Airbnb desaf¨ªa la presi¨®n regulatoria y apunta a un r¨¦cord de ingresos

El gran ¨¦xito de mediados de los a?os noventa del grupo The Smashing Punkings se titulaba Belive (creer). Y si creemos a dos firmas de an¨¢lisis como Goldman Sachs y Jefferies, este a?o, Airbnb, la mayor plataforma de vivienda de alquiler tur¨ªstico del mundo, con m¨¢s ocho millones de anuncios y cinco millones de caseros, conseguir¨¢ su r¨¦cord de facturaci¨®n desde que naci¨® en 2008. Entonces parec¨ªa solo otra empresa emergente m¨¢s de San Francisco. Ahora es distinto. Los analistas de Goldman Sachs calculan que este ejercicio obtendr¨¢ unos ingresos de 10.995 millones de d¨®lares (algo m¨¢s de 10.100 millones de euros) y Jefferies los supera hasta 11.008 millones. Suponen un 10,9% y un 11%, respectivamente, por encima de su m¨¢ximo hist¨®rico del a?o pasado, cuando alcanz¨® 9.917 millones.

Sin embargo, este p¨¢rrafo de cifras y porcentajes se mezcla con palabras. La letra de la canci¨®n es diferente y ah¨ª comienzan los problemas. Incluso los expertos del banco de inversi¨®n Jefferies lo plantean, junto con distintas dudas, dentro de su informe sobre las cuentas de la empresa. ¡°?Cu¨¢l es el efecto de la compa?¨ªa en el acceso a la vivienda?¡±. Ese es su gran lastre.

¡°De acuerdo con la literatura econ¨®mica¡±, asegura un estudio reciente del Banco de Espa?a, ¡°en las ¨¢reas donde el alquiler tur¨ªstico habr¨ªa reducido el potencial de vivienda para uso residencial se producir¨ªan mayores aumentos relativos de los precios inmobiliarios¡±. La instituci¨®n estima que hay unas 350.000 viviendas en Espa?a dedicadas a esta clase de alojamiento. En torno a un 10% del tama?o del mercado de alquiler de casas residenciales. El porcentaje puede parecer bajo, pero hay ciudades donde la presi¨®n resulta enorme. En el centro de Sevilla, el n¨²mero de alojamientos tur¨ªsticos es 1,5 veces superior al del alquiler residencial. Palma de Mallorca prohib¨ªa en mayo nuevos pisos vacacionales; Canarias, en su anteproyecto de ley, exige permiso expreso de los vecinos y los elimina en zonas tensionadas, y Barcelona los cerrar¨¢ todos antes de 2029.

Dentro de esa narrativa econ¨®mica, el trabajo de los economistas Sof¨ªa F. Franco y Carlos Daniel Santos, The impact of Airbnb on residential property values and rents: Evidence from Portugal, Regional Science and Urban Economics (2021), narra que en Oporto y Lisboa un incremento de un punto porcentual de la proporci¨®n de casas en Airbnb provoca una subida de los alquileres del 3,2% mientras que los investigadores, Hans R. A. Koster, Jos van Ommeren y Nicolas Volkhausen, recorrieron Estados Unidos en Short-term rentals and the housing market: Quasi-experimental evidence from Airbnb in Los Angeles, Journal of Urban Economics (2021) y concluyen que la reducci¨®n del 50% del n¨²mero de propiedades disponibles de la plataforma baj¨® el precio de la vivienda y los alquileres el 2%. Estas estimaciones ¡ªdetalla el informe¡ª implican importantes efectos de Airbnb sobre el valor de la propiedad en zonas atractivas para los turistas (por ejemplo, un aumento de los precios de las casas en un radio de 2,5 kil¨®metros del Paseo de la Fama de Hollywood).

