sucediendo en el mercado hipotecario en los ¨²ltimos meses. Con los ¨²ltimos datos oficiales del Banco de Espa?a a fecha de abril, y seg¨²n la Asociaci¨®n Hipotecaria Espa?ola, las contrataciones de pr¨¦stamos fijos y mixtos ¡°mantienen un creciente aumento, llegando a representar casi el 88% del nuevo flujo crediticio¡±. A su juicio, no solo se trata de que las ofertas de las entidades financieras llevan unos meses siendo algo m¨¢s competitivas, sino que ¡°este aumento responde a la mayor estabilidad que ofrecen ambos segmentos de cr¨¦dito en el medio o largo plazo tanto a los consumidores, quienes se benefician de una planificaci¨®n financiera m¨¢s certera durante, al menos, los primeros a?os de vida del pr¨¦stamo, como a las entidades en un contexto de expectativas de disminuci¨®n de los tipos de inter¨¦s¡±.

No solo es una cuesti¨®n de tranquilidad, tambi¨¦n de ¡°precios¡±. La situaci¨®n actual de los tipos de inter¨¦s es algo at¨ªpica respecto a lo que se?ala la ortodoxia financiera. Los pr¨¦stamos para adquisici¨®n de vivienda a inter¨¦s variable son, en promedio, seg¨²n datos del Banco de Espa?a, m¨¢s caros (un 4,41%) que los de inter¨¦s mixto (un 3,98%, para periodos de entre 1 y 10 a?os) y que los fijos (2,99%).

Precio de las casas

Los datos de Gibobs Allbanks, una plataforma de intermediaci¨®n financiera en el sector inmobiliario, abundan en esta tendencia: a lo largo de los ¨²ltimos tres meses, de abril a junio, el 41% de las hipotecas firmadas fueron a tipo fijo, mientras que el 40% fueron a tipo mixto, y un 19% a tipo variable, demostrando, a su juicio, ¡°que el anuncio de las bajadas de los tipos de inter¨¦s por parte de BCE ha ayudado a la reactivaci¨®n de este tipo de hipotecas¡±.

Desde esta plataforma, sin embargo, ponen tambi¨¦n el dedo en la llaga. ¡°La bajada de los tipos de inter¨¦s ha impulsado la reactivaci¨®n del mercado, pero tambi¨¦n ha provocado el crecimiento del precio de la vivienda en Espa?a. De hecho, si uno espera que las hipotecas bajen, es posible que se ahorre una cantidad marginal y probablemente acabe perdiendo dinero debido al encarecimiento de la vivienda, por lo que es importante asesorarse bien y aprovechar las condiciones que nos ofrecen actualmente los bancos¡±, destaca Jorge Gonz¨¢lez-Iglesias Baeza, consejero delegado de Gibobs.com.

Seg¨²n los datos hechos p¨²blicos recientemente por el Consejo General del Notariado, el precio medio del metro cuadrado en Espa?a se situ¨® en los 1.681 euros en mayo, registr¨¢ndose un incremento del 1,3% interanual. Los precios de los pisos tuvieron un ascenso del 3,4% con respecto al mismo mes del a?o anterior, hasta alcanzar los 1.890 euros por metro cuadardo, mientras que el precio de los chal¨¦s promedi¨® los 1.300 euros, registrando un descenso del 3,3%.

En el portal inmobiliario Idealista se ofrece, cn los datos de las viviendas que procesan, una muestra por comunidades aut¨®nomas de los precios. Los datos son llamativos: a la cabeza Canarias, con unos precios por metro cuadrado que han subido en tasa interanual m¨¢s de un 15%. Le sigue Madrid, con un 12%; Baleares, un 10,7% y Valencia, un 10,3%.

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