El BBVA cree que la guerra de Ucrania frenar¨¢ la venta de viviendas

El mercado inmobiliario acab¨® 2021 y empez¨® 2022 como un tiro, pero la guerra de Ucrania hace vaticinar un cambio de escenario radical. El a?o pasado las compraventas de viviendas crecieron m¨¢s de un 38% (favorecidas por las bajas cifras de 2020) y esa din¨¢mica se mantuvo en enero y febrero con una subida del 26,2%. Sin embargo, la previsi¨®n de BBVA Research es que en el conjunto de 2022 las operaciones retrocedan un 1,3% con respecto al a?o previo. El departamento de estudios del banco, que ha publicado este mi¨¦rcoles su informe Situaci¨®n Inmobiliaria, prev¨¦ que ese tropiezo no impedir¨¢ el crecimiento de precios, que ser¨¢ del 5%, en cualquier caso por debajo de la inflaci¨®n prevista.

El impacto del conflicto en el este de Europa sobre el sector inmobiliario no se producir¨¢ tanto de manera directa, como por la incertidumbre aparejada. De hecho, el informe destaca que las compras de viviendas de rusos y ucranios en Espa?a son casi marginales. Los compradores rusos representan apenas un 2,2% de las operaciones protagonizadas por extranjeros, mientras que los ucranios suponen un 1,2%. No obstante, el efecto se notar¨¢ m¨¢s en algunas comunidades como Catalu?a y la Comunidad Valenciana, donde su peso en el mercado es algo mayor.

Pero lo m¨¢s relevante, porque afectar¨¢ m¨¢s intensamente y adem¨¢s en todo el territorio, es el efecto de la guerra sobre la econom¨ªa. Con todos los organismos recortando las previsiones de crecimiento econ¨®mico y vaticinando un repunte de la inflaci¨®n muy por encima de lo deseable, el BBVA proyecta que este a?o cambiar¨¢n de manos en Espa?a unas 670.000 unidades, es decir, un 1,3% menos que en 2021, cuando se superaron las 678.000 operaciones. Entre los factores que siguen impulsando la demanda, el departamento de estudios del banco cita el ahorro que siguen acumulando muchas familias como consecuencia de la pandemia (en 2020 el consumo se desplom¨®), el retorno de muchos compradores extranjeros si las condiciones sanitarias siguen mejorando y el favorable escenario financiero, que hace que la inversi¨®n en vivienda siga ofreciendo m¨¢s rentabilidad que otras como los dep¨®sitos o los bonos de deuda.

Ese escenario, sostiene el informe, se mantendr¨¢ pese a la m¨¢s que previsible subida de los tipos de inter¨¦s. Los a?os de intereses en negativo han acabado y BBVA prev¨¦ que el eur¨ªbor a 12 meses, que es el indicador al que se referencian la mayor¨ªa de hipotecas en Espa?a, acaba este 2022 en el 0,5%. Eso significa que crecer¨¢ un punto en un a?o, y se espera que ese ritmo contin¨²e en 2023, cuando acabar¨¢ en el 1,5%, seg¨²n los pron¨®sticos. Se trata de un crecimiento moderado en relaci¨®n con la inflaci¨®n, aunque el informe recuerda que una reciente encuesta del Banco de Espa?a apuntaba a que las entidades van a endurecer las condiciones para conceder hipotecas.

Subida de precios

Con todo, la escasez de la oferta y la inflaci¨®n har¨¢n que los precios suban este a?o un 5%. Es menor que la inflaci¨®n media prevista (7%) y en cualquier caso, seg¨²n el informe, no impedir¨¢ una mejora desde el punto de vista de la accesibilidad a la vivienda ya que el esfuerzo hipotecario (el porcentaje de ingresos para pagar el pr¨¦stamo, una vez descontado que se tienen unos ahorros equivalentes al 20% del valor de la casa para que el banco lo conceda) bajar¨¢ al 25,8%, frente al 26,2% de 2021. Ya de cara a 2023, este indicador s¨ª crecer¨¢ hasta el 27%, impulsado por la ya comentada subida de tipos, un nuevo encarecimiento del precio (5,8% en el conjunto del a?o pr¨®ximo) y la vuelta de la inflaci¨®n a par¨¢metros m¨¢s normales (lo que tambi¨¦n limitar¨¢ el crecimiento salarial).

Con todo, el panorama m¨¢s sombr¨ªo del informe es el que apunta al largo plazo por el freno a la nueva construcci¨®n. Los expertos del banco apuntan a las incertidumbres regulatorias (la futura ley de vivienda) y econ¨®micas (alza de precios de materiales y problemas de suministros) para explicar por qu¨¦ el a?o pasado, por ejemplo, el crecimiento de la demanda de vivienda fue muy superior a lo que aument¨® la construcci¨®n de nuevas casas. Los factores que juegan contra el sector se mantienen o se han empeorado con la guerra de Ucrania, por lo que este a?o se espera un crecimiento muy moderado de los visados para obra nueva (para unas 120.000 viviendas, por 108.000 el a?o pasado). En 2023, si previsiblemente se alivia la situaci¨®n internacional y gracias a la llegada de fondos europeos, se espera un salto mayor, superando los permisos para 140.000 viviendas. Pero de no corregirse la situaci¨®n, el desajuste entre oferta y demanda podr¨ªa suponer un grave contratiempo para el mercado inmobiliario en los pr¨®ximos a?os.