C¨®mo pueden los vecinos prohibir los pisos tur¨ªsticos en su edificio

Las comunidades de propietarios se blindan a los pisos tur¨ªsticos. Los administradores de fincas dicen estar recibiendo estos d¨ªas una gran cantidad de consultas y solicitudes por parte de los vecinos para convocar con celeridad una junta en la que acordar la prohibici¨®n de estas actividades tur¨ªsticas.

Lo hacen con la tranquilidad de saber que cuentan con el respaldo del Tribunal Supremo, que recientemente ha avalado, en dos sentencias, que para prohibir los pisos tur¨ªsticos basta con el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios (no solo de los que asisten), que, a su vez, representan las tres quintas partes de las cuotas de participaci¨®n.

El alto tribunal se ha pronunciado por primera vez sobre la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, introducida en el real decreto-ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, que establec¨ªa que el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de esta actividad requer¨ªa el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios.

En ese momento, muchos vecinos vieron las puertas abiertas y procedieron a adoptar los acuerdos. ¡°Los administradores aprovech¨¢bamos este art¨ªculo para prohibirlos, no solo limitarlos, por acuerdo en junta con este cu¨®rum e incluso se inscrib¨ªan en la mayor¨ªa de los registros de Espa?a, porque los registradores entendieron que era posible¡±, indica Carmela Lavandeira, abogada y administradora de Fincas Lavandeira, en A Coru?a.

Pero no quedaba del todo claro si el t¨¦rmino limitar equival¨ªa a prohibir, as¨ª los propietarios de pisos tur¨ªsticos afectados buscaron amparo en los tribunales. La controversia entre las audiencias provinciales qued¨® evidenciada en dos sentencias de signo opuesto: una dictaba que la prohibici¨®n de las actividades tur¨ªsticas hab¨ªa de adoptarse por mayor¨ªa de tres quintos y otra exig¨ªa la unanimidad de los propietarios.

La cuesti¨®n estaba generando un problema de seguridad jur¨ªdica tanto a las comunidades de propietarios como a los administradores de fincas colegiados. ¡°Algunas comunidades en vez de prohibir los pisos tur¨ªsticos, para evitar juicios, estaban limit¨¢ndolos con reducciones de uso de elementos no primordiales o incrementos en la cuota de la comunidad del 20%¡±, narra Lavandeira. Otras adoptaron el acuerdo en junta, pero no lo inscribieron en el Registro de la Propiedad a la espera de que se aclarase la situaci¨®n. ¡°No todas podr¨ªan o quer¨ªan pagar el coste de notario, registro y gestor¨ªa¡±, sostiene Roberto Mangas, administrador de fincas colegiado de Madrid.

La cuesti¨®n ahora est¨¢ meridianamente clara y agiliza mucho llegar a acuerdos. Uno de los razonamientos del Supremo es que si se requiriera unanimidad los vecinos tendr¨ªan las manos atadas: bastar¨ªa el voto en contra del propietario del piso en el que se pretende ejercer la actividad para impedir la adopci¨®n del acuerdo. ¡°Desde que se ha conocido el posicionamiento del Supremo, las comunidades gozan de una mayor seguridad jur¨ªdica, lo que ha generado un aumento de las consultas que adem¨¢s se traducir¨¢ en la adopci¨®n de los acuerdos en las juntas¡±, comenta Patricia Briones, abogada del Colegio de Administradores de Fincas de Madrid. Salvador D¨ªez, miembro del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas, lo constata: ¡°En muchas reuniones se comenta y se aprueba¡±.

Hay que decir que la prohibici¨®n no tiene car¨¢cter retroactivo, lo que limita la actuaci¨®n de los residentes, que solo pueden encarecer las cuotas comunitarias. Por otro lado, las comunidades en cuyos estatutos ya se prohib¨ªan actividades econ¨®micas, algo poco usual, no necesitan votar. En estos casos, ninguna votaci¨®n da v¨ªa libre a la instalaci¨®n de apartamentos tur¨ªsticos. Roberto Mangas gestiona 45 comunidades de propietarios. El 25% quiere blindarse, o ya lo ha hecho, a los pisos tur¨ªsticos. ¡°Ahora que se ha despejado la incertidumbre, los propietarios quieren prohibir estas actividades. Y no solo en los centros, desde Vel¨¢zquez hasta Vallecas y otras zonas de la periferia¡±, recalca.

Carmela Lavandeira tambi¨¦n trabaja estos d¨ªas en poner coto a esta actividad. ¡°El pasado jueves tuve una junta en el centro de A Coru?a de 60 propietarios y acordaron por unanimidad de los que asistieron (44,2%) prohibir los pisos tur¨ªsticos en el edificio¡±, cuenta la administradora. Y a?ade: ¡°Ahora enviar¨¦ el acta a los propietarios advirti¨¦ndoles del acuerdo y de que si no se oponen en 30 d¨ªas su voto ser¨¢ favorable. Si se opone alguno, pero no supera en 39% de los votos, lo podr¨¦ inscribir¡±. Es decir, ¡°puede computarse el voto del propietario ausente a favor del acuerdo si en el plazo de los 30 d¨ªas siguientes a la notificaci¨®n no ha manifestado su discrepancia al acuerdo¡±, recalca Briones.

De la junta al Registro

La forma de proceder es sencilla. Hay que incluir el punto en el orden del d¨ªa de la pr¨®xima junta a celebrar, advirtiendo de que el acuerdo debe ser alcanzado por mayor¨ªa de tres quintos de todos los propietarios del edificio. Aunque para su validez no es necesario inscribirlo en el Registro de la Propiedad, es importante y conveniente ¡°para que sea oponible a terceros adquirentes de buena fe¡±, aconseja Briones. Previamente deber¨¢ ser protocolizado ante un notario como una cl¨¢usula en el t¨ªtulo constitutivo o en los estatutos. El coste var¨ªa seg¨²n el n¨²mero de viviendas, pero entre notar¨ªa y registro puede oscilar entre 2.500 y 3.000 euros, calcula Briones.

Seg¨²n los ¨²ltimos datos que maneja el INE, el pasado mes de febrero Espa?a contaba con m¨¢s de 350.000 apartamentos tur¨ªsticos. Porque el incremento de este tipo de actividades en los ¨²ltimos a?os ha provocado varios efectos indeseados e innumerables problemas de convivencia, como ruidos, malos olores o inseguridad. A lo que se une la reducci¨®n de vivienda para el alquiler residencial, el incremento de precios de los arrendamientos para vivienda habitual y una progresiva gentrificaci¨®n de muchos barrios.

Las comunidades de propietarios m¨¢s interesadas en prohibirlos son ¡°las que tienen m¨¢s de 15 vecinos y est¨¢n situadas en zonas tur¨ªsticas. Tambi¨¦n hay inter¨¦s de parte de comunidades que est¨¢n en proceso de constituci¨®n y quieren prevenir problemas futuros¡±, se?ala Antonio Le¨®n, portavoz de la Asociaci¨®n de Presidentes y Administradores de Comunidades de Espa?a.

Briones insiste en la idea de prevenir antes que curar. ¡°Habr¨¢ muchas que, aunque ahora no est¨¦n afectadas por los turistas, quieran adelantarse y prohibirlas para evitar que en el futuro puedan destinarse las viviendas a alquiler vacacional¡±.

Adem¨¢s de los vecinos, los administradores de fincas tambi¨¦n celebran la sentencia. ¡°Ven un veh¨ªculo que les va a permitir enfrentarse a estas situaciones con un respaldo jur¨ªdico¡±, dice Enrique S¨¢nchez, director general de IESA ¨C Aareon Spain.