Historia burs¨¢til

Un camino distinto son los pasos de Airbnb sobre el parqu¨¦. ¡°Desde su salida a Bolsa, el precio de sus acciones se ha mantenido en gran medida estancado debido, sobre todo, a la inconsistencia de los beneficios y a la continua lucha de la empresa por encontrar un equilibrio entre crecimiento y rentabilidad¡±, reflexiona Farhan Badami, analista de eToro. Su observaci¨®n concuerda con las cifras. La compa?¨ªa se estren¨® en Bolsa el 10 de diciembre de 2020. En la primera sesi¨®n los t¨ªtulos subieron un 114% ¡ªpasaron de 68 d¨®lares a 146 d¨®lares¡ª en uno de los mejores debuts en la historia de Wall Street. El furor de los inversores dur¨® unos meses m¨¢s hasta alcanzar su m¨¢ximo burs¨¢til el 11 de febrero con 216 d¨®lares. Desde entonces, la cotizaci¨®n se ha deslizado paulatinamente a la baja. A mediados de esta semana, los t¨ªtulos se intercambiaban a 140 d¨®lares, con una capitalizaci¨®n de mercado de 90.125 millones de d¨®lares.

El reto para la empresa es que cada pa¨ªs, ciudad o jurisdicci¨®n tiene sus propias normas, lo que dificulta encontrar una soluci¨®n universal. ¡°Tampoco est¨¢ ni mucho menos claro que [en Espa?a] el alquiler vacacional sea m¨¢s rentable para los particulares que el regular [no existe deducci¨®n del 50% de la base imponible de las rentas inmobiliarias y se generan muchos gastos de gesti¨®n], por lo que hay que pensar que el riesgo de impago o de no recuperar la vivienda es el que justifica que se opte por esta clase de arrendamiento¡±, observa Jos¨¦ Garc¨ªa Montalvo, catedr¨¢tico de Econom¨ªa por la Universitat Pompeu Fabra (UPF).

La paradoja de Airbnb ¡ªal igual que ciertas redes sociales¡ª es que las cr¨ªticas son constantes pero la plataforma la usan millones de personas. Su raz¨®n de ser le exige cada vez m¨¢s escala. Debe abrir m¨¢s mercados, mejorar la aplicaci¨®n con nuevos servicios (que privilegien la calidad frente al volumen), buscar negocios complementarios y adaptarse a las regulaciones concretas. ¡°Porque el cambio de la propiedad por el uso es una tendencia imparable¡±, prev¨¦ el business ?ngel Luis Cabiedes. ¡°Aproximadamente el 80% de los 200 principales mercados de Airbnb en t¨¦rminos de ingresos en todo el mundo est¨¢n regulados¡±, justifica, a trav¨¦s de una nota, la empresa. Y a?ade: ¡°La plataforma posee un largo historial de crecimiento en mercados altamente regulados y trabaja con los gobiernos para ayudar a los anfitriones a compartir sus hogares, cumplir con las reglas y pagar impuestos¡±.

Su estrategia, como hemos visto, es lanzar novedades. Jam¨¢s detenerse. Hace escasos d¨ªas presentaba coanfitriones. Una red de caseros que ayudar¨¢n a gestionar los alojamientos a otros due?os que usen la web para alquilar sus viviendas. Con ese esp¨ªritu tambi¨¦n cuenta con Guest Favorites, que facilita el alojamiento de alta calidad, Superhosts (anfitriones de mayor nivel) y Airbnb Icons, destinado a ir m¨¢s all¨¢ de las viviendas tradicionales. El axioma resulta sencillo: calidad y crecimiento. En el segundo trimestre del a?o las descargas de la aplicaci¨®n aumentaron un 25% interanual en t¨¦rminos globales. Parece que la geograf¨ªa est¨¢ de su lado. En Am¨¦rica Latina, sobre todo, Per¨², Colombia, Chile y Argentina, la oferta lleva creciendo entre un 25% y un 30% en los ¨²ltimos 10 meses, en t¨¦rminos interanuales, y en la zona EMEA (Europa, Oriente Pr¨®ximo y ?frica) aument¨® ¡ªseg¨²n Deutsche Bank¡ª en la horquilla que va del 12% al 15% todos los meses del a?o pasado. La aplicaci¨®n atraviesa vientos cruzados; se trata de creer en ella o no.